无论是即将到来的美国国会中期选举所形成的倒逼压力所致，还是从明年1月份所要出炉的住房金融系统改革方案要求来看，对美国两大抵押贷款巨头房地美和房利美（以下简称“两房”）进行大修已经提到奥巴马政府的议事日程。不过，时至今日美国政府还没有拿出改造“两房”的清晰方案，心急火燎的美国纳税人恐怕仍要耐心等待。
仰仗着身后有政府支持的特殊背景，“两房”在过去10年里购买和发行了大量高风险抵押贷款并为大量的高风险抵押贷款提供担保。然而，次贷危机所引发的购房者还贷逾期潮和房屋止赎潮的涌现最终将“两房”这一昔日的“宠儿”打入万劫不复的债务深渊。在这种情况下，美国政府已经来不及对于“两房”进行追究和纠错，为避免整个房市的坍塌，政府唯一能实施的行动就是向“两房”伸出搭救之手。
自2008年9月开始至今美国财政部已经向“两房”持续注入了总额达1483亿美元的优先股注资，“两房”已经俨然国有化——财政部以拥有“两房”约80%的股份成为其最大的股东。与此同时，美联储在过去两年的时间内总共购买了超过1.4万亿美元的“两房”债券，成为“两房”债券的最大持有人。
可是，政府的慷慨“输血”并没能让“两房”起死回生，相反沉疴加重。由于“两房”股价连续30日低于1美元而无法满足纽约证交所对股价的最低要求，今年7月初“两房”被勒令从纽交所摘牌退市。而按照最新季报，房地美和房利美第二季度分别出现了60亿美元和12亿美元的净亏损，困境之下，“两房”又分别向政府寻求追加18亿美元和15亿美元的救助资金。而问题的关键在于，在今年6月奥巴马政府提交给参、众两院通过的大萧条以来最严厉的金融监管法案中，对于“两房”的改革丝毫没有提及，对此，共和党人将其公开嘲笑为“好比向恐怖主义宣战却忽视了‘基地’组织”之举。因此，在这种情况下，白宫再向“两房”慷慨撒钱必然招致更大的民愤和反对之声。
11月美国国会将要迎来中期选举，奥巴马要在国会中再次击败共和党，必须就“两房”大修给公众一个交代。也正是这种特殊的政治背景生态中，美国国内关于“两房”改革的讨论目前已经被演绎得异常激烈。
政府完全从“两房”中退出并对其实行彻底的私有化改造是美国共和党人和不少经济学家提出的基本观点。此种主张者认为，“两房”的国有化存在着明显的弊端和未来风险：
——国有化将进一步使“两房”继续侵吞纳税人利益。美国国会预算办公室预计，按照目前方式运作下去，2009年至2019年，“两房”将总共花费纳税人近4000亿美元。而部分华尔街人士甚至预计，如果市场形势转坏，“两房”的救助成本最高可能高达1万亿美元。
——基于政府担保的“两房”商业经营模式完全扭曲了市场竞争。虽然“两房”从市场份额上明显超越了竞争对手，但这并非由于他们的效率更高，或是为客户提供的服务更好，而是因为他们能够获得更廉价的资金，在这种情况下，那些没有政府背景而长期忍受不公平待遇的私营抵押贷款机构势必丧失应有的市场经营热情。
——正是仰仗着政府给予的融资特权，“两房”才敢于在次级抵押贷款市场肆意扩张，从而导致次贷的泛滥，并最终酿成房市泡沫危机和金融灾难。因此，如果政府继续对“两房”实行国有化，就等于是进一步降低了他们的商业风险，“两房”就会敢于冒更大的风险，从而给未来的房地产市场埋下更大的危机。
与主张“两房”私有化的呐喊相比，以全球最大的债权基金PIMCO基金首席投资官格罗斯为代表的市场人士所发出的坚持“两房”国有化的声音也非常清晰。在这一阵营看来，美国政府应该把房地美和房利美合并成一家政府住房市场机构，并考虑打造完全国有化抵押贷款融资系统。因为，如果抵押贷款缺少了政府的担保，抵押贷款利率将会高出几百个基点甚至上千个基点，这不仅让民众将无法负担，而且势必使得二级房贷金融市场失去更稳定和强大的资金供给支持。
应当说，无论是对“两房”国有化的凌厉批判还是积极拥趸，人们都找不到完全对其予以推翻的绝对和充足的理由，因此，在笔者看来，对“两房”来说，“完全私有”或者“完全国有”的结果几乎都不大可能出现。一方面，在美国房市泡沫破灭后，如今不具备政府支持的抵押证券发放市场实际上就已经寿终正寝，目前还不清楚是否会重建这一市场，所以“完全私有”得不到绝对的支持；另一方面，国有化“两房”将进一步扩大美国政府财政赤字，对于捉襟见肘的奥巴马政府来说，这一方案显然不具备吸引力。
按照美国财政部的解释，“两房”问题是美国“最重要、最复杂”的问题之一。不过，虽然截至目前美国政府对于这一难啃的骨头没有拿出十分明确的解决方案，但我们依然可以对其未来的走向做出基本的猜想。
——“两房”会以某种方式继续存在。鉴于房地产在美国经济中举足轻重的地位以及后危机时代房市可能较长时期低迷的现实，美国政府还会支持恢复发展房地产抵押贷款市场。而且，为了减轻私人金融机构的流动性压力和刺激房市尽可能快地复苏，政府将允许“两房”存在下去，只不过存在的方式会发生变化。即：被纳入诸如吉利美这样的有着政府局部支持的房地产市场机构中运营，或者其功能统一于一个政府部门并由该部门负责发行抵押贷款支持的证券。
——稀释“两房”的国有股权比重将成为一个基本方向。短期来看，美国财政部还会以控股者的身份出现在“两房”股东名单之中，但随着房地产市场的恢复，财政部会逐步向私人市场出卖国有股份，并逐渐让渡其控股地位。当然，由于次级抵押贷款的资产泡沫破灭之后，“两房”体内滞留了大量有毒资产没有得到处理，而是以修改会计规则和冻结债务清偿的方式暂时被掩盖起来，因此，在股权结构比重稀释之前，财政部必须对“两房”的债务进行有序的重组。
——“两房”享受的许多特殊政策会得到限制或者取消。比如“两房”发行的证券原来可免去联邦证券委员会的审批，但未来可能必须纳入相应的审批程序；各金融机构持有的“两房”资产原来可作为联邦储备银行贴现贷款和信用贷款的合格担保品，但未来可能只是部分得到承认；同时，“两房”的经营范围原来不需地方监督部门的认可和批准，但未来可能必须接受地方的部分监管等。政策作出如上修改和调整的目的主要是约束“两房”的商业风险和放大私人投资在抵押贷款市场的作用空间。
——政府支持和担保“两房”债券的方式和力度将发生重大变化。在较长时期内对“两房”发行的房地产抵押贷款债券进行担保是美国政府不会改变的政策方向，所不同的是，政府的担保可能由原来的隐形担保改为公开担保，为此，政府一定会缩小担保对象的范围，即担保必须限制在最安全的抵押贷款上；与此同时，政府会向担保对象收取一定的费用，以用于设立必要时刻弥补损失的基金，这样，“两房”原有的“股东持有，纳税人为风险买单”的盈利模式将最终改变为“股东所有，股东为风险买单”的商业模式。