物业税及其效果是人们争论的焦点，但争论各方却很少详细研究各种不同模式物业税的实际效果。
　　在不同国家和地区的税收体制中，与房产相关的税收经常出现名同实不同、实同名不同的现象。为了避免张冠李戴，有必要作一个简单的正本清源。
　　名实之异的类型大致有三种。一是欧美模式。名称叫物业税，由地方政府征收，定位于为治安、教育和环卫融资，它建立在土地私有的基础上，是一种直接税。
　　第二种是香港模式。围绕房产征收的税主要有两部分，一部分叫差饷税，另一部分叫物业税，两者均以租金为税基。差饷税因定位于为差人（广东话称警察为差人）提供俸饷而得名，对应着欧美模式中的物业税，也是一种直接税。物业税则根据物业出租的收入来征收，虽名为物业税，事实上是一种营业税，从性质上看属于间接税。值得注意的是，香港实行土地官有制，政府垄断全部土地所有权，拍卖土地只是出售一定年限的使用权，这点和中国内地是完全相同的。
　　第三种模式是中国内地。目前我们对房产的经营性行为征税，其中又分住宅出租和商业地产出租，涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等各种名目。从税收性质来看，包含了少量的直接税成分，但大多数是间接税。内地模式与前两种模式差异较大，既存在定位不明、性质不清问题，又有过于复杂、征收漏洞多的弊病。可以认为内地与房产相关的税制是非常落后的。
　　当前国内围绕物业税能否抑房价和打击投机问题，各方争论不休，充满了理论上的混乱，更夹杂着强烈的利益表达。令我们感兴趣的是：不同的税制与房价波动程度及投机行为之间是否存在某种联系？从直观上看，欧美国家房价波动不小，但和香港比，仍是小巫见大巫，而美欧国家的房地产个人投资和投机不能说没有，但与香港浓烈的投资投机气氛相比，简直不值一提。产生这种差异的原因当然是多方面的，但税制扮演着重要角色是毋庸置疑的。
　　香港政府定期评估市场租金，然后在这一虚拟租金值打八折的基础上征收5%的差饷税，也就是说，不管你的房子是用来自住、空置，还是用来出租都必须交纳差饷税，如果出租还需另按实际租金收入征收约15%物业税。差饷税税率按房产市场价值折算成美欧的物业税税率，大约只有0.2-0.3%，有时候政府还会根据经济形势作出普遍的宽减。值得注意的是，在房价上涨而租金不涨或房价涨幅超过租金涨幅的情况下，折算后的税率呈现出下降的趋势。这微不足道的税率，与欧美模式下1%-2%、甚至3%的税率相比明显偏低。持有房产的成本大大低于欧美，更重要的是香港的差饷税只与市场房租行情挂钩却不与房价挂钩，这两大原因正是香港的差饷税对抑制房价和房地产投机效果不彰的原因。
　　结合其它国家和地区的经验，回到当前国内的争论上来，我们可以发现，物业税的征收是否存在二次征税的法律障碍、效果如何，与土地是否国有、是否已交纳土地出让金无关。因为征收物业税（欧美模式意义上的）的地区既有土地私有的欧美，也有土地官有的香港。而物业税对房地产市场健康发展的效果，也与税种基本上无关，因为同样在物业保有环节征税，既有房价波动剧烈投资氛围浓重的香港，也有相对而言更健康一些的欧美。
　　比照境外的两种主要模式，我们可以得出的结论是，物业税的效果好坏，受税基及税率大小这类因素的影响更直接、更大。面对中国内地混乱而落后的与房地产相关的税收制度，我们应该跳出二次征税合法性、物业税有无用途这类笼统的伪命题，在总体税负不增加的情况下，全面地梳理和重构相关税制，化繁为简，谨慎确立税种、税基和税率，方才有可能推出一项既为普通百姓所接受，又能达到抑制房价过度波动和平抑投机气氛的税改，也只有如此才能促进房地产市场长治久安。