警惕房价新一轮上涨动能
2010-09-28   作者:王瑞霞  来源:证券时报
 
  近日北京东四环附近两个老楼相继开出新盘,分别报出40000元和36000元的均价,而此轮调控前二者的均价仅有28000和23000元,开发商逆市大幅提价,令人咂舌。
  实际上,伴随着8月楼市成交的回暖,不少开发商打上了借机涨价的算盘。北京房地产交易管理网数据显示,新政后开盘的82个项目中,半数楼盘在9月出现涨价。北京房价在7月和8月连续两月环比持平后,不少业内人士乐观预计,房价疯狂上涨的局面已得到根本遏制,后续楼市价格下调幅度可能加快。但形势发展与人预料相反,需要引起高度的重视。
  新一轮房价上涨动能主要来自以下几个方面:首先是一线城市的热点区域楼盘大胆提价,而且彼此正在形成示范效应,从而可能拉高整体房价。北京8月房价环比没能回落,很大程度上就归因于某单价超过10万元的高档楼盘入市。
  热点区域楼价坚挺原因很多。通常来说,这些地区生活便利、配套设施齐全,但供给相对紧缺,所以即便价格昂贵,仍有相当的追随者。比如北京东四环的一个中高档楼盘,调控前的一、二期均价分别为31000和35000元,而调控后三期均价跃升到39800元,虽然销售时间较之前拉长,但至今也仅剩管道层和不好的楼层可供挑选。此外,去年地王的陆续开工为周边区域的房价形成新的支撑。比如富力地产去年在北京勇夺地王后推出的“富力十号”近日高价开盘,其周边地区的二手房纷纷提价以作响应。
  纵观偏远地区的楼价下跌,很重要的一个原因是新政实施后,新出让的土地价格重心下移,从而带动周边房价下降。而热点区域的地价却没能产生这样的连带效应,北京自新政实施以来,还没有一宗四环内的住宅地块出让。
  其次是部分前期降价的开发商后续推盘让利动能减弱,甚至转而提价,房价上行压力加大。
  以北京为例,此轮房地产调控实施以来,开发商多选择五环外的项目让利促销,并取得了不错的业绩。但由于降价销售回笼了资金,开发商持续降价的意愿减弱。
  再有,购房需求存在由弱转强的可能性,如果购房需求进一步释放,将促使楼市量价齐升。
  对于一些刚性需求者来说,由于对二次调控会否出台难以判定,进而担心调控效果难以进一步显现,他们会选择在价位接近心里预期时出手,这些被抑制的需求可能会集中释放,日前北京又现抢房大战就是一个例证。
  对于投资需求来说,目前人民币升值预期重启,境外资金回流迹象明显,部分资金可能再进楼市。自9月初以来,人民币兑美元升值幅度已超过1.5%,人民币汇率创下汇改以来新高的同时,国内金融机构外汇占款也再次飙升至2000亿美元上方。境外资金会否卷土重来再进楼市值得关注。
  对于“金九银十”带来的楼市回暖,有业内人士强调这属于季节性因素,他们认为随着供应量的加大、购买者热情降低,四季度楼市将趋冷。这种观点确有一定的道理,但如上所述,房价上涨除季节性因素外,其他方面的压力同样不容忽视。这也提醒我们,楼市博弈仍将加剧,调控效果显现需要更长的观察期;楼市调控绝不能放松,前期出台的各项政策须进一步落实到位。
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