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瞩望“综合税调”推楼市回归正常
2010-09-03   作者:北京科技大学经济管理学院中国经济研究组  来源:上海证券报
 
  有关中国房地产业将以“税调”取代“政调”的猜测,近期越来越多了。国务院副总理李克强两度强调本轮楼市调控不会半途刹车后,发改委官员重提税收体制改革。接着,有媒体报道各地正紧密筹备房产税,多个地方政府也开始着手房地产税征计培训。房产税制改革的大幕好像已然拉开。
  应该说,启用“税调”手段,表明房地产市场调控在转向以市场方式,这种转向,是一种进步,值得肯定。
  此次“税调”的呼声,主要集中于讨论推行房产税。理由大致有三点:一是房产税早已有之,现在只需要修改征税范围,而不涉及新的立法,开征程序较简单;二是房产税的开征,可以为地方政府带来一个稳定的主体税种,解决房地产市场调控后地方政府财政的捉襟见肘之困;三是对物业的保有环节征税,可以增加多套房产拥有者的房产持有成本,进而抑制房屋的投资性需求。
  大家呼吁开征房产税或物业税,本来瞄准的是住房投机性投资者,瞄准的是高房价,希望解决的是涉及民生之需的国民居住问题。但冷静思考之下,笔者以为,对存量物业征税,会使地方政府的财力猛增,因此房产税推行的最大赢家,最后可能是地方政府。我国财政总收入由2000年的1.34万亿元增长到2009年的6.85万亿元,增长了将近4倍,地方财政收入由2000年的6400亿,增长到2009年的3.25万亿,同样增长4倍多。可是,2000年政府钱不够用,2009年政府钱还是不够用。在这样的现实下,“房产税的推行将可以减少地方政府对土地财政的依赖”这种美好愿望,可能很难实现。
  而开征房产税对打击高房价的作用,也令人怀疑。中国现在房价飞涨的根源是炒房之风盛行,房地产市场的结构性失衡。因此,实行长期稳定的差别化信贷政策和税收政策,严厉打击投机性购房,同时大力扶持改善型和首次购房者需求,保障民生,才是目前我们对付高房价的有效手段。面对炒房者一年近50%乃至100%或更高的投资收益,征收1%还不到的房产税,作用肯定十分有限。如果只简单地推行房产税,结果可能会高房价问题没有解决,却造成了普通百姓税收负担的增加。
  因此,笔者建议,为了保障中国房地产市场从“问题市场”回归“正常市场”,需要在中国房地产市场推行 “综合税调”。具体做法是:
  第一,在梳理有关土地出让金、房地产开发和房地产交易等税费的基础上,尽快推行累进性差别化的房产税或物业税。既要增加房屋投资者的保有成本,抑制投资需求,也不能增加普通老百姓的额外税收负担。在税收上对普通民众实行减税让利,切实落实“结构性减税”政策,适度降低政府在国民收入中的比重,增加居民在国民收入中的份额。
  第二,强调差别性税收政策。在个人购房环节,对首次购房和改善性住房者适用优惠税率;对购买多套住房、别墅或大面积等非普通住宅的,除取消优惠税率外,还可以考虑征收特别消费税。
  第三,强化二手房交易过程中的税收征管,大幅提高炒房者的实际税负。涉及二手房交易的主要有契税、营业税、土地增值税和个人所得税。由于各种优惠税率和简易征收率的存在,加上二手房转让“阴阳合同”的影响,目前二手房交易实际征收税额不到总房价的2%。如果取消优惠税率,对多套住宅的拥有者出售住房严征收土地增值税和个人所得税,则炒房者收益的50%以上需要缴税。从长期来看,对投资性尤其是投机性住房转让课以重税,是保证住房的民生特性,应是打击投资性购房的最有效手段。
  (执笔:赵晓、陈金保)
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