“买房屋送露台”的约定无效
    2010-04-06    作者:程成    来源:经济参考报

    兰某等人与李某在同一小区的同一栋房屋,李某住在楼顶。2009年5月,李某向开发商购买房屋时,曾与开发商约定,楼顶的露台送给李某专用,兰某等人对此并不知情。后李某将露台建成了花园、菜地、鱼池,还饲养了许多鸽子,枯枝败叶、鸽粪羽毛等,常常是乱七八糟,弄得兰某等人苦不堪言。兰某等人曾多次与之交涉,李某却以开发商已将露台送他专用,兰某等人无权干涉为由置之不理。兰某等人只好诉请法院解决。
  法院审理认为,开发商与李某“买房屋,送露台”的约定是无效的,兰某等人有权要求李某恢复原状,将露台交由全体共有业主,遂支持了兰某等人的诉讼请求。
  一方面,露台当属全体业主共有。《物权法》第七十条、第七十三条分别规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”露台作为整幢的顶部,具有用于消防通道等多种功能,这些功能决定了它属于“其他公共场所”,而不是某个业主的“专有部分”,应当由整幢楼房的全体业主共同所有、共同使用、共同管理。
  另一方面,开发商与李某“送露台”的约定无效。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益……”而发商与李某的约定,不仅是恶意串通,而且损害了兰某等人的利益,也违反了《物权法》的强制性规定,因而自始便没有法律约束力。
  再一方面,就本案情形,应按《合同法》第五十九条之规定处理,即:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

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