“十二五”期间，我国的保障房建设将开足马力，迎来大规模供应。从发展方向上看，未来以公租房、廉租房为主的租赁型保障房将取代经适房、限价房而成为供应主流。
　　如果回顾历史，我国的保障房体系从“出售型”向“租赁型”转变的脉络已然清晰。在过去很长一段时间内，保障房供应都以经适房和限价房为主。早在1991年，国务院就曾提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1998年房改关键时期，经适房适时推出，并在短短几年内如雨后春笋般快速发展，成为中低收入家庭解决住房问题的重要渠道。
　　不过，在经历快速发展之后，经适房、限价房等“出售型”保障房开始暴露出诸多问题。首先，在经适房申购的过程中出现了诸如“经适房摇号六连号”、“开宝马住经适房”等现象，使得部分地区的经适房项目成为少数机构和个人获得的“福利房”。其次，在经适房保有阶段，大规模空置现象、经适房转租现象普遍存在，而经适房自身的质量问题和配套设施缺失也广遭诟病　。更为重要的是，由于经适房在退出和流转层面的规定不完善，市场上甚至出现了经适房违规出售赚取差价的现象。
　　审视经适房的种种乱象，背后隐藏的利益争夺不可忽视。相对于市场上高价的商品房，价格比较低廉的经适房存在着巨大的寻租空间，吸引了部分购房人运用各种灰色手段获得经适房名额，从而获取超额利润。对此，有关部门出台了相关法规，明确规定“对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格”。尽管如此，由于缺乏有效监管，对于经适房的各种违规现象的惩罚在操作层面仍较难落实。
　　在经适房遭受质疑的背景下，要求加强廉租房、公租房建设的呼声越来越高，“出售型”的保障房体系开始向“租赁型”转变和发展。根据国家规划，“十二五”期间，全国计划新建保障性住房和棚户区改造住房3600万套，2011年要开工建设1000万套，其中重点发展公租房，供应量近220万套。相比之下，北京市发展公租房的态度更为坚决。北京市已明确提出，2011年全市公开配租配售的保障性住房10万套，公租房占60%以上。显然，全国范围内的公租房建设还有很大的发展空间。
　　目前，有关公租房和廉租房的各项政策正在逐步完善，建设主体、资金来源、租金标准等方面的问题正逐一解决。业内人士建议，央企和国有企业应该更多加入到公租房的建设队伍中，开发商也应该承担更多的责任和义务。对于当前存在的公租房建设资金短缺问题，国家除了加大财政投入力度外，也可以将住房公积金余额的一定比例投入到公租房建设，并建立一定的融资渠道。与此同时，公租房的准入门槛和租金标准也应该更贴近经济以及收入水平。