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稳定房价更需治本之策
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——当前治标不治本的政策，最终难以达到稳定房价的目的
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2010-08-23 作者：中国社会科学院城市发展与环境研究所 袁秀明 来源：中国经济时报
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２０１０年的房地产新政被认为是迄今最严厉的一次房市调控政策，它表明了中央政府坚决遏制部分城市房价过快上涨的决心，它不仅影响到宏观经济的增长状况，更影响到许多民众的购房行为。
但是，这次调控政策的效果如何，仍是一个颇为值得探讨的问题。如今一线城市房价过快上涨的势头初步得到遏制，但是，这种强行遏制的行政措施不能不说只是权宜之计，因为它可能受制于宏观经济环境的变化以及货币政策的变化等。于是，在没有任何后续制度保证的情形下，只要政策稍有放松，稍有稳定的房价很可能会强劲反弹，若此，政策努力实现稳定房价的目标最终将难以实现。况且，在市场僵持的条件下，如今开发商也放慢了开发节奏，许多项目延迟或取消原来的推盘计划，有的减少了购地量，土地不断流拍。这种情形不可避免造成未来房屋供给量锐减，如果政府保障性住房不能弥补这种减少，那么就会给未来房价大幅上升留下巨大空间，从而加大房市的波动。
因此，当前这种治标不治本的政策，最终难以达到稳定房价的目的。
笔者认为，只有实施“治本”之策，才能真正走出房市短期调控的怪圈，保证房地产市场的稳定运行。这里所谓的“治本”之策，就是要建立一种能够保证房地产市场稳定发展的长期机制，从而保证房价不至于大起大落。那么，如何建立这种长期机制是一个关键问题。
目前，从房地产市场直接相关的利益主体来看，房地产商、银行、地方政府、房市投机者这几方都支持房价上涨，因为随着房价上涨，房地产商可以有更多利润，地方政府可以更高的价格出让土地，银行可从房贷中获取更多收益，房市投机者可以更高的价格转卖房产从中获取更多收益。因此，要控制房价，关键是要改变相关利益各方的激励行为。
最近，银监会严控房地产信贷，对银行放贷有了进一步的监管。而房地产企业是追求利益最大化的主体，在不完全垄断的市场环境下，房地产企业之间很难达成一致的利益同盟去抬高房价，因此，企业的定价能力是有限的，它最终要服从于市场需求，需求旺盛时涨价是必然，这里，投机性需求成为促使房价猛涨的关键因素之一。因此，控制投机性需求成为“治本”之策之一。如今，地方政府没有较大动力控制房地产价格上涨，那么必须设计一种机制让地方政府甘心情愿稳定房价，以保证市场健康运行。
有鉴于此，笔者这里的建议是：
１．建立地方政府促进房价稳定的双动力激励机制——两个考核标准。
目前，中央政府考核地方官员政绩的唯一标准就是经济增长率（ＧＤＰ）水平，这种单一考核标准就使地方政府盲目追求ＧＤＰ增长，而对民生问题漠然视之。于此，高房价、保障性住房严重不足等问题颇为突出，不仅影响经济的稳定，更影响社会的稳定和谐。因此，在原有激励机制基础上，在房地产方面建立地方政府双动力激励机制显得尤为重要。
第一个动力机制就是中央政府应将稳定房价作为政绩来考核地方官员。
近年来，各地房价上涨较快，不能不说是地方政府在其中起了推波助澜的作用。房价在需求的拉动下上涨，地价也随之水涨船高，地方政府可以从地价上涨中大获其益。于是，地方政府根本没有动力抑制房价上涨。只有将稳定房价作为考核地方官员政绩的一个标准，地方政府才有稳定房价的动力，各地房价才能真正得到控制。
