你知道二手房交易的程序吗？你知道购买二手房该特别了解的信息有哪些吗？你知道交付房屋以外，二手房交易还有哪些“附属工程”吗？广州市天河区作为城市中心所在地，吸引了大量市民购房置业，巨大的交易量引发了大量二手房产交易纠纷。专门审理此类案件的法官指出，业主和购房者仍需进一步提高法律意识、掌握交易常识，学会保护自身权益。

房屋信息了解全 轻率交易是大忌

　　天河法院房产庭法官介绍，二手房产交易纠纷最常见的原因，是当事人在对房屋信息、二手房交易的相关法规政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情况下，草率签约，导致事后反悔。
　　看房是交易前的第一个环节，除了地理位置、楼龄、朝向、间隔、装修、配套和房屋周边情况等等，二手房的购房人还应该了解什么？
　　房产庭法官介绍，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更复杂，购房者除了要了解“看得见、摸得着”的房屋情况，更要了解包括国家政策、房屋产权在内的其他信息。
　　二手房产权有多种形式：有商品房、解困房、福利房、限价房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情况，有些则没办房产证，有些可能按现有法律规定不能进行交易。不同类型的房屋交易条件不同，需承担的交易税费也相应不同，有些甚至无法办理交易过户手续。
　　现行国家政策规定，对购置未满五年再次出售的房屋将征收营业税，如果买卖双方不知道房屋交易将产生该笔费用，合同不明确该费用由谁负担，就很容易酿成纠纷。
　　另外，房屋除了卖方是否还有其他共有人，房屋是否有出租的情况等等，这些信息对交易安全有着重大影响，购房者务必要了解清楚。
　　例如，房价上涨较快时，有些卖方为了悔约，便以“夫妻另一方或其他共有人不同意出售房屋”为理由，要求法院确认买卖合同无效。或者房屋在出售前已出租，在租期未满的情况下卖方出售房屋，但未通知租户，租户以买卖双方侵害自己的优先购买权为由，也可提起诉讼，要求确认买卖合同无效，这些都可能影响购房人的权益。
　　2007年底，王小姐刚与卖方签订了购房合同，就收到了法庭的传票。所购房屋的租户小刘认为，他与卖方租期未满，卖方也没有通知他房子要卖，王小姐与卖方侵犯了他对涉案房屋的“优先购买权”，请求法庭判合同无效。
　　王小姐向法庭辩称，所谓的“租户”小刘根本就是卖方的亲弟弟，他一直住在涉案房屋里，但不是租住。卖方无非是看房价涨了想反悔，就拉上弟弟挑起诉讼，想逃避违约责任。
　　法庭经过审理后认为，尽管小刘与卖方是亲兄弟关系，但王小姐没有举出足够的证据证明他们之间没有租约，购房合同里也显示了涉案房屋状态是“出租”，所以法庭推定小刘与卖方间有合法的租赁事实，其法定优先购买权必须得到保护，因此判决购房合同无效。
　　到手的房子没了，房价又在上涨，王小姐真是百般无奈。购房人签合同前，千万别忘了再次确认交易是否已得到了房屋全部共有人的同意、租约是否到期、是否已通知租户。

