对于严格执行“限购”的北上广深和三亚来说，“银十”前半段房地产市场活跃度因9月30日央行调整“限贷”政策而升温不少。业内人士分析认为，信贷政策松动所带来的效应虽有所显现，但是否能带动成交量大增，仍要看银行的执行力度，这一效果将在四季度逐步释放。新华社发　徐骏/作

    最近国内经济增长全面放缓，第三季度GDP增长下行为7.3%的水平，为5年来GDP增长最低。
　　多数人认为，其主要原因在于出口增长持续下行、基础设施投资，尤其是房地产投资的增长下行。房地产救市成了国内各级政府的主要任务。
　　近几年来，尽管GDP增长速度不小，但国内居民内需不仅没有随之快速增长，反而增长速度放缓或增长萎缩。原因何在？笔者认为，最重要的原因就是高房价问题。高房价对国内居民消费具有严重的挤出效应，也是居民内需增长的最大障碍。
　　按照国家统计局的指标体系，任何居民的住房购买都是算作一种投资。就目前中国居民的现状来看，不仅住房是整个家庭最有价值的资产，而且购买住房占居民整个收入支付中最大份额。如果房价水平合适，房价收入比不高，那么居民购买住房占整个家庭收入支付中的比重中不会太高。居民购买住房之后，也能够在几年内付清房款，保证其日常基本消费。如果房价过高，其情况则完全不一样了。
　　就目前中国的住房市场价格而言，不要说一线城市早就是天价了，与90%以上工薪阶层已经无关。即使是二三线城市，85%以上的居民也是无支付能力购买。有些居民即使购买，也会对其整个家庭消费具有严重的挤出效应。
　　比如在北京四环边上，一套100平米的住房，价格在400万元左右。而一个名牌大学毕业生在北京工作5年，年薪估计10万元左右，5年积蓄至多20万元。两个人5年积蓄至多为40万元。在这种情况下，两个人结婚要在北京购买一套100平方米的住房，两个人积蓄还得加上双方父母的一辈子积蓄（假定双方的父母都生活在南方县城，整个积蓄大概是60万元左右，北方的县城及农村还达不到），只能够支付这套住房的首付（假定双方父母各付40万元）。
　　在这种情况下，这对年青家庭住房是购买了，但严重的债务负担马上而来，其按揭贷款负债率会高50%以上。面对如此沉重的债务负担，这对年青家庭的日常生活消费将会严重挤出。同时，两个年青人双方父母的日常生活消费会严重挤出。因为，父母亲的养老积蓄突然减少了2/3。
　　房价过高，不仅对购买住房者具有严重的消费挤出效应，对于租房者也具有严重的消费挤出效应。因为，房价过高，住房的租金价格同样会快速上涨，租房者所要支付费用也就越来越高。在这种情况下，对于租房的居民来说，或无支付能力租用，只好到边远的城乡结合部的农村租房；或是增加其整个生活开支，挤出日常生活消费。
　　房价过高，也会导致企业营运成本全面上升。而企业的营运成本上升，或迫使不少企业迁出这些高房价的城市，减少这些城市的就业机会；或是压低企业工人的工资水平等。无论是哪一种情况出现，都会从总体上降低整个社会的收入水平，影响居民的支付能力，从根本上削弱居民的消费。而各级政府救楼市，其目的就在于把现有的房价顶在天花板上或维持高房价，与保证经济持续稳定增长背道而驰。
　　可以说，当前国内经济增长动力不足，就在于国内居民的潜在内需无法转化为现实的内需，国内居民无限大的需求很大部分只是潜在。居民内需之所以无法释放出来，不是居民不愿意消费，而是居民没有消费能力。当前居民的消费能力不足，或支付能力不足，主要在于两个方面。一是以劳动力要素获得收入的绝大多数居民的收入水平低或占整个社会各要素总收入的比重低，二是绝大多数中低收入居民少许的收入被高房价吞噬了，从而导致高房价下国内居民消费的严重挤出效应。如果国内高房价这种现状不改变，国内居民消费无法增加，居民内需也是无法得到拓展，从而使得国内经济持续稳定增长成为无源之水、无本之木。