记者发现，随着雨季的到来，一些新老社区都出现了房屋漏雨的情况，在网上的业主论坛里抱怨“房屋漏雨”的帖子也越来越多。为什么花高价购买的商品房会漏雨？为什么多次维修都不能解决问题？造成的损失究竟应该由谁来承担……带着业主们的这些疑问和困惑，记者采访了有关当事人和法律人士。

    物业公司：小修小补已不管用

    “每年一到夏天，随着雨季到来雨水增多，屋顶就开始滴水，雨季过了情况才会慢慢好转。”提起漏雨这件烦心事儿，家住北京宣武区广安门南街60号荣宁园小区的业主单女士不停地叹气、摇头，她告诉记者，每年她都会找物业修缮屋顶，物业也多次到屋顶维修过，可是就是不见效果。
    记者了解到，小区楼房渗漏并非个别现象。近年来，在北京万科青青家园、金地格林小镇等小区的业主论坛，都有业主不断提出家中漏雨问题。渗漏的问题发生在厨房、卧室、阳台等处。
    针对业主提出的问题，负责荣宁园小区物业管理工作的北京盈和物业管理有限责任公司总经理任宝华也坦言，该小区竣工不久后就出现个别屋顶漏雨的情况，最严重的时候，四栋楼顶层共32户中，有20多户有漏雨的情况。
    “每年4、5月份物业公司都会组织专门的人对屋顶进行检修，但现在来看‘小修小补’已经不能解决问题。这就好像得了严重心脏病的病人一样，吃药、打针已经不能解决问题了，必须进行大手术，但这已经超出了物业公司的能力范围。目前我们正在向相关部门申请使用公共维修基金，但这有一个过程。”任经理补充说。
    对于有业主提出的用适当比例的物业费来补偿漏雨损失问题，任经理表示，物业公司已经尽到义务和责任，不可能减免物业费。

    小区业主：物业公司应承担损失

    一位业内人士表示，漏雨问题近几年几乎成了很多楼盘的通病。出现漏雨可能是由于防水材料不合格、建筑质量差等问题。
    对于物业公司尽到责任的说法，单女士并不认同。她认为物业管理公司没有尽到责任。单女士解释说，北京盈和房地产开发公司《住宅质量保证书》第七章规定：“我们公司委托北京盈和物业管理有限公司对本商品住宅进行管理”，第八部分规定：“凡有关工作人员对保修工作敷衍处理、不负责任、为难客户者，客户可向物业公司、直至向我公司投诉。”我们每次督促房地产开发公司按承诺和客户的要求，把渗漏修好，但结果是没有修好，所以物业公司并未尽到责任。
    单女士还强调，屋顶是共用部分，应由物业公司来维修。物业公司和我们签订的《前期物业管理服务协议》第二章第四条关于“房屋建筑共用部分的维修、养护和管理”中规定：“共用部分是指房屋主体承重结构部分(包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、楼梯间、走廊通道等。”我们所在的是顶层，屋顶是共用部分。在购房的时候已经按规定缴纳了住房公共维修基金。物业公司称，尚未动用住房公共维修基金，原因是在走程序，并且尚未与业主沟通好，这显然不是理由。
    关于损失补偿问题，单女士认为，物业公司不能推卸责任。因为物业公司与其签订的《前期物业管理服务协议》第六章关于“违约责任”中第二十条规定：“甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应责任。”
    “什么时候修好渗漏，什么时候缴纳物业管理费，而在修好之前应缴纳的物业费应作为损失补偿不再补缴。”单女士补充说。

    法律专家：开发商、物业公司应依约履行义务

    针对当事双方的说法，记者也采访了法律专家。南京航空航天大学人文学院法律系教授、江苏苏源律师事务所律师孟繁超接受记者采访说，如果属于房屋设计和质量问题导致房屋屋顶漏水，不能免除开发商的责任。房屋屋顶防水保修期是5年，5年之内出现质量问题，是由开发商负责修缮。如果经过开发商维修后仍然没有解决问题，也不能以超过5年免除开发商的责任，因为业主一直在主张权利，而开发商也没能完全履行义务。
    孟繁超指出，商品房屋顶出现漏雨等问题需要维修时，物业公司有及时维修的义务，物业公司没有任何理由拒绝维修。他表示，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该条例第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；……”业主向物业公司提出修理的请求是在行使自己的权利。
    “共有部分的维修应当由物业公司承担。”孟繁超说，最高人民法院2009年5月发布的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”该小区物业公司已经多次履行了部分维修义务，这说明其也知道其应当予以维修。
    孟繁超强调说，商品房超过保修期屋顶漏雨费用可申请使用维修资金维修，物业公司应当按照相关规定及时依照程序解决问题，不能久拖不决，因其拖延造成的损失物业公司是有过错的。
    对于业主拒绝缴纳物业费问题，孟繁超认为，业主拒交物业费是在行使先履行抗辩权。
    条例第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”物业公司在接受物业管理时就应当进行查验，发现设计和质量问题应当及时向开发商提出，未能及时提出也应当在发现问题时及时按程序维修。同时该条例也规定业主要按时交纳物业服务费用，业主没有法定或者约定的情形不能拒交物业费。业主和物业公司互负义务的，当物业公司未履行自己的义务之前，业主有权拒绝履行自己的义务，物业公司履行了义务之后则业主不能拒交物业费，但对由于物业公司的过错造成的损失可以请求赔偿。
    此外，最高人民法院2009年5月发布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”
    孟繁超说，结合本案情况有两种解决问题的办法可以考虑，一种是由物业公司按照程序履行维修义务，业主按照约定交纳物业费，损失按照过错另行赔付；另一种是由物业公司按照程序履行维修义务后，损失按照过错确定数额后在对等的数额内抵销，其余所欠物业费要立即补交，否则要承担违约责任。