交易流程复杂 合同务必签细

　　选好房、议好价，该签合同了，很多业主或购房人却没有注意把合同签“细”。房产庭法官说，很多人误以为合同一签就万事大吉，没料到其中的复杂性，合同内容要么不规范，要么是条款不够具体、全面、明确，缺乏操作性。
　　二手房屋在交付时，有很多的“附属工程”，如房屋物业管理维修基金的缴纳、出售前的水电煤气费是否已缴清及户口迁移等问题。
　　尤其是户口迁移问题，属于公安部门行政管理的范围，能否办理由公安部门审批决定，不以人的主观意愿为转移。一旦卖房人由于各种原因迟迟不能将户口迁出，就会导致买方不能完全实现购房目的。买卖双方应注意在合同中约定彼此的权利和义务，如迁移户口的期限，卖方如不能在约定期限内履行义务，则要承担相应的责任，如向买方支付违约金或买方有权解除合同。
　　又例如，如果房屋原来有按揭，而买方又需要办理按揭的，便涉及到卖方申请提前还贷和买方办理按揭两个程序。而提前还贷又需银行审批，一般需要1个月到3个月的时间。当事人不了解办理程序，不对双方的权利义务和每一交易环节在合同中加以明确约定，在实际履约当中就容易互相推诿，引发纠纷。
　　买方巫女士与卖方徐先生签了购房合同，约定以“转按揭”的方式交易一套二手房屋，结果却闹上了法庭。巫女士说，她都办好了申请按揭手续，徐先生却一直不办手续，还突然要求她一次性付款不转按揭。徐先生却说是巫女士不按约定与他一同办理手续，还突然提出要他赠送电器。
　　在这起案件中，买卖双方都说中介参与了协调此事，而中介却在法庭上说自己对内情一概不知。最终，法庭审理认为，双方缺乏履行合同的诚意，合同履行期限届满而自动终止。
　　房产庭法官还特别提出，目前大部分的二手房交易都是由中介方促成的。出于对中介方的信任，买卖双方在签约时并未对合同的条款进行充分协商，对履约中可能出现的问题预料不足，合同内容不具体、明确(如合同约定成交价包含现有全屋家电，但对家电包含哪些具体物品未予明确)，买卖双方对各自的权利义务不清楚，加上二手房买卖的交易流程多、手续繁琐，很容易产生纠纷。

房屋交易求助中介 别让中介帮了倒忙

　　程序复杂、合同繁琐，很多二手房买卖双方都求助于专业的房产中介。他们往往对中介公司经办人员的口头承诺过于信任，对其提供的文件或合同未经仔细阅读、考虑便签名，导致时常酿成纠纷。
　　中介提供的多是格式合同，普通人与专业中介之间难免存在一些信息和法律知识的不对称，中介可能在格式合同中添加一些不公平条款，加重了买卖双方的责任，又不将这些条款对买卖方加以提醒或说明，从而酿成了纠纷。
　　2007年11月，在香港的陈先生委托张女士替自己在广州办理二手房的购房手续。张女士与卖方签订了由房产中介拟好的格式合同。该合同中约定：“如卖方或买方委托他人代为签订本合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任。”也就是说，一旦张女士替陈先生签约，她就有义务在签约当天替陈先生支付中介费28000元。
　　但是，中介公司并没有提醒张女士注意这一条款。签约后，中介公司要求张女士付费，张女士没有理会，就被告上了法庭。
　　天河法院审理后认为，根据我国民法，付费的责任本在陈先生。而根据我国合同法，格式合同的提供方有义务向签约人提醒并说明可能加重其责任的条款，中介公司没有尽到这一义务，则合同中的相应条款无效。法院最终驳回了该中介公司的诉讼请求。
　　法官提醒，中介为了实现其利益，可能利用各种手段诱使买卖双方签订合同，从而达到尽快收取中介费的目的。比如在合同中加入不公平的条款或是向客户隐瞒房屋的重要信息。
　　有些中介由于害怕买卖双方接触后就撇开中介自行交易，致使中介公司蒙受中介费“走单”的损失，就尽量避免让买卖双方见面，甚至合同也是一方签名后再由中介转交另一方，双方根本没有就合同内容进行协调，难免加重了交易双方的不信任感。
　　因此，法官指出，购买二手房求助中介，确实可以减少一些麻烦，但是详细了解房屋信息和仔细阅读合同这两点，购房人绝对不能偷懒。除此以外，买卖双方还应当确保自己与交易的另一方直接见面接洽。购房人则要特别注意：购房款的交付应尽量避免第三方介入，钱最好直接支付给卖方，并由卖方出具收据。