第二个动力机制就是将保障性住房建设也作为考核地方官员的标准。
进行保障性住房建设要花费大量资金，地方建设动力严重不足，如果将保障性住房建设作为考核地方官员的标准，那么保障性住房将会有大幅度的增加。保障房建得多了，不仅能够满足人们住房需求，从而保障民生，更能促进建筑业发展，拉动经济的增长。
在中国“官本位”的社会背景下，地方官员利益最大化就是能够实现政绩卓著，之后顺利升迁。在保证ＧＤＰ考核标准不变的情况下，建立促使地方政府遏制房价以及大力兴建保障性住房的双动力机制，是保持房地产价格平稳增长以及房地产市场稳定发展非常必要和关键的条件。
但是，这两个动力机制要能够充分发挥作用，还必须解决其背后的两个关键问题，也就是我要说的第二个建议。
２．启动双动力激励机制需要克服的两个关键障碍。
第一，改革与完善分税制，是促使地方政府控制房价并加快经济转型的关键。
地方经济发展，资金是关键问题。地方财政收入除了土地出让金收入以外，就是一般预算收入，其中绝大部分是税收收入。而目前最大的问题是，分税制中的不完善之处使地方政府可支配的税收收入非常有限，即使增加地产以外的其他产业这块蛋糕，但是地方从中获得的税收收入也远远不及卖地所得。所以，地方政府将注意力转到推高房价热衷土地出让也就理所当然。
只有让地方政府能够更多地从实体经济发展中受益，才能真正解决其高度关注土地出让并支持房价上涨的问题。也就是说，让地方政府从一般财政预算收入中获取更多，其注意力就会自然转向，就会从重点关注土地开发转向实体经济发展，这正是我们希望达到的目的。
而提高一般预算收入，一方面靠提高税率，扩大税源，另一方面就是在分税制中提高地方税收的比重。但靠提高税率的办法显然得不偿失，扩大税源也有一定限制。更为可行的办法是在分税制中提高地方税收的比重，让地方更多地从实体产业发展中获得实惠，才能真正调动他们的积极性，推动房地产业之外其他产业包括新兴产业等的快速发展，这也是促进经济较快转型的一个关键环节。因此，如何调节中央与地方的税收分成从而完善分税制，成为控制房价过快上涨，实现经济较快转型的一个掣肘。
第二，坚决打击房地产领域官商勾结，严惩腐败。
近些年，各地“高官落马”与房地产有着千丝万缕的联系，在地产领域官商勾结常常是公开的秘密。正如２００９年有媒体报道前全国人大官员称腐败可占据房地产成本３％的水平，可见，地产领域腐败问题绝非局部和个别，百姓对此意见很大，严格监管、打击官商勾结和腐败问题成为使地产业轻装上阵摆脱种种非议的关键环节。
在惩治腐败的过程中，不仅要对受贿者严惩，更重要的是对行贿者也要严惩，发现一起打击一起，决不能让这种风气盛行。特别是在土地出让环节，要建立严格监督机制。
只有这两个障碍扫清了，地方政府的双动力激励机制才可能建立起来，并真正发挥其作用。
３．坚决遏制投机炒房行为。
投机性住房需求成为推高房价的一个重要因素，如何遏制住房投机行为成为调控的关键环节。如今的房贷新政正是为了遏制投机，但是由于是行政政策，它会受制于货币政策的变化等，所以只能是暂时的。只有从税收上下功夫才能真正起到调节作用。呼声很高的物业税，尽管不能对投机产生致命打击，但是可以在一定程度上遏制投机行为，增加市场住房的供给量，减少市场需求的虚假成分，缓解供不应求的局面。应尽早出台，控制市场投机的局面。同时，房地产利得税也被提了出来，对买卖房地产中所获得的利润进行必要的征税，以利于打击投机炒房行为。
通过以上多方面措施，消除推高房价的实质性因素，才能够在即使没有房地产新政的市场条件下，也可以从制度上保证房地产价格稳定运行，遏制房价快速上涨的势头，从而使购房者回归理性，根据实际需求购买房产，促使房地产市场稳定健康发展，在经济增长中发挥应有的作用。
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