华人富豪缘何偏好房地产?
2011-03-16   作者:于乎(上海金融与法律研究院(SIFL)项目研究员)  来源:上海证券报
 
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  一年一度的福布斯富豪排行榜,折射了社会与经济的另一个风向标。
  今年,除了百度CEO李彦宏以94亿美元身家新登内地富豪榜首引人注目之外,华人首富李嘉诚的名字仍旧雷打不动。受益于香港楼市攀升接近20%,身为香港长江实业集团有限公司董事局主席,李超人资产大涨50亿美元,排名比起去年更是有所上升,在《福布斯》新全球富豪排行榜排名11,远超李彦宏第95的排名。
  这并不是例外,香港前十大富豪超过一半涉足房地产行业,全部上榜富豪中有三分之一是地产商。内地富豪榜上房地产商也是主力之一,十大排行榜中以房地产为主业者占去三席;排行榜前20名里,则有六位房地产商,分别是吴亚军55亿、许家印51亿、王健林46亿、杨惠妍41亿、张欣29亿、郭广昌28亿,其余上榜富豪中从事房地产业者更不在少数。
  早在几年以前,就有很多言论谈及美国富豪中前四十名都没有房地产商身影。华人为何偏好房地产业?与其从文化基因上分析原因,倒不如从土地制度谈起。香港的土地制度属于公共土地批租制,其基本核心在于:政府拥有土地,对公众只租赁而不出售;土地开发权通过公开拍卖获取;确定土地最低价格同时与最高者签订租约,同时禁止未向政府通报的私人土地交易。香港土地租赁期几经变故,最终确定为99年,这也与英国殖民者的香港租期从1898年到1997年到期99年息息相关。港英政府一直实施低税收政策,土地拍卖收入遂成财政收入一大来源。为了保证财源稳定,港英政府一直限定土地供给。1984年“中英联合声明”之后,香港土地批租制度得到继承,此后在有所修改后实行土地批租制和土地年租制的混合体制,同时规定每年只供应土地50公顷。
  于是,从上世纪八十年代中期到亚洲金融危机之前,伴随着土地稀缺的预期,土地拍卖收入成为港英政府财政重要来源。在1970年到2000年三十年间,香港政府通过土地批租获得的财政收入一路飞升,达961亿美元。如此,香港的制度也导致了畸形高房价,《经济学人》杂志近日发布的全球二十个经济体楼价指数显示,以房价升幅计,香港为全球之冠,去年房价上涨了20.1%。反映房价是否被高估的售租价格比率,香港为53.7%,是仅次于澳大利亚的世界第二被高估的地区。
  房价为什么那么贵?大多数人第一反应往往是地少。香港如今有700多万人,而面积仅1097平方公里,土地资源确实珍贵,但关键原因还是港府有意识地限制土地供给。
  当下,号称最自由的香港未必得到最公平的结果。近几年,反对地产霸权的民间声浪不绝于耳。新鸿基创办人郭得胜的前助理潘慧娴便称香港病在“高地价政策”:2009年,香港人均本地生产总值与瑞士相当,贫富差距的基尼系数却高达43.4,仅次于中非共和国的43.6,有123万人是生活在贫困线以下,其中10万人居住在环境恶劣的所谓笼屋内。
  与此同时,房地产成为最吸金的行业,不仅催生了无数富豪,也无形中挤出了其他行业的生存空间。眼下,房地产也成为香港经济主流,与之相关的股票占港股市值4成以上,仅地产六大家族就控制香港股市总市值的14.7%,超过6成投资支出以及3成银行贷款都给予了房地产相关行业。高昂的租金其实也是无形的税负,有论者就指出,租金已占餐饮等行业成本的五到六成,说全香港人都在间接为李嘉诚等地产商打工亦不为过。
  尽管土地限量供给的做法往往有保护土地城市规划的旗号,然而地方政府在创收激励之下,必然人为压低供给。已有研究表明,限定土地供给的批租制,往往促使有关部门在土地高价时增加土地供给,在土地低价时减少土地供给来达到财政收入稳定目标。如此人为压低供给的土地转让制度,必然导致房价上扬,而且事实也证明,城市规划就此并未发挥多大优势。
  近期有份关于城市土地出让制度改革的研究报告认为,我国香港地区、新加坡等地土地出让制度以土地政府所有制为前提,通常具有土地供给有限,主要满足住宅需求;有偿出让是主流等特点。与之对比,英国、美国等地土地征用制度主要通过法律、经济手段建立并实施。具有如下特点:土地产权明晰;公共利益界定征地范围;土地征用补偿标准市场化;土地征用制度较为有效地保障了土地所有者的利益。
  纵观我国香港地区的土地出让制度,自有其历史原因与客观限制,而内地不少城市的土地政策作为后来者,在一些方面吸纳之后却并无改进,比如在低税制以及公租房政策上裹足不前。如今,伴随着房产调控及廉租房的推出,也许是到了突破利益集团阻碍,改变土地批租加大土地供给的时候了!

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