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2010-07-27 作者：王莹 来源：第一财经研究院
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新华社日前发文表示：房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出"谷底"、房地产开发投资维持较快增长，国家统计局日前公布的今年1至6月房地产市场的相关数据，直观地说明了上半年楼市调控取得初步成效。不过，经济复苏的曲折性超过预期，下半年宏观调控面临的"两难"问题增多，在此形势下，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用"渐进疗法".事实上，7月20日中央党外人士座谈会和7月22日政治局会议也透露出类似信息：在这两次年中重量级会议上，删去了"遏制房价过快上涨"的提法。而在4月14日布置二季度经济工作的国务院常务会议上，对房地产调控的定调是"部分城市住房价格过快上涨的问题比较突出"、"坚决遏制住房价格过快上涨".其次，在中央党外人士座谈会上，胡锦涛主席提出的7个"要继续"中房地产被排在倒数一、二位，而温家宝总理则丝毫未谈及房地产；而在政治局会议通稿中，房地产也被放到最后的位置。从这种安排看，房地产调控已被置于扩内需、农业、新兴产业、区域发展、淘汰落后产能、节能减排等问题之后。在提到房地产的有限字句里，房地产调控被安排到改革问题上，而谈得更多的也是保障房问题。
可以认为，无论是解决楼市长期存在的体制性、结构性问题，还是解决楼市运行中突出的紧迫性问题，都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。很显然，这与此前“坚决遏制”所传达的政策态度明显不一。这标志着，始于4月份的针对遏制房价过快上涨的短期调控已宣告结束，楼市调控的重点开始转向“居者有其屋”的“从长计议”。当然，在这里仍需要指出也是重申的是：楼市调控的这种变化只是节奏和力度的改变，而非政策方向的改变，也不意味着4月份以来推出的一系列楼市调控措施会就此废黜。
如果仔细观察近期各部委的政策表态可以发现，发改委、住建部、国土部、统计局等多个部委已经先后表示，房价过快上涨的势头被初步遏制——这些似乎是在为日后楼市调控力度、节奏放缓做出铺陈。当前需要警惕的是，从以往的调控经验来看，很多时候即使政策本身不变，只要政策口风变了，传导到政策执行端就会随之改变。因为中国的每家银行、每家房地产公司，都是深谙政策语言的市场动物。种种迹象表明，尽管监管部门一再明确表示，不会放松对房地产市场的信贷调控，但这样的表态似乎没有对银行形成约束，一些地方仍然在按照银行自己的思路，给开发商、炒房客、地方政府融资平台等发放贷款，且热情一点没减。正是有了银行的大力支持，开发商、炒房客才有与购房者、调控政策进行博弈的信心与底气。
对比上一轮房地产调控，虽然政策的严厉度远不上这次，但是，政策出台不长时间，就出现了开发商资金链断裂、炒房客开始断供的现象，房价也出现了明显回落。但是，本轮调控尽管被称为史上最严厉房产调控，但至今没有听到开发商资金链断裂、炒房客开始断供的消息，不仅如此，还在政策调控过程中，出现开发商继续高价拿地、继续囤积土地的消息，甚至出现了一些新"地王".与此同时，银行放松三套房信贷政策的消息，也不断地传入到我们的耳中。
历史经验告诉我们，决定地产调控命运的，往往不是经济的涨跌，而是利益集团的博弈。2008年，次级贷危机成为房地产既得利益集团大肆反扑的天赐良机，最终推翻了2007年底出台的一系列重磅楼市调控政策，最终造成2009年中国房价在经济一片低迷中的暴涨。这种惨痛的教训让人记忆犹新。尤其是由于调控政策的作用是有保质期的，在发布之初才最具冲击力，经过三个月的适应期之后，政策的威力及被执行落实的程度已经可以把握，这个时候，通过一些手段绕开政策也并非是不可能。
面对新政出台三个多月来房地产市场的变化以及“量跌价滞”的现状，真的很难预测未来一段时间市场会出现怎样的变化，尤其是房价会不会象老百姓所期待的那样出现显著回调。如果银行仍然象现在这样对房地产一往情深，坚信只有房地产才会给银行带来巨大的利益回报，并与地方政府一起维护高房价。那么，此轮调控就极有可能以失败而告终，老百姓对调控政策的期待也将化为乌有。
当前，楼市调控的重点已经转向“从长计议”，这就要求即使是从长计议、亦需要有实质性的后续政策推出，否则政府信用将大打折扣，而既得利益集团也将利用“狼来了”的效应进行又一轮恶性反扑，一旦这一幕成为事实，政策补救的成本将大大提高——"屡改屡败"的事实将再次沉重打击普通民众对政府的信心，其结果或将引发社会矛盾进一步激化。
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