上海7日出台楼市调控细则,在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房),积极做好房产税改革试点的各项准备工作,并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。 由于热议已久的房产税这只“靴子”在上海仍未落下,“限购”就变成了上海楼市新政最耀眼的词。但不要以为这是上海的新创,今年“五一”左右,北京就出台了“同一家庭限新购一套商品住房”;而且,国庆前深圳、厦门也已出台类似“限购令”。广州是否也出台“限购令”,据说在下周拍板。 可见,不少城市已把“限购令”当成了调控的灵丹妙药。这大概有两个原因:一是“国五条”要求:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数;二是能直接用于遏制投机性需求的有效手段目前并不多。 我注意到,不少人对“限购令”寄于厚望,有学者言:“限购令”比暂停三套房贷更严。显然,在不少人眼里,似乎只要“限购令”一出就能稳定房价、给楼市降压,果真如此吗? 要想客观评价一条政策,最好的办法是通过市场来检验。拿北京“限购令”来说,出台时许多人就当成“降压灵”来看,实际怎么样呢?市场的回答是:北京房屋成交量和房价双双不断走高,与没有出台“限购令”的城市似乎没有多少区别。这说明“限购令”并非“降压灵”。 “限购令”难“降压”大概有三个原因:其一,“限购令”没有明确的时间界定。在一定时间内限定购房套数,究竟是多长时间?这个问题不明确,就难有实质约束。 其二,“限购令”有可能变成“折扣令”。“限购令”可能打折扣,不仅是因为政策本身有漏洞,而且政策落实可能不力——《人民日报》问卷调查显示,八成网友认为调控政策落实不力。 其三,“限购令”有可能变成“炒房令”。有人披露的一个煤老板的嚣张言论很有代表性:不让生两个孩子,我就生两个;不让投机倒把,我就倒卖钢材;不让炒房,我就炒房。言外之意是,不让干什么,就偏干什么,这说明什么东西越限制就越稀缺,就越有炒的价值。 我以为,楼市调控的政策选择应该多样,不能过于依赖于某些个别政策(如“限购令”)。即便想让“限购令”发挥效力,也要吸取之前的教训,在北京“限购令”效果不显的情况下,理应谨慎选择这一调控手段。要清楚北京“限购令”效果不显的原因是什么,要吸取教训完善政策,而不是简单照搬。 其实,楼市调控最根本的办法还是要在财税、货币、土地、保障房这四个方面开动脑筋,尽量多用市场手段少用行政手段;不能总依赖于临时性的行政手段,要以长效的制度规范来治理市场。据国际货币基金组织(IMF)本周三警告称,全球房地产行业的前景“黯淡”,这一行业的衰退期可能会延续8年时间。窃以为,这是中国楼市回归理性的良机,不可错失。
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