2010年管理层对楼市的调控已经到了史无前例的地步，房地产新政隔三差五不断出台，五次上调准备金率，两次加息。但就在这样高压政策的不断打压下，楼市在年底前，价格趋稳，然而成交量却在放大。
笔者认为2010年中国房地产的严厉调控已达到了效应，如果没有这样的连续政策的打压，楼市重复2009年的大涨行情是完全可以想象的。成交量的高低并不是调控的主要目的，只要房价不再猛涨，已经是管理层所窃喜的政策效应了。
2011年中国楼市将何去何从？
首先房地产调控政策必将延续。
近日住建部领导放言，2011年房地产调控将继续，加上供应量增大，房价有望进一步稳定，抑制住房投机将是十二五期间的主题。今年房地产的宏观调控政策不会放松，仍将持续，房地产信贷会继续收紧，房产税试点将推出，加上今年供应量会增大，有助于缓解长期以来的供求失衡并稳定房价。
我们不难看出这就是管理层调控楼市的主要目的。这几年房价的不断高企，已经严重压制了低薪阶层普通百姓的刚性需求，再加上地方政府前几年在房地产一片火爆之际，没有把民生最关注的保障房建设真正排进政府的实事之中。纠正政策的失误，反馈于民生，这是无力买房的众多百姓所日夜期盼的愿望。应该说2010年政府在加大保障房建设上还是有一定力度的。2010年开工的保障性住房大约为580万套，已经建成370万套，2011年将开工的是1000万套，这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。但中国这样一个人口大国，要满足千家万户来享受保障房，住房问题始终是民生最为突出的焦点问题。
其次，房产税是悬在房地产市场上的一把刀。
2010年该用的调控政策都已用上了，就连较为可笑的限制购房政策，在部分城市还短命地试行了一时，政策似乎在倒退到当年的计划经济时代。房产税征收已经高喊多年了，但这种财产税的性质，与现行土地制度有矛盾。房产税征收是一个系统工程，不像西方发达国家对每家每户的房屋每年都有一个评估价。中国要完成这样一个系统信息工程靠现在的状态，几十年也完不成。所以2011年要试行房产税征收也只是一个空转，如果鲁莽行事反而引起矛盾的激化。
但房产税始终给受众一个阴影的心理预期，会造成新的一年成交量的不温不火，甚至适度萎缩。一旦房地产税落地，也是管理层最后一把杀手锏用尽之时。退一百步说，就算房产税征收，也不是洪水猛兽，如果以每年征收0.6-1%的房产税率的话，绝大多数人是能够承受的。如果与中国房价每年以7-8%的增幅相比，这点税收足以忽略不计。换句话说，如果通过房产税征收，彻彻底底把房地产税收系统化，不再出现名目繁多的重税现象，那也不失一道好药。关键是房产税征收后，地方政府能不能公布房地产税的真正用处，以及这种税收带来的负效应对整个社会危害有什么来对冲？
今年中国房价将在徘徊中稳中有升，但不会暴涨，更谈不上暴跌。不过，一些城市的中低档房价格将有更大波动，有的区域甚至可能出现量价齐跌的局面，而一些前期涨幅不大的城市，可能在均摊效应的作用下，继续飙涨。