华远地产的董事长任志强不久前来上海演讲，看到座无虚席，就推测说，除了要买房的观众，其他人定然是为了找他泄愤。他猜得很不错。演讲结束后的问答阶段火药味颇浓，但任先生以不怕得罪人著称，当场舌战群雄，拒绝成为被骂的对象，还列举了一大堆数字，证明中国开发商的道德水准并不低于社会平均水平。
　　“有人认为野蛮拆迁是开发商干的，”任志强说，“但是哪位开发商因为非法拆迁被抓起来了呢？”在座的略一思索，果然没有大的发现。于是他语重心长地对观众说：“抓的都是书记、县长。因为那些事都不是开发商干的。”
　　任先生累死累活为房地产业洗刷形象，费力多，收获少，不是因为别的原因，而是被历史所限制。中国经济到了这样一个阶段：劳动力和资源的价格都在上涨，低成本优势难以为继，主导经济的力量要想维持已有模式，只能压低土地价格、放松环保监控。没有暴力参与，土地价格是难以压低的。2010年愈演愈烈的强拆，由此而起的一系列流血事件，以及更多的制度争议（从东部赶农民上楼到西部“以土地换户籍”），根源都在这里。
　　对任志强来说，中国房地产业的可恨之处，主要是政府管制造成的。他举例说，政府花了3个亿，从农民那里把土地征来，转手以15个亿的价格卖给开发商。被征地的农民不满意，因为地价太低，买房的业主也不满意，因为地价太高导致房价太高。如果设想农民的土地可以在市场上自由交易，情况就完全不同。开发商拿地的成本可能降低三分之一，但农民的利益并不因此受损，因为他从开发商那里拿到的，比从政府手里拿到的要多7个亿。
　　任志强说的“自由交易”只有四个字，背后却有一整套利益和制度的安排，也有其长远的后果。就我看来，如果宅基地可以自由交易，北方的农民不会被县长们赶上楼；如果集体所有的土地可以自由交易，重庆的学生不会被校长们赶进城；强拆的灰尘和自焚的青烟就不会在全国各地升起、飘落，又升起——没有建立在“自由交易”上的利益和制度安排，已有的财产权和人权，都是不完整的。
　　任志强的思路并不复杂，而且对现实多有裨益，但几乎没有人真正愿意讨论。人们不讨论一种方案，往往不是因为这种方案不合理，而是它与不合理的现实相冲突。几十年前，关于人民公社的讨论很多，一个主要议题是粮食吃不完怎么办，但讨论高级社、初级社就是犯忌的事情，虽然后者要比人民公社合理得多——单干最合理，所以提都没人敢提。政治上鸦雀无声的后果，是一出漫长的悲剧，最后以经济濒临崩溃收场。
　　这段教训明显的历史，现在很少有人提起。另一段现在少有人提起的历史是，冒着不可预测的风险，中国农民通过明确土地使用权，启动了1970年代末的经济改革，改革的目标就是“自由交易”。为此，明确所有权和使用权的边界，始终是中国改革的核心，由此释放出的经济活力，已经在过去30年里得到了证明。在2004年之前——“公民的合法的私有财产不可侵犯”，是在这一年写入《宪法》的——这一点几乎没有争议。但此后，尤其是2008年之后，一些有关改革的观点把之前的共识颠倒过来：经济增长不是解放、明确和保护财产权的结果，不是“自由交易”的成就，三十年来的成就只是证明了政府介入经济的高效率。
　　从那以后，“中国模式”被解释为一套政府间竞争的方法。而提供土地，正是政府间竞争的主要内容之一。同样是经2004年修订过的《宪法》规定，任何组织或者个人不得买卖土地，唯有“国家为了公共利益的需要”，可以对土地实行征收或者征用。在现实中，这条规定被扭曲和简化为，地方政府出于为发展GDP而引进项目的需要，可以征用土地。
　　尽管界定土地权利是一项历史承诺，背弃这一承诺曾导致危险的局面，而改革又是从部分恢复这一承诺开始的，但土地权利的界定和处置，在今天的中国，仍然是一个悬而未决的问题。2007年10月开始实施的《物权法》，在立法过程中仅仅试图赋予农民有抵押、转让宅基地的权利，就引起了巨大争议，起草者最后决定“留待以后的历史去解决”——这历史并不久远，而等到的解决方式却如此血腥，这是否也出乎立法者的意料？
　　部分民众对公正的分配难抱希望——看得见的楼堂会馆、行政开支，看不见的福利，以及无法解释的灰色收入，都在强化一种印象：一些地方政府通过侵犯公众的财产权获利，并因此失去了改革的动力。
　　一些官员的傲慢达到了30年来的顶峰——于建嵘教授的遭遇，就是对此的生动诠释。他们有一种掌握历史的错觉，以为没有他们的英明和强势，中国人永远不会变得富有——他们忘了1976年，忘了“致命的自负”如何把国家带入险境，也忘了是谁最先恢复了常识，并且拯救了国家。
　　在土地制度上，苏醒过来的“致命的自负”表现得最明显，以至于我们有这种强烈的感觉：1978年明确下来的土地权利，有名存实亡的危险。从东部到西部，从南方到北方，一些地方政府不顾一切地从土地中攫取利益，正成为政府维持经济/分配的模式。一个世纪来的革命和改革，都是从土地开始的。当下正在土地上演绎的故事，延续的仍是一个古老观念：土地长存，这是中国人最根深蒂固的信念之一。