随着奥运的结束和“金九银十”的到来，商品住宅成交量是否能够走出低谷，还需拭目以待。图为市民在日前开幕的中国·吉林房屋展示交易会上观看楼盘模型。新华社发(朱万昌 摄)

　　今年以来，国内楼市可谓风云变幻。“拐点论”尚未争出结果，“救市论”又甚嚣尘上，开发商自比“猪坚强”，期待政府出手“救市”，结果又引来口水无数。
　　记者在采访中发现，眼下尽管不少开发商仍然寄希望于政策松动，但是一些聪明的开发商已经调整心态和策略，走差异化路线，在产品上下工夫，努力适应市场的变化。专家指出，无论政府是否出手“救市”，当务之急是企业要奋起“自救”。

　　“房流感”加速蔓延

　　吉林省长春市一向被视为“慢半拍”的二线城市，全国楼市疯涨时，它没有大涨；一些城市房价下跌时，它也波澜不惊。但是，今年上半年，“房流感”也传染了这个城市，不仅消费者观望情绪浓厚，纷纷捏紧钱袋作壁上观，开发商也踟蹰不前。长春市今年计划出让土地800万平方米，上半年只完成了100万平方米，土地多次流拍。
　　“房子不好卖了”已成开发商最大的心病。今年1至6月份，长春市商品房销售235.79万平方米，同比增加12.3%，成交金额81亿元，同比增加29%，成交均价3435.7元/平方米，同比增加14.9%。但是，与开竣工面积相比，销售压力明显增加。据统计，1至6月，长春商品房批准预售面积411万平方米，同比增长113%，其中住宅358万平方米，同比增长125%；累计可售商品房713万平方米，同比增长53%，其中住宅502万平方米，同比增长65%，与增速超过1倍以上的可供销售面积相比，12.3%的销售增长速度明显偏低，使得销售压力增加。
　　在市场的重压之下，今年上半年，长春楼市展开促销大战，开发商普遍采取“低开快跑”的营销策略。但是除个别品牌地产的楼盘之外，大多数楼盘销售进展缓慢。
　　7月29日，长春市人大常委会政情通报会报告指出，“城建推进带来房地产业的发展……但由于居民持币观望，购房需求有所下降，长春房地产开发投资增速在下半年有放缓的可能性。”
　　这是长春官方首次对08年下半年房地产趋势发表言论。业内人士认为，这个报告虽然措辞理性而平稳，但放出的信号却不容忽视，增加了房价走势的不确定性。

　　观察行业走势是否只盯房价？

　　“观察行业走势，不能只盯住楼价，要结合城市的实际，并结合自己的能力进行考虑。”长春房地局局长刘海山说，今年上半年，长春土地市场供应充足，开发面积和可供销售面积成倍增加，而房地产市场呈现出价量齐涨的局面，说明市场需求未减，空间很大。
　　刘海山对市场空间进行了如下计算：一，保守估计，长春房地产市场每年正常需求量为500万平方米左右；二，按照建设部小康住宅规划要求，2010年，长春市人均住房面积要达到30平方米，2007年长春市人均住宅面积为27平方米，未来3年，仅此一项长春市每年要增加住宅面积260万平方米；三，随着城市化进程加快，长春市每年将增加8000户、50万平方米的住房需求，即使去掉三者之间的重叠部分，加上“棚改”未释放完的刚性需求、外地购房者增加等因素，长春市场需求空间也十分可观。
　　一些开发企业也对长春楼市持乐观态度。某地产企业副总经理王春钢表示，数据表明，到2010年，长春住宅需求量4000万平方米，除去经济适用性住房、廉租房等保障性住房，1年仍将会有七八百万平方米的需求。并且，按照长春市区规划，人口可增加到300万。王春钢认为，中国经济增长从上半年数据看，不存在问题，政府的调控能力还是比较强的，物价指数也控制住了。
　　统计数字表明，吉林省上半年GDP同比增长16.5%，增速全国第二，长春市上半年的GDP同比增长17.2%，增幅位列全国15个副省级城市之首，也是惟一超过17%的城市。王春钢认为，这一成绩表明，就城市的宏观经济层面而言，长春尚处在“补涨”和投资拉动的阶段，它必然会反应到人们的消费信心上，楼市亦会因此受惠，观望气氛不可能长期存在。

　　要把产品当成作品来做

　　“风物长宜放眼量。长春房地产市场长期向好，但是对于个体开发企业，目前的关键是能不能找准自己的定位，比如，在500万平方米中你能占多少？然后决定多干还是少干，快干还是慢干，做品牌还是打快拳。”长春房地局局长刘海山说。
　　在长春略显冷清的上半年楼市中，中海和保利是两个“异数”。这两个楼盘开盘当天即创下3亿元和6亿元的销售佳绩，并且奇货可居，要“摇号”买房。究其原因，一是品质好，二是性价比合理。尽管其每平方米5000元左右的均价在长春已属高价，但是仍然赢得购房者的青睐。
　　中海和保利的成功，给长春房地产市场注入了一剂“强心剂”：与其坐等“救市”，不如奋起“自救”。市场观望时更要回归市场，回归客户，对产品加深研究。长春的一位开发商说，就像影视市场一样，每年都会有大量粗制滥造的产品，但也总会有那么一两部作品叫好又叫座，这就是“作品”的力量。开发商也要把产品当作“作品”来做，才会在竞争中占有一席之地。
　　某外埠房地产企业进入东北后用一年半的时间研究东北市场，又用了将近一年的时间研究长春的区域市场，细分了高端消费人群。“我们的经营理念就是把产品当作品来做。”该公司副总经理刘文说。
　　长春澳海房产副总经理张浩说，“把房子盖好，这是可以支撑房价的。目前我们公司的调控重点在于量的积累。只要我们做好品质、练好内功，哪怕等到市场回暖时卖现房，也能从容应对。”
　　长春某房地产开发公司年初就已经开始进行内部素质提升。该公司副总经理惠大桥说：房地产发展回归理性，要求我们认真地坐下来，研究这个市场，研究产品，包括我们对客户的承诺。“下一步我们要实行战略顾问制，用3个月时间把公司整个战略计划做好，加强内功。”
　　长春房地产报总编助理马峻岭说：“过分追逐楼市趋向和走势的心态，本身是一种带有赌博性质的下注。立于不败之地的办法，只有永远认真踏实地做好你面对的每一件事，具体到楼市上，也就是要讲质量，讲诚信，练内功，重管理。”