２０１１年１月２６日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场宏观调控工作。会议指出，自２０１０年４月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场宏观调控工作。
会议出台了２０１１年房地产宏观调控的“新国八条”。与２０１０年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控的新内容不多，主要有要求加强房地产税征收与管理，增加保障性住房建设等，而最有新意的是把住房限购令作为一项全国性政策推广及要求各地合理建构住房价格指标体系，即住房双限令。
我们可以看到，２０１０年国十条后，国内前后有１６个城市出台了居民住房限购令。据报道，目前估计全国有７２个城市正在酝酿出台住房限购令。同时，新国八条要求各地方政府根据当地居民的收入水平与收入增长速度制定住房价格基准，作为各地方政府房地产宏观调控的一项重要依据。
对于新国八条的规定，尽管国内媒体把它作为重要新闻大肆渲染，以为地方政府会用住房限购令与中央政府一起将住房市场的宏观调控进行到底，挤出房地产市场泡沫。但是，我在２０１０年５月就指出，这些地方政府的住房限购令仅是“水中月、镜中花”，不仅对住房市场宏观调控的作用与影响十分有限，反之其负面影响不可低估。它们出台这些政策仅是给中央政府一个姿态，所起到的作用十分有限。其实，限购令成了各地居民涌入住房市场的信号，２０１０年国内二线以下城市房地产市场所发生的事情就是最好的明证。
从这些地方政府的住房限购令内容来看，受冲击最大的是２００８年下半年以来地方政府各种离谱的住房市场托市政策，比如购买住房可上户口（把无价政策变为有价产品），购买住房可享受政府补贴等。其他住房市场限制的内容还有，只准许当地居民可再购买一套新房，不准第三套以上住房的贷款及不准不符合条件的异地住房贷款，不许外国投资者进入住房市场等。
也就是说，这些住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购买一套住房，即对住房购买有严格限制，但实际上地方政府这种住房政策明确地向市场宣示，当地的住房购买者，无论你原持有多少套住房，你只要有意愿，同样还可以再购买一套住房。而且，既然现在购买住房有限制，每一人或每一户只能购买一套住房，家庭里有了一套购买住房的指标，因此，当地居民就不要浪费这难得的购买住房指标，涌入市场购买住房吧。正是在这个意义上，地方政府的住房限购令不是限制当地居民涌入住房市场投机炒作，反之，是鼓励投机炒作者赶快进入市场。事实上，２０１０年那些实行限购令的城市的情况就是如此。
还有，假定地方住房限购令的真义是要限制当前居民进入房地产市场，但是这种限制的含义早已包括在２０１０年的国十条及央行的２７５号文件之中。从这两个文件的要义来看，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房市场的投机炒作，让过度扩张的信贷政策回归到常态。最近不少银行开始取消住房按揭贷款优惠利率，如果说，全国各地商业银行都取消住房按揭贷款优惠利率，所有的住房按揭贷款都进行利率的风险定价，那么这种政策就会弥补２０１０年国十条存在的严重漏洞。这不仅会把住房投机炒作逐渐挤出房地产市场，而且购买第一套住房的需求也会下降，当这些新政策全面地弱化居民购买住房的动机时，地方政府的住房限购令所起到的作用也是十分有限了。
近十年国内房地产的发展与繁荣，近几年来房地产投机炒作严重及房地产泡沫被吹大，最根本的原因就在于投机者过度使用住房按揭这个金融杠杆。如果第一套住房优惠利率取消、第二套住房杠杆率减小及利率上升、第三套以上的住房按揭贷款及异地按揭贷款完全禁止，那么投机炒作者就没有涌入住房市场的金融工具。如果没有金融杠杆来把住房交易无限放大，住房投机炒作者一定会退出这个市场。因为，住房交易的金融杠杆萎缩，也就意味着没有人来接手参与住房投机炒作。在这种情况下，地方政府的住房限购令可有可无。因为，这时不需要这个住房限购令来限制投机炒作者进入住房市场。
对于购买第二套住房的投机炒作者来说，住房限购令的意义没有多大。首先，现在的文件对第二套住房的含义有新的界定，认贷也认房。也就是说，无论购买住房者是已经贷款购买住房还是已经持有住房，再购买住房都算是第二套，而购买第二套住房的贷款，不仅首付比例上升到６０％以上，而其贷款利率也上升到基准利率１．１倍以上（注意，这里的首付及利率只是设定底线，向上浮动是无边际的），因此，不仅投机炒作杠杆率缩小，而且其投机炒作的成本也全面上升。在这种情况下，即使不出台住房限购令，住房投机炒作者也不会轻易进入住房市场。
这样，地方政府的住房限购令能够起到作用的人群只能是购买第一套住房的人或异地购买者。对于第一套住房的购买者，其如何进入住房市场本来就没有限制，也不需要限制。如果他们是投机炒作，他们能够利用政府优惠的住房信贷政策进入，也不会太在乎价格高低。如果住房购买优惠利率全部取消，对这些投资者来说，并非是进入不进入的问题，而是手中持有的住房谁来接手的问题。如果自己接到最后一棒，那么就惨了。对于消费者来说，他们是否有意愿进入住房市场，并非是限购不限购的问题，而是在于价格水平高低，他们是否有支付能力进入房地产市场。对于不满足条件的异地购买者来说，信贷政策早就有严格限制，这些人根本就不能通过银行信贷进入楼市。因此，在高房价下，限购不限购，对他们的意义同样不大。
有人会说，我有的是钱，购买住房根本就不需要贷款，如果没有限购令，我可以利用自己的资金进入房地产市场。在这种情况下，限购令对他们起的作用自然会不小。但是，这些有钱的投机炒作者，他们会进入房地产市场吗？答案是否定的。因为，当这些人购买住房使用时，他们什么时候进入购买完全由自己决定，不会受政策的限制。但是，这些并非是我所说的住房消费者而是住房投资者。
从以上分析可以看到，地方政府的住房限购令，对遏制高房价所起到的作用是十分有限的。这些住房限购令对房地产宏观调控来说只能是“水中月、镜中花”，好看但没有多少作用。出台这些政策是给当地的民众及中央政府做个样子，说明地方的房地产宏观调控是紧跟中央的。实际上，根据国家统计局公布的数据，２０１０年房价仍然在上涨，如果以民间调查统计结果来看，国内房价更是在飞涨。比如北京，２０１０年的房价就上涨４０％以上。同时，在２０１０年１２月份及２０１１年１月份，全国住房销售同样又回到量价齐升的态势上。
可见，对于地方政府的住房限购令，无论是媒体还是政府职能部门，都不要过高地估计它的作用。要让国内住房市场得到真正的调整，就得有严格的住房信贷政策及严厉的税收政策（比如征收住房交易流转税及住房交易所得税），只有从这两方面入手，才能严厉打击房地产投机炒作，挤出房地产泡沫，让住房市场回归理性。