最严厉调控为何开发商最快乐
2010-12-06   作者:陈雪根  来源:中华工商时报
 
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  最新数据显示,11月,全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米,较上月上涨0.82%,其中86个城市价格环比上涨。在北京、上海等十大重点城市中,除南京环比下跌0.07%外,其他9个城市房价平均高达15407元/平方米,环比上涨0.41%,同比飙升34.29%。
  房价并未因史上最严厉调控而应声下降已是事实,预计下一步房价还将上升,原因无它,一是通胀趋势越来越明显,二是此次调控主要实行的是需求端管理。
  依据国家统计局的数据,今年10月份,居民消费价格指数(CPI)同比上涨4.4%,11月预计将破5%,远高于3%的既定目标,通胀已经不再是预期,而是一种现实。为此,国家再次启动对于物价的管制措施,同时,央行连续加息,货币政策开始回归“常态”。从这些措施可以看出,CPI上涨并不是因为短缺引起的,而是钱多惹的祸。尽管央行收紧银根,但在输入型通胀的作用下,要刹住上涨势头并非易事,为此已不得不祭出行政手段实施管制,管制只能作为临时性措施,管得了一时,管不了长久。很多商品、很多行业实际已经积聚起强烈的涨价冲动,涨价的连锁效应已经显现。在各种涨价因素的助推下,房价要降也难。而且,在通胀加剧、股市下挫、其他投资渠道依然狭窄的情况下,买不动产以及贵金属成为躲避通胀的天然良港。国家虽然采取了不少措施控制开发商融资,但开发商的融资渠道并未堵死,开发商也还没到缺钱的地步,因此,迄今为止并无哪个开发商主动降价。这两个月楼市成交量的上升说明量增价挺的态势基本没有改变。
  分析史上最严厉的调控,很多措施如限购、限贷、限外等实际都是控制需求的,增加供给只用在保障范围内,对购买商品房的人来说,增加保障房并无实际意义。而且,增加保障房的土地供应同时意味着减少商品房的土地供应,使得商品房越加稀缺,地价越加高企。换言之,需求依然存在,只是被政策强行压制下去了,在需求被压制的同时,供应却在减少,结果房价地价在另一个水平上得到支撑,只要房价小幅下调,刚性需求就会借机释放,如果政策改变,势必导致房价报复性上涨。11月下半月,上海多个地区再现开盘热销场面,成交量逼近百万平方米,成交均价彻底翻盘,达到历史高位,原因就在于部分开发商调低了5%左右的预售价格。同时,地方政府的调控姿态也在或多或少助推房价。11月初,北京曾一度暂停单价每平方米3万元以上的新楼盘预售审批,但此举就像为了减排拉闸限电一样,只是官样文章,自11月下旬到12月将会有15个左右预售均价在3万元以上的楼盘入市。河北最近大肆宣传环首都经济圈概念,结果首先拉起的就是房价地价。正因为供求关系失衡、刚性需求依然存在,正因为地方政府调控态度暧昧,所以,瞄准二三线城市、主供中小户型的万科成了国内首家销售过千亿的霸主,八成以上房企改写上半年低迷的销售态势,一举完成全年销售任务,而地方政府依靠卖地也赚得盆满钵满,截至11月22日,十大城市累计卖地6694.54亿元,除杭州和重庆同比小幅下降外,其余八大城市同比均大幅增加,上海、北京依然是土地财政的老大和老二。
  看来,楼市已再次陷入越调控越火热的境地。如不改变通胀态势,改变供求关系,就是出台第三次、第四次调控依然难以走出这一困境。
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