国家统计局昨天（5月18日）公布的数据显示，全国70个大中城市中，4月份新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过1％，其中新房价格环比下降的有9个城市，持平的有5个。这已是很难得的调控成绩了，这说明中央政府的楼市调控重拳已初见成效，楼市已处于选择涨跌方向的博弈胶着期了。
　　而房价是否下降，要取决于卖家的心理防线何时溃退并大面积抛售房屋，而卖家的心理承受能力取决于目前楼市成交量低迷的状态能够持续多久，而成交量复苏与否则取决于限贷、限购等政策是否会承受不了土地财政减收的压力而放松。说到底，只要地方政府不再靠卖地收入生存和发展了，地产调控政策才不会变调，房价才不会才见降价又突然反弹。但目前的局面显然并不令人乐观，即使北京、上海这样的发达城市，政府财政收入很大比例也要靠卖地收入，更何况一般欠发达地区和更加倚重旅游和地产拉动的海南等地区。
　　目前，除了统计数据上出现“可喜”的降价苗头外，一些地区也有了房价下降的例子。在房价曾如铁板一块的北京，一些小区的部分房型已开始降价了，据媒体报道，北京的回龙观、劲松等二手房房源较多区域调查发现，房龄超过5年、可以上市交易的经适房和户型不好的二手商品房源已率先降价。
　　在北京全市范围内，统计数据上的降价趋势也开始显现，鑫尊地产的统计显示，北京郊区近期二手房价格平均有7%～8%的下降。其中，通州平均下调约8%，亦庄下调6%。城区二手房价则有3%的小幅降价。来自我爱我家的统计也显示，5月上旬全市二手住宅成交均价为23342元/平米，与4月上旬相比跌幅达到6.5%。
　　北京的房价下降，是否会从星星之火变成燎原之势呢？在供需双方僵持阶段，关键就看成交量是否会持续低迷。至少从目前来看，成交量这个数据和趋势，对促使房价下降越来越有利。数据显示，4月和5月上旬，北京二手房交易市场上，成交量在进一步萎缩。北京市房地产交易管理网的统计数据显示：5月上旬（1—10日）全市二手住宅网签总量为2023套，环比4月下旬大幅下跌了46%，与去年5月同期相比，成交量更是大幅萎缩了近60%。
　　北京房地产市场上甚至出现了零成交盘，据链家北京统计的5000多个二手楼盘中，4月份大约有1500个楼盘零成交，环比3月上涨8%。而且根据当前市场情况，长期零成交的楼盘将会越来越多。对于业主来说，销售压力增加，业主对于房价的心理预期将会受到很大打击，或将选择降价销售。
　　除了成交量持续低迷，另外因素就是保障房入市，随着保障房供应逐渐迎来高峰，二手房市场的降价房源还将进一步增加。
　　房价看交易量，交易量看限购限贷等调控政策，如果调控政策不会放松，房地产价格稳中有降的趋势将不会改变，现在关键看政策的稳定期有多长，尤其是地方政府承受土地财政收入减少的耐力有多强。
　　可能很多购房者和投资者担心，现在的房价低迷只是暂时的，不久就会重演2008年金融危机之后先降后涨的老路，但这种可能性不是很大。金融危机之前，中国房价不断上涨，但几乎都是市场推动型，尽管有地方政府卖地竭泽而渔的现象，但大部分还是市场需求拉动；而在金融危机之后的房价暴涨，在很大程度上则是政府推动型，个别城市甚至喊出了“买房就是爱国”的口号，在天量信贷之下，钱多得没地方投，只能进楼市和股市，另外为了经济复苏，抓住房地产复苏的龙头，以房地产带动中国经济复苏，政府给予了房地产很大的政策支持，比如降低买房门槛、降低地产商融资门槛等。
　　现在房价已虚高，调控政策很明显的就是要控制房价快速上涨的势头，并挤掉部分泡沫，预计房价博弈和成交量低迷状态仍将持续半年到一年，之后房价涨跌仍取决于调控政策的松紧。