《经济参考报》记者近日了解到，由于政策细则仍未出台，以房养老保险产品均还在研发之中，上市时间目前不能确定。但业内人士表示，相关准备工作正在加快推进，以房养老作为一项民生工程，不会拖到万事俱备才推出，而社区居民对以房养老关注度仍然不减，期望试点早日落地。

　　以房养老不会拖到“万事俱备”

　　保监会日前下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，拟在北京、上海、广州和武汉四地开展为期两年的试点。此举被视为以房养老业务将加快落地的标志。据了解，此前在保监会征集试点方案过程中，平安、新华、泰康、合众等保险公司都递交了方案。但记者采访多家保险公司发现，以房养老还处在概念阶段，试点仍未落地。“目前试点仍在征求意见，产品还在研究，以房养老最终怎么做还要看监管层指引。”幸福人寿反向抵押领导小组一位负责人告诉《经济参考报》记者，在具体政策细则出台之前，业务不会推进到实质操作阶段。
　　不过，在研究层面，保险行业已经做了大量准备工作，在业务模式和具体操作上做了安排。试点公司之一合众人寿的产品精算部副总经理关娇阳告诉《经济参考报》记者，合众人寿在对日本、美国、法国和新加坡等国以房养老业务调研的基础上，对相关产品的定价运营模式，风控等方面做了讨论，以房养老产品方案已经成型，并上报了保监会。但对于具体如何开展业务，会待监管层指导意见出台后进一步细化方案。“目前有些业务开展必须满足的条件还没有具体安排，但监管层的意思是以房养老作为一个民生工程，不能拖到万事俱备，而是让大家先放手去做，相关部门的协调和支持政策的出台也在同步进行。”

　　产品未来或与养老社区相结合

　　不过行业对一些风险仍有担心。关娇阳表示，目前面临的问题之一房屋的建筑质量评估，“这种成本转嫁给老人的话就太高了，而且逐案控制的话，我们的成本也会很高，因此在房产第三方评估上，最好还是有其他机构和部委协调配合。”此外，保险公司和地方政府甚至具体街道的合作，也未定型。新华保险副总裁刘亦工不久前就表示：“尽管我们也在试图做产品上的创新，但目前进展不是很顺利，主要问题在于各地政府未出台能推动住房养老的政策。”
　　一位行业人士告诉记者，受制于观念束缚，以房养老在国内并不容易，真正到操作阶段，可能还是要跟街道办或者具体单位配合。“要一对一的取得客户的信任其实很困难，而且文件复杂，手续繁琐，成本很高，而要是有街道或者单位牵头，业务就更容易一点，”她说，“比如一些大型企业的老社区改造，单位对员工的家庭状况和房屋情况了解比较清楚，而且员工从单位了解情况、办业务，也更容易放心。”最终面市的产品会是何种形式呢？《经济参考报》记者了解到，四家上交方案的保险公司中，平安，合众，泰康，幸福方案大同小异，但从思路上看，幸福人寿的方案与其他三家略有不同，更接近反向抵押贷款，而其他三家则可以理解成“贷款加买保险”。
　　对此，一位业内人士介绍，“贷款加买保险”这种按期发放养老金的产品其实可以理解成一份保险。一般情况下购买保险产品，客户要先交一部分保费，才获得后期的养老金，而以房养老是不用交保费的，而是后期用房产来抵这部分保费。幸福人寿的反向抵押贷款更像是一个不定期的贷款，贷款期限与客户的生命等长，期限本身是不定期的，是逐步计息。不过这位业内人士同时解释，这两种设计只是逻辑和后台上的差别，其客户体验上实际上是基本一样的。
　　从业务可能开展的区域看，北京作为一线城市房价坚挺，居民接受程度高，将是险企必争之地。值得注意的是，试点公司之一的合众人寿在试点城市武汉已经建成的合众优年生活养老社区，也可能与以房养老产品对接。“从整个公司的养老战略来考虑，合众已经有了养老社区，而且未来在各个试点城市，合众都会有养老社区，也就可能为老人提供了类似目前‘以房换养’模式。比如现在一些老人讲房产抵押给养老院，吃住费用全免，合众人寿希望未来把这种模式商业化、机制化、规范化。”关娇阳表示，这样一来以房养老对老年人而言将不仅仅是一个融资方式，也可以获得更多服务，让老年人在合众养老社区内获得更高的生活质量，同时作为一个额外的增值服务，建立在客户的自主选择上，不会强制老人选择。

　　期待落地　居民关注度不减

　　但在社区层面，居民对市场传闻已久的“以房养老”产品则关注度不减。试点公司之一幸福人寿此前在北京市丰台区右安门街道做过一场以房养老宣讲会，右安门街道办事处相关负责人告诉《经济参考报》记者，宣讲会后关于以房养老的咨询电话不断，社区居民对于了解业务细则的意愿十分强烈。
　　“北京市丰台区右安门街道是一个典型的老龄化街道，辖区内已经有20%居民超过60岁，而其中空巢老人比例接近半数，还有四十多户失独老人。”上述负责人表示，对于一部分子女不在身边、无人赡养、无固定高收入的老人来说，通过抵押房产换来更好的生活条件不失为一件好事，因而街道办搭建了一个平台，便于有需要的老人与可能开展以房养老业务的保险公司沟通。
　　这位负责人表示，自宣讲之后，以房养老在右安门街道关注度非常高，目前街道重点服务的还是以拥有多套房产且孩子为独生子女的老人，以及失独老人为代表的目标群体：“此前曾向800位老人发放调查问卷，结果显示超过八成的老人对此业务感兴趣，不过，这其中接近90%的老人在被问及是否会参与时表达了观望的态度，多数有子女的老人对以房养老的意愿并不强烈。”
　　北京市民政局副局长李红兵认为，百姓的自身观念也需要转变，很多老年人把自家房子当成送给子女的重要财产，所以不愿意把房子作为置换的资本。“对房子价格的评估也是难点。这些都是今后我们将共同摸索和探讨的问题。”有专家认为，以房养老模式的实施，是波及面广、影响力强，关联到养老保障、房地产、金融保险、财政财收、新闻媒体、科研机构等社会各界，是一项综合性的“社会福利工程”。重要的是，“以房养老”给了“有房无钱”的老人一个养老模式多元化的选择，虽然它不会代替、也代替不了其他养老模式，但其推出对于提高老年人生活质量，减轻国家、家庭养老具有积极作用，具有一定的现实意义。