按照惯例，每年初房贷政策都相对宽松，但2014年却逆向收紧。
　　近日，21世纪经济报道记者从中国农业银行上海分行一位人士处获悉，2014年春节前后，该行上海地区首套房贷款政策进行了大幅调整。“1月份，行内出了新规定，从1月13号开始，首套房贷8.5折的利率优惠全面取消，利率最低只能做到9.8折，部分贷款还将在基准贷款利率上进行上浮”。
　　这一新规定具体为，首次置业的客户在农业银行商业房屋贷款仅有在80万以上的，才可以在基准贷款利率上继续享受优惠，且优惠折扣只能做到9.8折；商业贷款在40万-80万之间的，房贷执行基准利率；低于40万的客户贷款，将面临在基准利率上执行上浮，上浮幅度为5%。
　　自2103年下半年起，部分股份行开始逐渐缩小首套房贷款的利率优惠，据本报记者了解，截至去年末，国有四大银行仍然维持首套房贷款8.5折、9折优惠。2月11日，21世纪经济报道记者同时获悉，工行、建行、中行三家国有银行也在春节前后也调整了房贷政策，前两家首套房贷已完全回归基准贷款利率，仅有中行仍有优惠，但条件相当严格。

　　大行房贷优惠取消

　　“去年6月份银行间流动性紧张出现后，一时间还不能完全判断资金成本是否将维持高位，现在来看则已比较明显。相对中小银行，国有大行的决策时间更长一些，在高资金成本下，低于基准贷款利率的房贷将收益寥寥，因此均在此时对房贷进行了调整。”兴业银行首席经济学家鲁政委对21世纪经济报道记者称。
　　最能体现这一思路的为中国银行，本报记者从中行一位个贷经理处获悉，在2013年底，中行上海分行在行内出台了房贷新政策，房贷利率将明确与客户贡献度挂钩，对中行存款贡献大的客户才可享受贷款优惠。
　　据悉，中行最新将房贷客户分为三类：一类为在中行金融资产高于100万，或者存期3个月以上的定期存款不低于贷款金额20%的客户。此类贡献度高的客户甚至可以继续享受先前的8.5折优惠。
　　二类客户为，金融资产总额不低于30万，存期3个月以上的定期存款不低于贷款金额的10%，此类客户的首套房贷款利率将可以适度下浮。
　　“不符合上面两个条件的都是三类客户，包括此前和中行没有业务往来的客户，三类客户将严格执行基准贷款利率。”上述个贷经理称。
　　更为严格是工行和建行，21世纪经济报道记者获悉，工行、建行从2014年开始，个人首套房贷均将全面执行基准贷款利率，无论客户资质多高。而在2013年四季度，两家银行的优质客户还可拿到8.5折房贷优惠。
　　此外，建行上海分行一位信贷经理向记者表示，由于去年四季度压了一批房贷在新年进行发放，新申请的首套房贷发放可能进行顺延，审批时间也可能需要1-2月。

　　中小银行利率上浮

　　“以前非标融资也就6-7个百分点收益，现在债券基本都达到这个水平了，在这种情况下，8.5折的首套房贷甚至是亏损的。”鲁政委称。
　　与大行不同，2013年下半年开始，中小银行便陆续调整了首套房贷政策，目前仅有个别地方性银行仍有首套房贷优惠。21世纪经济报道记者多方了解，包括浦发银行、中信银行、光大银行、兴业银行在内的不少股份制银行，在江浙地区的首套房贷利率已执行基准贷款利率上浮5%-10%的政策。
　　2006年之后，为了跑马圈地扩充零售规模，以兴业、招行为代表的一批股份行房贷增长非常迅猛，首套房贷利率一度优惠至7折。
　　“但此后发现房贷显现两个短板，一个是收益相对不高，基本在基准贷款利率上都进行了打折，微利甚至亏损；此外，由于按揭贷款期限比较长，信贷周转稍慢，占用额度且不利于积累更广泛的零售客户群和做大客户数。”一家股份行零售条线负责人对本报记者称。
　　2013年资金成本持续走高后，股份行纷纷调高利率。以兴业银行为例，内部重新定价后，去年已基本无优惠，房产按揭贷款在零售业务中比例下降。
　　更有甚者，部分中小银行暂停了房贷业务，例如光大银行、民生银行、平安银行。本报记者了解，去年下半年以来，光大就缩紧了个人房贷业务，部分分行暂停发放。
　　“信贷额度有限，我们行内会有意识的根据资产收益率来优先投放资金，例如中小企业贷款收益基本都在8%以上。”民生银行南京分行一位信贷人员表示。
　　在鲁政委看来，商业银行自主选择首套房贷利率，以及是否进行此业务，与支持居民置业并不矛盾。对于低收入购房群体，政府可以采取贴息、税收抵扣等形式进行补助，而非商业银行来提供优惠贷款。