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银行压力测试不该矫枉过正
2010-08-06   作者:策略研究员 陈波翀  来源:上海证券报
 
  A股市场7月以来出现了较大幅度的反弹,上证综指月涨幅为9.97%。但步入8月后,市场分歧加大,特别是银监会要求进行新一轮“压力测试”的传闻,直接触发了地产股的回落。昨天,地产股跌幅为2.17%,银行股的跌幅也接近2%。
  对于市场传闻的真假,暂不必着急去查究。倒是“压力测试”这一风险预警措施,笔者以为值得肯定。特别是在地方政府融资平台可能面临巨大的偿债风险,工业增加值急速下滑的背景下,监管层要求银行未雨绸缪,增强抵抗力,显然很有必要。
  可以毫不夸张地说,地方融资平台的偿债风险、产能过剩以及房地产的调控风险,已成为眼下考验银行业生存与发展的“三把利刃”。特别是今年4月“国十条”出台后,一系列抑制非理性住房需求的政策相继跟进,为信贷急剧放大后的投资、投机性需求拉响了警笛。在上一轮楼价在2007年10月见顶之后,2008年一季度银行便被要求进行针对房价下跌的大规模“压力测试”,现在,重提压力测试,似也能理解。
  只不过,毕竟事隔两年,这次若果真要推“压力测试”,那与前一次是有显著区别的。当时,银行“压力测试”模拟的场景,是楼价下跌30%。结果,并无什么出乎市场意料的东西,只是曾激起过少许“断供”的浪花。时至今日,楼价又大升了一个台阶,即便“压力测试”模拟的场景还是房价下跌30%,同时贷款利率上涨108个基点,而银行的不良房地产贷款在贷款总量中的占比,则将上升2.2个百分点。这也预示着,银行的税前利润将下跌20%。
  或许,正是这样的推算,催生了新一轮的测试要求。而有种估计是房价下跌的幅度以60%计算。这倒真有些出人意料。不妨看一下香港的数据。自1980年以来,香港大致经历了三次房价的下跌周期,每轮下跌幅度均在50%附近。如果说香港人多地少,不具备可比性,那么再来看看日本。楼价见顶后,日本房价跌幅一度接近60%。但是,日本显然也不具备可比性,毕竟两国的土地所有权制度完全不同。可以看到的是,开发商往往是“以销定产”,楼价一下跌,销售进度自然受到影响,开发商拿地热情也大减。鉴于地方政府越来越倚重卖地收入,自然也不会在地价低迷的时候卖地。这样,新增土地供给减少,部分起到了缓解供过于求的矛盾,对房价止跌有一定的抑制作用。因此,从2007年开始的房价回落周期看,房价的下跌态势是先急跌,后平缓。一般初期跌幅在20%左右,再往后就很难继续往下跌了。
  由此不难看出,即便是楼价真的出现了历史大顶,预期在短期内下跌50%,还是不太现实的。更有可能的情况,或者是房价先跌20%,再随着成交的低迷,缓慢步入下跌通道,在3至5年之内,走完这一轮下跌周期。从统计局公布的商品房待售情况看,截至今年6月末,住宅待售面积为1.9亿平方米,若按2009年的销售面积,最乐观的估计,恐怕也要一年半左右才能完全消化。
  换句话说,当前的楼价较2007年高点,还有不少虚高,提高“压力测试”的下跌门槛,有其合理因素。但更应该看到,在中国独特国情下的市场环境里,房价短期内不太可能大幅下跌,更别提普遍出现30%以上的跌幅了。如此说来,大幅抬高标准的新一轮“压力测试”,就难免有“矫枉过正”之嫌。毕竟,银行的安危,事关国民经济的长治久安。一旦有任何超预期的因素,均会影响经济增长的可持续性。
  基于上述判断,笔者认为,“压力测试”可适当提高房价下跌门槛,但切不可把楼价下跌60%的极端情况,作为下一步政策取向的决策依据。不管是从保增长,还是调结构的角度,房地产的调控政策理应持续坚决贯彻执行。
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