与其坐等"救市",不如奋起"自救"
    2008-09-12    本报记者:郎秋红    来源:经济参考报

  随着奥运的结束和“金九银十”的到来,商品住宅成交量是否能够走出低谷,还需拭目以待。图为市民在日前开幕的中国·吉林房屋展示交易会上观看楼盘模型。新华社发(朱万昌 摄)

  今年以来,国内楼市可谓风云变幻。“拐点论”尚未争出结果,“救市论”又甚嚣尘上,开发商自比“猪坚强”,期待政府出手“救市”,结果又引来口水无数。
  记者在采访中发现,眼下尽管不少开发商仍然寄希望于政策松动,但是一些聪明的开发商已经调整心态和策略,走差异化路线,在产品上下工夫,努力适应市场的变化。专家指出,无论政府是否出手“救市”,当务之急是企业要奋起“自救”。

  “房流感”加速蔓延

  吉林省长春市一向被视为“慢半拍”的二线城市,全国楼市疯涨时,它没有大涨;一些城市房价下跌时,它也波澜不惊。但是,今年上半年,“房流感”也传染了这个城市,不仅消费者观望情绪浓厚,纷纷捏紧钱袋作壁上观,开发商也踟蹰不前。长春市今年计划出让土地800万平方米,上半年只完成了100万平方米,土地多次流拍。
  “房子不好卖了”已成开发商最大的心病。今年1至6月份,长春市商品房销售235.79万平方米,同比增加12.3%,成交金额81亿元,同比增加29%,成交均价3435.7元/平方米,同比增加14.9%。但是,与开竣工面积相比,销售压力明显增加。据统计,1至6月,长春商品房批准预售面积411万平方米,同比增长113%,其中住宅358万平方米,同比增长125%;累计可售商品房713万平方米,同比增长53%,其中住宅502万平方米,同比增长65%,与增速超过1倍以上的可供销售面积相比,12.3%的销售增长速度明显偏低,使得销售压力增加。
  在市场的重压之下,今年上半年,长春楼市展开促销大战,开发商普遍采取“低开快跑”的营销策略。但是除个别品牌地产的楼盘之外,大多数楼盘销售进展缓慢。
  7月29日,长春市人大常委会政情通报会报告指出,“城建推进带来房地产业的发展……但由于居民持币观望,购房需求有所下降,长春房地产开发投资增速在下半年有放缓的可能性。”
  这是长春官方首次对08年下半年房地产趋势发表言论。业内人士认为,这个报告虽然措辞理性而平稳,但放出的信号却不容忽视,增加了房价走势的不确定性。

  观察行业走势是否只盯房价?

  “观察行业走势,不能只盯住楼价,要结合城市的实际,并结合自己的能力进行考虑。”长春房地局局长刘海山说,今年上半年,长春土地市场供应充足,开发面积和可供销售面积成倍增加,而房地产市场呈现出价量齐涨的局面,说明市场需求未减,空间很大。
  刘海山对市场空间进行了如下计算:一,保守估计,长春房地产市场每年正常需求量为500万平方米左右;二,按照建设部小康住宅规划要求,2010年,长春市人均住房面积要达到30平方米,2007年长春市人均住宅面积为27平方米,未来3年,仅此一项长春市每年要增加住宅面积260万平方米;三,随着城市化进程加快,长春市每年将增加8000户、50万平方米的住房需求,即使去掉三者之间的重叠部分,加上“棚改”未释放完的刚性需求、外地购房者增加等因素,长春市场需求空间也十分可观。
  一些开发企业也对长春楼市持乐观态度。某地产企业副总经理王春钢表示,数据表明,到2010年,长春住宅需求量4000万平方米,除去经济适用性住房、廉租房等保障性住房,1年仍将会有七八百万平方米的需求。并且,按照长春市区规划,人口可增加到300万。王春钢认为,中国经济增长从上半年数据看,不存在问题,政府的调控能力还是比较强的,物价指数也控制住了。
  统计数字表明,吉林省上半年GDP同比增长16.5%,增速全国第二,长春市上半年的GDP同比增长17.2%,增幅位列全国15个副省级城市之首,也是惟一超过17%的城市。王春钢认为,这一成绩表明,就城市的宏观经济层面而言,长春尚处在“补涨”和投资拉动的阶段,它必然会反应到人们的消费信心上,楼市亦会因此受惠,观望气氛不可能长期存在。

  要把产品当成作品来做

  “风物长宜放眼量。长春房地产市场长期向好,但是对于个体开发企业,目前的关键是能不能找准自己的定位,比如,在500万平方米中你能占多少?然后决定多干还是少干,快干还是慢干,做品牌还是打快拳。”长春房地局局长刘海山说。
  在长春略显冷清的上半年楼市中,中海和保利是两个“异数”。这两个楼盘开盘当天即创下3亿元和6亿元的销售佳绩,并且奇货可居,要“摇号”买房。究其原因,一是品质好,二是性价比合理。尽管其每平方米5000元左右的均价在长春已属高价,但是仍然赢得购房者的青睐。
  中海和保利的成功,给长春房地产市场注入了一剂“强心剂”:与其坐等“救市”,不如奋起“自救”。市场观望时更要回归市场,回归客户,对产品加深研究。长春的一位开发商说,就像影视市场一样,每年都会有大量粗制滥造的产品,但也总会有那么一两部作品叫好又叫座,这就是“作品”的力量。开发商也要把产品当作“作品”来做,才会在竞争中占有一席之地。
  某外埠房地产企业进入东北后用一年半的时间研究东北市场,又用了将近一年的时间研究长春的区域市场,细分了高端消费人群。“我们的经营理念就是把产品当作品来做。”该公司副总经理刘文说。
  长春澳海房产副总经理张浩说,“把房子盖好,这是可以支撑房价的。目前我们公司的调控重点在于量的积累。只要我们做好品质、练好内功,哪怕等到市场回暖时卖现房,也能从容应对。”
  长春某房地产开发公司年初就已经开始进行内部素质提升。该公司副总经理惠大桥说:房地产发展回归理性,要求我们认真地坐下来,研究这个市场,研究产品,包括我们对客户的承诺。“下一步我们要实行战略顾问制,用3个月时间把公司整个战略计划做好,加强内功。”
  长春房地产报总编助理马峻岭说:“过分追逐楼市趋向和走势的心态,本身是一种带有赌博性质的下注。立于不败之地的办法,只有永远认真踏实地做好你面对的每一件事,具体到楼市上,也就是要讲质量,讲诚信,练内功,重管理。”

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