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2010-08-06 作者：策略研究员 陈波翀 来源：上海证券报
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A股市场7月以来出现了较大幅度的反弹，上证综指月涨幅为9.97%。但步入8月后，市场分歧加大，特别是银监会要求进行新一轮“压力测试”的传闻，直接触发了地产股的回落。昨天，地产股跌幅为2.17%，银行股的跌幅也接近2%。
对于市场传闻的真假，暂不必着急去查究。倒是“压力测试”这一风险预警措施，笔者以为值得肯定。特别是在地方政府融资平台可能面临巨大的偿债风险，工业增加值急速下滑的背景下，监管层要求银行未雨绸缪，增强抵抗力，显然很有必要。
可以毫不夸张地说，地方融资平台的偿债风险、产能过剩以及房地产的调控风险，已成为眼下考验银行业生存与发展的“三把利刃”。特别是今年4月“国十条”出台后，一系列抑制非理性住房需求的政策相继跟进，为信贷急剧放大后的投资、投机性需求拉响了警笛。在上一轮楼价在2007年10月见顶之后，2008年一季度银行便被要求进行针对房价下跌的大规模“压力测试”，现在，重提压力测试，似也能理解。
只不过，毕竟事隔两年，这次若果真要推“压力测试”，那与前一次是有显著区别的。当时，银行“压力测试”模拟的场景，是楼价下跌30%。结果，并无什么出乎市场意料的东西，只是曾激起过少许“断供”的浪花。时至今日，楼价又大升了一个台阶，即便“压力测试”模拟的场景还是房价下跌30%，同时贷款利率上涨108个基点，而银行的不良房地产贷款在贷款总量中的占比，则将上升2.2个百分点。这也预示着，银行的税前利润将下跌20%。
或许，正是这样的推算，催生了新一轮的测试要求。而有种估计是房价下跌的幅度以60%计算。这倒真有些出人意料。不妨看一下香港的数据。自1980年以来，香港大致经历了三次房价的下跌周期，每轮下跌幅度均在50%附近。如果说香港人多地少，不具备可比性，那么再来看看日本。楼价见顶后，日本房价跌幅一度接近60%。但是，日本显然也不具备可比性，毕竟两国的土地所有权制度完全不同。可以看到的是，开发商往往是“以销定产”，楼价一下跌，销售进度自然受到影响，开发商拿地热情也大减。鉴于地方政府越来越倚重卖地收入，自然也不会在地价低迷的时候卖地。这样，新增土地供给减少，部分起到了缓解供过于求的矛盾，对房价止跌有一定的抑制作用。因此，从2007年开始的房价回落周期看，房价的下跌态势是先急跌，后平缓。一般初期跌幅在20%左右，再往后就很难继续往下跌了。
由此不难看出，即便是楼价真的出现了历史大顶，预期在短期内下跌50%，还是不太现实的。更有可能的情况，或者是房价先跌20%，再随着成交的低迷，缓慢步入下跌通道，在3至5年之内，走完这一轮下跌周期。从统计局公布的商品房待售情况看，截至今年6月末，住宅待售面积为1.9亿平方米，若按2009年的销售面积，最乐观的估计，恐怕也要一年半左右才能完全消化。
换句话说，当前的楼价较2007年高点，还有不少虚高，提高“压力测试”的下跌门槛，有其合理因素。但更应该看到，在中国独特国情下的市场环境里，房价短期内不太可能大幅下跌，更别提普遍出现30%以上的跌幅了。如此说来，大幅抬高标准的新一轮“压力测试”，就难免有“矫枉过正”之嫌。毕竟，银行的安危，事关国民经济的长治久安。一旦有任何超预期的因素，均会影响经济增长的可持续性。
基于上述判断，笔者认为，“压力测试”可适当提高房价下跌门槛，但切不可把楼价下跌60%的极端情况，作为下一步政策取向的决策依据。不管是从保增长，还是调结构的角度，房地产的调控政策理应持续坚决贯彻执行。
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