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2010-09-10 作者：项银涛 来源：国际金融报
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古希腊神话中，阿喀琉斯是一个力大无穷的英雄，尽管其刀枪不入、所向披靡，但存在一个致命的弱点——他的脚后跟。最后阿喀琉斯也因为这个脚后跟，断送了自己的性命。
新“国十条”出台近半年时间，热点城市房价仍在高位运行，市场各方博弈逐步加深。新政出台初期，多数城市房地产市场成交量大幅萎缩，但价格依然保持坚挺，市场观望情绪浓郁。随着房地产市场各项调控政策陆续出台实施，市场观望情绪有所缓解。近期，热点城市的房地产市场接连出现回暖迹象。有报道称8月份北京和上海的房地产市场双双出现“价涨量升”态势，房贷也出现了环比增长，“房价上涨”再次成为社会关注焦点。
综合世界各国情况来看，房价过快上涨不仅容易激发社会矛盾，而且极易形成资产泡沫，引发金融市场动荡，对实体经济造成较大损害。因此，寻找房价上涨的“阿喀琉斯之踵”成为当前房地产市场调控的当务之急。
在房地产价格过快上涨乃至形成泡沫过程中，房地产市场心理预期起到十分关键的作用。根据行为金融学理论，市场运行往往并非有效，房地产市场也不例外。当经济环境发生较大变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的心理预期。一旦这种心理预期高估经济环境变化对房地产价格的影响，就有可能引发房地产泡沫。中国城镇化进程的加快和流动性过剩，是当前市场形成房价上涨预期的重要经济环境基础。但这种心理预期却加剧市场投机，扭曲经济行为。有学者估计，我国大约有45%的房地产需求为非理性预期形成的，本来可以不买，但是必须买了以等将来升值；本来可以租房子，但预期房价要涨，所以想方设法要买。而房价上涨的既得利益者也多会利用各种途径和手段强化房地产市场的房价上涨预期，向市场不断发出“噪音”，阻止市场预期逆转。在羊群效应作用下，市场的这种非理性预期又集中表现在对房地产调控政策的博弈上。
诚然，在地少人多的中国，城镇化进程的加快意味着有更多的农民进入城市，增加对城市住房的需求。而在流动性过剩背景下，货币追逐住房的结果则会推高房价。但与此同时，应注意到抑制房价上涨的经济环境因素也在不断积聚。首先，房价收入比的扩大意味着真实的、有支付能力的住房需求在下降；而投资性的购房需求类似于“击鼓传花”，投资性收益的实现期待于“市场博傻”的继续。其次，城镇化进程的加快并不等同于农民直接从农村进入城市生活，而是原农村所在地的城镇化，这并不意味着城市住房需求的大幅增加。还有，流动性过剩的局面也正在逐渐改变，中国外贸长期维持顺差的可能性大为下降，这大大减少了外汇占款带来的大规模货币投放压力。最后需要引起注意的是，２０年后，随着新一代独生子女的长大成人，一般都会继承爷爷奶奶、姥姥姥爷以及父母的三套房子，在那时候就不存在住房供不应求的问题，房价似没有继续上涨的理由了。
由此可见，房地产市场调控应注重调控房地产市场参与各方心理预期，综合运用多种手段向市场传递政策调控意图和决心，根据房地产市场运行变化动态微调政策执行力度和节奏，保持房地产市场总体运行平稳。
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