问：现在，越来越多的年轻人面临“高房价困局”：是以沦为“房奴”为代价来实现一步到位，还是梯度消费“先租后买，先小后大”？请问，“居者有其屋”就意味着必须买房吗？要实现“安居”梦还有哪些途径？
    ——上海万航渡路 王锡唐

    答：在房价高企的今天，要实现“安居梦”，除了完善住房销售市场外，也应当发挥房屋租赁市场的作用。这为形成梯度消费的理念、满足不同群体的住房需求，提供了一条重要的途径。
    住房市场，是由销售市场和租赁市场共同构成的。住房投资者在消费市场形成住房租赁供给方；在销售市场得不到自有住房满足的消费者，则形成住房租赁需求方。因此，在世界各国，住房租赁市场普遍关系到住房消费需求的满足、住房投资理想的实现以及社会稳定有序。当前，在我国快速城市化的进程中，发展和完善住房租赁市场，具有特别重要的意义。这主要体现在以下几个方面：
    一、发展和完善住房租赁市场，有利于中低收入家庭和青年家庭居住需求的实现。住房属于大宗耐用消费品，总价额高，多为终身消费居住，因此，消费者必须在收入和储蓄积累达到一定程度时，才可能形成对住房的购买力。对于很多家庭，特别是青年家庭和中低收入家庭而言，收入和储蓄积累需要较长的过程，面临着流动性约束。短期内或较长时间内无力购买自有住房者，必然会走向租赁市场，以租房方式满足其居住消费。
    二、发展和完善住房租赁市场，有利于城市新移民住房消费需求的实现，促进健康有序的城市化。当前，我国正处于快速城市化的进程中，存在庞大的新移民群体。移民群体在工作生活转换的同时，也存在着住房需求的转换。由于移民群体存在多方面的不确定性，他们的住房消费，也多以租赁为主。此外，由于多方面原因，长期以来我国城市化进程滞后于工业化进程，形成了就业城市化而居住消费不能相应城市化的农民工群体，既造成了移民群体生活成本的损失，也使城市消费市场发育滞后，内需不足。健康有序的住房租赁市场，则能为新城市移民提供有利的居住条件。
    三、发展和完善住房租赁市场，有利于抑制住房销售市场的泡沫，促进住房投资理性化。住房租赁市场和销售市场，是一对相互影响、相互参照的共生市场。住房销售市场需求，包括消费型需求和投资、投机型需求两大类。住房投资和投机，往往基于对未来房价和租金上涨的预期，以营利为目的。当前的房屋租金，是未来租金的参照；而当前房屋租赁供需，则是未来房价的参照。一般而言，住房价格越高、住房租赁需求越大，未来房价上涨预期越高，住房投资和投机也就越有利可图。所以，不完善的租赁市场，不但会传达错误的租金价格和租金供需信息，也会误导住房需求，形成住房销售市场泡沫。而健康完善的租赁市场，有利于抑制住房销售市场过度的投资和投机需求，促进住房销售市场的理性回归。
    四、发展和完善住房租赁市场，有利于政府制订有针对性的住房调控政策。住房租赁和销售市场的共生关系，使租赁市场的信息成为监测住房市场健康度的重要指标，也成为制订住房市场调控政策的重要参照信息。在完善的市场中，住房租赁价格能够较好地反映城市的真实住房供需关系。一般而言，当供给大于需求时，租赁价格上涨；反之亦然。因此，售租价格比（每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积月租金的比值）被广泛地用来衡量住房销售市场的泡沫程度。售租价格比越高，住房市场投机成分越大，房价泡沫成分越强。在这种情况下，政府调控的重点，就在于打击住房投机，挤压房价泡沫。反之，售租价格比走低，则说明城市住房消费需求增长快于住房供给增长。在这种情况下，政策调控的重点，就在于增加住房市场的有效供给。而不完善的租赁市场，则会提供不准确的租售信息，对政策调控形成误导。
    住房租赁市场的缺陷会影响相当一部分人群住房需求的实现，也影响到了人们对于房屋市场发展和未来的判断。改善百姓的住房状况，满足更多人的住房需求，既要发展和完善住房销售市场，也要多方面加强住房租赁市场的管理和调控，以梯度消费理念支撑多元化需求。不同收入群体，应根据收入实际，购买或租赁与自己承受能力相适应的住房。在住房租赁市场这一块，除了完全由市场提供的私人租赁房外，也应发展面向最低收入阶层的廉租房，以及非营利的公共租赁房。