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2010-08-12 作者:吴睿鸫 来源:证券时报
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在经历“史上最严厉”的房地产调控政策后,仍有1457宗闲置土地“黑名单”隆重出炉,尽管国家在1994年颁布的《城市房地产管理法》,以及在1999年颁发的《闲置土地处置办法》,都对囤地行为进行异常严厉的规定,然而,现实实践与制度梦想存在着很大落差,这项公共政策早已被架空,变成了一纸空文。 究其根源,其一,地方政府有意纵容。透过这份榜单,不难发现,截至2009年9月30日,全国闲置土地总面积超过9772公顷,合同总价款共约256亿元,闲置土地中70%以上为住宅用地,其中,因政府原因造成的闲置土地共849宗,占到了1457宗的54.8%。 其二,违法成本太小。前些日子,杭州市国土局查处的350多亩土地每亩罚款9.5万元,但实际上每亩地价涨了约552万元,罚款额仅为涨价的1/50。可以想象,地方政府处罚结果与开发商囤地获利相差悬殊,开发商的囤地热情怎能不高涨。 其三,执法部门执法不严。隆登“状元”的广州市,列入名单的闲置土地已遍布全市各个区域,从约定开工时间看,不少地块的闲置时间已经长达17年,闲置时间最短的也已有4年。面对于如此严重的情形,广州市国地部门仍慢腾腾地声称,力争在年内解决。闲置土地处置办法已实施11年了,广州市至到现在才执行这项休眠政策,难怪乎,非法囤地愈演愈烈。 无情的现实告诉人们,对于土地闲置现象,至少到目前为止,还没有发现灵丹妙药。因此,笔者觉得,我们很有必要换一种思维和视角,来找一种或许能破解囤地现象的良药。 日本打击非法囤地做法很有精准度,有借鉴的意义。日本从1992年开始征收地价税,其要义是无论地价上涨还是下跌,即使不进行交易,凡是土地持有者都必须向政府缴纳土地持有税。具体做法是每年对土地升值情况进行评估,并按照新的地价标准征收持有税。这一招非常见效,很快就平息了本国的囤地现象,也为结束日本房地产泡沫,立下了头功。 对土地闲置费改税,可谓一举两得,一方面,会加大开发商成本,迫使开发商,为减少土地持有成本,及时开发土地。另一方面,税收有强制性。与现在的土地闲置费不同,收费具有很大的变通性和弹性,可收可不收,但一旦上升到国家税收的制度层面,就具有很大的强制性。 早在2008年1月,国务院发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》首次提及对闲置用地征收20%闲置税,以及拟对闲置房地产用地征“增值地价”,但两年半多过去了,仍没有开征的任何信息。有鉴于此,国家应大胆借鉴国外的做法,尽快出台土地闲置税,以有效规避囤地现象的滋生蔓延。
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