三中全会过后，未来政府将进一步弱化行政手段干预,让行业回归市场化发展将是经济发展的趋势。近些年,由于房价持续较快上升,引起政府对房地产行业进行调控打压。但房地产行业在我国经济发展中发挥着重要作用,这与其本身在经济、民生中不可或缺,同时能拉动全社会众多产业链条的行业属性有关。
未来政府更加重视市场在资源配置中的作用为前提下,相信在完善保障房建设的基础上,商品房市场将重新回归市场化。进一步以限购、限贷等行政手段打压、调控房地产市场可能性较低。而利用更有效的方法增加土地供给,增加有效房屋供应,让市场在房屋这一重要资源的配置中起决定性作用。
提高城市土地利用率 弱化土地收储制度
土地增减挂钩在29省市开始试点,挖潜低效用地纳入新一轮土改重点；10月全国土地市场降温,量价同比双降；北京国土局再挂出10宗自住商品房地块,总建面达170万平方米；前10月北京住宅用地出让金同比增191%；杭州前10月卖地收入1116亿元，创历史新高；上海前10月出让金达到1682亿元，11月再推20宗地。
土地政策会向提高城市土地利用效率、弱化土地收储制度方向迈进，并建设城乡一体化土地市场，但不会以小产权房转正模式来实现。预期未来土地供应将平稳增加，地价和房价难大涨，利于快周转龙头，相对利好一线核心豪宅开发。
集体建设用地和宅基地流转参照成都住房联建政策,还是不能变性城市住宅,小产权房较难转正,对商品房冲击有限。集体建设用地流转仅允许用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等,类似于成都和都江堰等地的住房联建政策,还是不能变性为城市住宅,宅基地与国有住宅建设用地并未划等号。
房产投资增速不稳 短期供需矛盾难以解决
从6月以来,房地产投资增速忽上忽下,但整体仍处波动下行态势。由于“销售增速持续下降”、“资金趋紧”、“土地成交增速趋缓”、“竣工增速有潜在大幅回升的可能”等重要因素的制约,可能未来投资增速仍可能小幅回落,到年底时投资增速可能降至18%。
当前银行贷款额度紧张,对于首套房贷款尚难完全满足,部分银行实际已暂不受理二套房贷政策,提高二套房贷首付率实质影响有限。二套房的购买人群主要为投资性需求和改善性需求。此类人群购买力一般较高,一成的首付率提升对其影响有限。即使算上首套房,我国居民整体购房杠杆率亦不足20%。并且对于一线城市和部分核心二线城市房价涨幅过高的矛盾在于供给不足,需求端的抑制在已有的限购限贷政策之后,边际效用已不明显。北京自4
月就已经提高二套房首付率,而北京用连续几个月20%的高涨幅来表明基本没有效果。
强调增加供给,难以改变短期供需矛盾。此次新政均响应了当前市场调控的新思路,从一味抑制需求到同时强调供给。如北京的2013 年底前全市要完成不低于2
万套自住型商品住房供地,和上海强调2013
年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上,再增加30%的供应量。可是,短期内仍难以形成供给,在年底面对过高的房价涨幅,一方面,政府预售证发放的价格控制趋严;另一方面,部分开发商在全年销售计划基本完成后,有意推迟到明年推盘,以换取涨价空间。均造成短期供需矛盾难以改变。
地产公司股票增持 拿地成本同比增高
伴随着土地市场的改革、银行贷款额度紧张和房地产投资增速的减缓，有些地产公司开始了股票增持，实现了销售的同比增长，竞得了相应的居住用地。
荣盛发展控股股东拟12个月内增持公司2%股份；万科10月实现销售面积167.7万平，销售金额173.5亿元；保利地产10月实现签约金额120.61亿元,同比增长56.61%；中洲地产增持深长城4.68%股份成为第一大股东；融创15.2亿竞得天津一居住用地,建筑面积6.1万平方米,楼面价25082元/平米,创天津单价地王；世茂股份以14.66亿竞得石狮市商服住宅三块地块,总建筑面积29.2万平方米；中关村澄清未计划筹建或参股民营银行；新湖中宝澄清不存在信贷违规和资金链断裂的情况。
荣盛控股于2013年11月5日至6日通过深圳证券交易所证券交易系统增持了公司股份1,130,010股，均价为11.51元/股，占公司总股本的0.06%。目前布局于15个二三线城市,平均房价较低,在一二线全面限购的背景下,有望取得明显超越同行业的销售增长。公司当前经营状况持续改善,盈利能力大幅提高。此次控股股东增持股份,展现出对当前房地产市场和公司未来业绩增长的信心。
1-10月万科新增86个项目，共获取权益建筑面积2162.9万平米，远超销售面积，为未来增长奠定基础。国内项目平均楼面地价3228元，较12年平均拿地成本高9.8%，成本优势仍可维持。在临近年末信贷额度相对紧张背景下，万科作为行业龙头仍具有优先获取贷款的优势；且产品以普通住宅为主，符合主流需求，亦符合政策导向，有利于保障销售签约顺利。在房企融资放开有条件向建设安居房、普通性住房的房企倾斜背景下，公司具有较强的融资优势；同时也积极寻求海外融资机会，拓宽融资渠道。