龙头房企业绩逆市飘红发出什么信号
2011-06-17   作者:杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长)  来源:中国证券报
 
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  今年1月“新国八条”出来后,极度看空市场者甚众。笔者当时认为,就全国而言,全年房屋成交量和成交价格不会明显下跌。
  近日,一线上市房企的业绩可以说明一些事实,验证一些预判。万科、保利、金地、中海等11家地产龙头都已披露5月业绩,销售金额共计542亿元,较4月明显回升。其中,万科和保利5月销售金额分别同比增长76%和132%,1-5月销售金额分别同比增长87%和82%。而且,具有标志性的数字是,万科1-5月销售额已超过500亿元,今年继续超千亿基本成定局。
  想必很多人会迷惑不解:今年以来房地产调控如此严厉,楼市呈降温之势,地产巨头缘何仍在大步前进?其实,透过这一现象,可以发现几点对研究中国楼市有价值的论据或推测。
  首先,房地产开发企业加剧分化,优胜劣汰进程提速,强者更强。2004年以来,伴随着持续的房地产调控,很多中小企业项目减少、经营萎缩,在招拍挂的土地市场中,基本上没有能力获取新增用地。在市场低迷的2008年和今年,少数企业通过转让项目或股权,已退出这个行业。与此同时,大企业集体发力,企业规模快速扩张,尤其是一线阵营中,保利、恒大、绿城、绿地、中海等皆瞄着万科的“老大宝座”。
  其次,龙头房企促销跑量模式正在改变市场生态环境。龙头企业销售业绩逆势飘红,暗含两层意思。一是优质企业具有较强的品牌号召力,在淡市中仍能集聚有限的市场需求,这与他们长久以来坚持提供优质的产品和服务有关;二是部分龙头企业采取以价换量、促销跑量的模式,更注重资金回笼、可持续发展,反倒是很多中小企业喜欢追求单个项目的利润率,死不降价。近期全国卖得火爆的楼盘,基本上都是恒大、中海、碧桂园、保利、万科、绿地等企业开发的。比如,南京碧桂园项目、深圳中海项目、恒大多个城市的项目等,开盘当天招致几千人排队,成交几百、几千套房子。
  再次,三季度促销楼盘增多,将引致部分城市房价微跌。“新国八条”出台后,70个城市房价指数仍在上涨,但涨幅持续回落。市场中促销楼盘逐渐增多,然而促销幅度并不明显,5%左右是主流。而那些开盘爆热的品牌开发商的楼盘,促销力度较大,实际售价比市场价或该楼盘预期售价下调10%-20%。但相当多的楼盘,基本上没有优惠措施。当然,一般都卖不动。在三季度政策不放松、企业资金链紧张的情况下,预计促销楼盘将持续增多,从而使部分城市(尤其是一线城市)房价出现短暂性下跌。不过,市场规律同样表明,那些开盘热卖的楼盘,再推后续房源时,折扣将有所减少,因为企业已探明了需求方的心理价位,同时也符合楼盘“低开高走”的普遍规律。
  最后,今年全国楼市数据不会太差。“新国八条”出台后,许多专家预期今年房屋成交量将降20%-50%不等,价格将跌10%-50%不等。实际上,不排除个别城市会出现这种大幅调整的情况,但全国整体上难以显著下调。5月龙头房企业绩向好的原因之一,是他们的项目大多分布于二三线甚至四线城市。在东部一线城市楼市低迷之际,其他多数城市并未像2008年那么低迷。东方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上,中小企业发愁龙头企业红火。今年我国楼市将呈现结构上差异显著、总体上趋于平稳的格局。以国家统计局新建商品房口径为准,笔者依然坚持年初的判断:2011年相比2010年,成交量和成交价基本保持稳定。在此前提下,小跌非意外,小涨亦正常,大涨大跌难露脸。
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