在楼市调控重压之下，中国银行业又展开新一轮房贷压力测试。报载，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30％、利率上调27个基点；房价下跌40％、利率上调54个基点；房价下跌50％、利率上调108个基点的情况。（4月22日《京华时报》）
    这一轮房贷压力测试不同于以往，不仅增加了假设情形，提高了房价下降的标准，而且还把北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市列为房贷高风险地区。尽管金融监管部门一再淡化房贷压力测试的色彩，称“各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动”，但结合调控力度来看，其实有某种暗示。
    不久前，温家宝总理在浙江调研时强调，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。发改委官员日前也表示，各地不要对楼市调控抱有幻想。而且，国务院督察组4月份进行的调控督察力度空前。种种迹象表明，这一轮宏观调控不达目的不罢休。此次房贷压力测试，其实也是暗示房价下行可能性增大，出于金融安全考虑，提醒银行做好最坏打算。
    目前来看，银行并未做最坏打算。一方面，在商业银行的眼里始终认为房贷是优质资产。另一方面，从去年的房贷压力测试结果来看，银行普遍乐观。多家银行纷纷表态，房价下降三四成银行完全有能力消化风险；甚至还有银行表示，即使房价下跌50%，总体风险可控。因此，不排除这一轮房贷压力测试结果出炉后，银行依然乐观；而且，银行或许还认为调控能让房价“稳中有降”已算成功，房价下跌50％几乎不可能。
    在笔者看来，银行对房贷压力测试结果的乐观，值得警惕。房贷压力测试作为前瞻性风险管理手段之一是需要的，但前提是这种测试手段是否合理。去年房贷压力测试之后，农行的报告就对测试结果发出一连串质疑。各种质疑折射出，现行房贷压力测试，不仅让房贷风险简单化了，还静态化了，而实际上房贷风险相当复杂，而且市场是动态的。这样得来的测试结果就值得质疑，乐观也是盲目乐观。
    另外，不排除某些银行的乐观是“假乐观”。对于去年房贷压力测试结果，有人发出这样的质疑：银行是否有内、外两笔账，一笔对外稳定信心，一笔对内警示风险？这种可能也是有的，因为房贷压力测试基本上是银行自己完成，谁会愿意公开自己存在房贷风险呢？某种意义而言，由于测试方式的简单化、静态化，加上银行自我测试，对结果普遍乐观，这种测试就有点“自娱自乐”的味道。
    据悉，早在2004年银监会通过的《商业银行市场风险管理指引》就明确提出：“市场风险内部模型存在一定局限性”。这说明监管部门很清楚，即使再合理的房贷压力测试，也只是一种假设，而实际情况是复杂多变的。这种假设仅仅是提醒商业银行警惕房贷风险，防止房贷风险伤及银行进而威胁金融安全。如果对这种假设的结果盲目乐观，就会隐藏着更大风险。
    银监会曾多次提示银行防范房地产贷款风险，几次要求银行进行房贷压力测试。显然，监管部门有忧虑，而银行却显得乐观，这说明银行普遍缺少“最坏的想象”。在笔者看来，由于近年来房地产过快发展和房贷过快增长，加上操作欠规范、监管不到位，实际的房贷风险很有可能大于房贷压力测试结果和其他估算。因此，监管部门不能止于要求银行进行房贷压力测试，还应该完善测试方法，并指导、监督银行测试。
    笔者注意到一组数据，2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有1%左右，但到2006年，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了8.6%，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。这表明一旦出现问题，恶化的速度相当快。因此，即使现在看上去房贷很安全，我们也要有“最坏的想象”、“最坏的打算”。