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2010-07-20 作者：房地产事务专栏作家 章剑锋 来源：上海证券报
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沸沸扬扬地议论第三套房屋限购政策是否有必要全面撤退，现在看起来真还不合时宜。从来就没有一项政策恒定不变，因此，适当的时候，都会被收起来。不过具体到限购政策来说，现在却还不到被收起来的时候。所谓适当的时候，就理论而言，应是当房价被控制在一个“合理区间”的时候。目前，房地产价格离“合理区间”显然还差得太远了点儿。
房价略有滑动，就引起一片风声鹤唳，这说明我们中间有些人正在进行自我惊扰和自我心理暗示。其中有些人是叶公好龙，有些人则是内心不安。面对市场在调控之下如期而至的适当反应，我们理应事先了然于胸，有充分的准备。
市场有这样的反应，实际上是一种积极的征兆，说明调控政策是把准了市场病灶的，是收到了效果的。现在的房价，涨幅峰值不过是被削低了0.1、0.2个百分点，不算什么大不了的事，就算是将涨幅峰值削低10到20个百分点，也无碍大局，市场照样是波澜不惊。为什么这样说呢？可以看看近些年来的房价走势，涨起来是连破高位，跌起来却只是零星微坠，有时候掉落到一定的价位阶区上还会出现微幅反弹，表明市场存在一种面对下坠时堪以接托的底部基础，并非所有人都拒绝交易，上岸观望。
况且，一个涨幅过快的大城市，均价跌上个两三千元，说是“理性调整、平稳回归”可能更为合适一点。分析官方数据，房价回调的步伐如此缓慢、有序，可以印证出政策是健康的，所引起的副作用不大，市场不存在被限购政策一棍子抡趴下的危险性。从另一个层面来看，也影射出楼市的抗压力依然非常充分。
在这种关节点上，倘若限购政策浅尝辄止，点到为止，那所有潜在的调控成果可能均将毁于一旦，调控一线也将因为这个堤坝决口而尽悉溃败。此种纵虎归山的代价未免太大了。
如今，我们已经走到不得不形成一种最基本共识的关键时刻——限购是最后一道防线，贵在坚持。
按照目前的态势，房地产价格的“合理区间”不会很快出现。若要问，什么样的价格才是合理、合适的？它在什么时候才会出现？唯一的答案应该是，均衡价格才是合理、合适的一种价格，它的出现，才是限购政策退出的时点。
均衡价格出现的唯一一个前提，是供需的均衡。在这个点上，大家都愿意接受。你愿意卖，我愿意买，皆大欢喜的局面才会出现。除此之外，没有第二种“合理区间”的解释存在。要是以房价收入比来作答，依然会是一片混乱，房价水平高于当地收入水平或低于当地收入水平，无论哪一种情况，都是不能被买方和卖方所接受的，供需矛盾的激烈性不可能消除。
均衡价格或者说合理区间的出现，需要长时期的努力。目前只是千里之行第一步，难度委实不小，但如果没有着手实践和尝试的勇气，它就只能永远是一个梦想。现在我们都能看到，政府正千方百计在作增量调控的冲刺。时不我待，限购政策之所以只能进不能退，并且退无可退，在于此项政策可以给增量调控留出一定的空间和时间，创造出不可错过的时机。
在增量调控还不到位，结构调整还没有出现一个实质性和根本性的突破时，限购政策作为一种迫不得已的办法，可以立竿见影地弹压住潮水一般的炒资汹涌肆虐，约束住价格过于非理性的疯狂，从而相应削减市场和政策面已经堆积起来的超负荷与压力。作为一种有效缓冲，如果不能采取严厉限购政策，今日市场不知会被炒资挟制到何种地步。在利用一个早已扭曲和变形的楼市托住整个下坠的经济体，使之趋好企稳之后，继而着手来理顺楼市、整肃楼市、重构楼市已是势在必行，这是历史交付的重大民生课题，无法再回避了。
还必须看到，民生性的保障住房体系目前还没有建立和完备起来，这要求在出台调控举措时具备高超的技巧和应对手腕。以前笔者批评过一些调控手法，认为过于呆板而缺乏灵活性，比如用一些生硬的条条框框去控制需求，捆得死死的，却不能做到“控制需求”与“创造供给”并举，还是治标难治本。然而，限购政策的推出却是值得首肯的。它不仅仅在控制需求，调节需求，还是一种增量调控。
限购，不只是在需求环节上粗线条地加以收紧，敲打炒家，这同时，也能将那些原可能被炒资尽悉收入囊中的住房资源挤入市场，增加供给量，时间坚持愈久，增量便愈大。所谓从量变到质变，这是一个开端。如此一来，限购政策正好与保障性、政策性住房体系建设从不同角度和方位相呼应，形成一股不容小觑的调控合力。
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