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2010-08-10 作者：肖国元 来源：证券时报
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去过欧美的人，会对那里古老、曲折、狭小的街道及两边风格独特的建筑印象深刻。而去到北京、西安、南京等古城，映入眼帘的都是现代化的高楼大厦以及四通八达的道路。那种令人神往的古韵早已荡然无存，踪迹难觅。这种反差究竟说明了什么？其背后的魔力又在哪里？
对于旧城改造，城里人并不陌生，尤其是近十年来。不过，像任何事情一样，旧城改造也有两面性：既是令人高兴的事情，也是令人忧伤的事情；既让人看到希望，也叫人忧心忡忡。因此，站在不同角度，自然有不一样的看法。不过，事情总有本原。只有切中了本质，才能看到真相。
8月5日，在广州举行的中国地产金融年会对时下备受关注的旧城改造问题进行专题讨论。国家住建部研究室主任陈淮指出，未来20年中国一半以上住宅得拆了重建。其中1949年以前的旧房子已经有60-70年以上的房龄，除了个别有历史文物价值的，其他基本没有保留价值。由于历史原因，解放后30年建的住房中很多是战备房、过渡房、简易房，很多住房都成了现在需要改造的棚户区，除了个别有历史文物价值的，全部只有一个字“拆”。陈淮认为，城市中真正能够长期保存的一些建筑物，不过就是1999年到现在十年间建的房子。
从上述新闻报道中，我们可以发现两点。其一，我国旧城改造的任务非常繁重，1979年以前的房子基本上没有保存的价值，1979-1999年之间所建房子的大部分会在未来10-15年被改造重建，真正能够保留下来的是1999年之后所建的房子。其二，我们习惯于短线思维，缺乏长期眼光，把房子问题看得非常简单、功利，没有历史感，没有文化味，即使眼下的改造，也是挂一漏万，追求单一而不及其余。
为什么我们的房子往往短命而经不起时间的考验？陈淮认为造成中国建国以来的建筑短命的主要原因是当时生活水平和技术水平都有限。也就是说，由于生活水平低，民众对住房的要求比较低，不会要求高水平的住房。由于技术水平低，设计材料、施工管理等环节的技术含量不高，不可能建造出高质量而历久弥新的房子。据我所知，与陈淮持同样观点的大有人在。上述观点不能说完全没有道理，但没有抓住要害，或者说回避了关键的原因。
首先，生活水平与技术水平对建筑物质量是有影响，进而影响建筑物寿命的长短。但是，我们的情况恰恰是大量的房屋在还能够使用、居住的情况下被无情地推倒重建了。其次，即使不谈西方的一些历史悠久的古建筑，即使在饱经折腾的中华大地，我们也能见到一些技术含量并不高的建筑虽历经风雨但至今仍屹立不倒。可谓红砖青瓦赛过钢筋水泥。第三，1990年前后，我国的建筑技术应该要高过过去以往任何时期，但那时建起来的房子如今不堪居住的不在少数。即使是经济发达、技术比较先进的深圳，特区成立前后兴建的一些房子如今也惨不忍睹，其中鹿丹村早已进入了拆迁重建程序。因此，我们可以得出一个结论：房屋使用寿命之长短与技术水平关系不大。
旧城改造最繁重的任务之一是城中村改造。所谓城中村，是城市包围农村时的土地政策下的产物。城中村的典型特征是握手楼，间隔小、密度大、配置不完善。为什么会这样呢？建在没有永久性土地所有权基础上的农民房，随时都有被拆的风险。因此，盖得密能尽可能提供最大的使用面积，提供最大的租金收入，不会考虑舒适、美观及文化价值。而低水平配套要求较少的投入，降低难以预测的因拆迁而来的政策风险。因此，在私有财产权没有保障的前提下，人们会急功近利，在短时间内追求最小的投入而争取最大的收益。
大面积的旧城改造将中国变成了一个热气腾腾的工地，从东到西、从南到北，几乎找不到被遗忘的角落。地方政府、城市当局的GDP思维给旧城改造火上浇油。大面积拆迁、大规模重建、再配套大型公共设施、加上翻修不断的城市道路，我们的GDP扶摇直上，非常壮观。再考虑到人事更替周期，我们更会把握到城市建设的微妙变化。
城市改造的另一个原因就是城市规划的调整。由于区域功能定位不尊重市场规律，导致大量的房屋使用率不高。也由于缺乏长远考虑，城市规划鼠目寸光，致使许多设施功能不全、利用率不高，结果是先遭遇遗弃，再推倒改造。
因此，大规模、频繁的旧城改造，从本质上看起源于产权保护制度缺失、大干快上的政绩追求以及短视的城市规划。可以说，我们的房屋经得起风雨的侵袭，经不起制度的折腾；经得起自然的淘汰，经不起规划多变的耗损。
2000年以来的10年里，我国新建商品房约7000万套，按照一套商品房居住4口之家的标准计算，总共能容纳不到3亿人。结合目前46%的城市化水平，就是说，在未来10-15年时间里，有超过4亿的城市人口面临房屋改造与搬迁问题。如此规模的旧城改造，当然会带动相关产业的发展，推动GDP大幅增长，为社会提供就业机会等。不过，正如“破窗理论”告诉我们的那样，如果我们把房子建得好一点，延长其寿命，那么我们可以节省许多宝贵的资源以用于其他事业。因此，短命的房子、频繁的改造无异于资源浪费与谋财害命。
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