土地溢价率持续上行、地王纪录再次刷新、楼面地价贵过附近现房价……刚刚过去的1个月中,北京、上海、广州“地王”纪录纷纷刷新。地产市场高烧不退,开发商“抢地大战”后市如何?

    一线城市地王频频刷新地价重返历史高位

    5月30日,北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价,竞得北京市通州区台湖镇一地块,楼面地价达到每平方米13601元。
    5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录。
    5月6日,佳兆业拍得广州白云区总面积14万平方米的土地,刨除保障性住房后的商品房部分折合楼面地价2.6万元/平方米,而目前这一地块周边的商品房售价还不到2.5万元/平方米。
    根据易居房地产研究院跟踪的4个一线城市和6个二线城市情况,5月份,10大城市土地成交面积同比大增45%。而土地出让金更加疯狂,相比2012年5月增长近4倍。5月10大城市土地成交均价为3015元/平方米,同比暴涨216%,价格水平已重返之前两个高位区间:2009年9月至2010年1月,以及2010年9到12月。
    上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,近期的“地王”多在一线城市,涉及部分二线城市。一线城市卖得好,开发商要追加生产；三四线城市库存较大,开发商要控制规模。
    易居房地产研究院的统计数据显示,2012年2月,一线城市住宅去化周期高达15个月,而今年以来回落至7个月,补库存势在必行；而三线城市的住宅去化周期,当前仍高达13个月,开发商自然购地不积极。

    “抢地大战”会引发什么?

    开发商进入新一波拿地高潮,楼市调控之路如何持续?地价上行会否推高楼价上涨?
    ——开发商“不差钱”,调控政策或将加码。开发商“天价”拿地表明目前开发商并不缺钱,以佳兆业为例,在5月广州产生的3块“地王”中,佳兆业独占两席,总价格超26亿元。中国指数研究院的统计数据显示,开发商自筹资金占企业资金来源的比例已经从2012年第三季度的41.7%下降到了现在的36.8%。
    “开发商资金面变宽松会给调控带来更大难度。”暨南大学教授胡刚说,“自有资金超过40%,开发商才会有降价出货的压力。”
    胡刚等多位专家表示:“当前自有资金30%,就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款,这是开发商长袖善舞的根本,随着开发商调控‘抗药性’的增强,未来很有可能采取提高房地产商自有资金比例的调控措施。”
    ——优质地块拼抢加剧,地价或将短期领涨楼价。6月8日,经过27轮竞价,162轮竟配套,广州黄埔区南玻宅地由佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元拿下,楼面地价为11812元/平方米,成为广州今年的总价“地王”。
    中国指数研究院执行院长陈晟说,开发商拼抢激烈的原因之一是优质地块渐趋紧缺。以北京为例,《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》显示,三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地,四环以内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。
    链家地产市场分析师张旭说,地王频频出现很可能在短期内给周边楼盘的价格带来推动效应,造成地价短期领涨楼价的现象。
    位于广州最新单价地王南洲地块附近的罗马家园,2012年初还曾有最低18000元的折扣,到了2012年底价格已经稳定在23000元左右,而今年初的价格大约为2.7万元。而在此次南洲地块拍出3.5万元/平方米的天价后,5月底,销售人员表示,其新开的盘准备调整价格到每平方米3.3万元至3.5万元,一个月内提价近30%。

    地市过热,开发商会否“被套”?

    业内人士指出,房价构成主要分为四个部分:土地款、建安费、税费、企业利润,其中建安费与税费基本稳定,土地款和企业利润之间是“此消彼长”的关系。
    “2010年很多地王项目,在2011年下半年卖房时,却发现市场已经大幅降温,只能微利卖房,甚至有项目亏钱卖房。当前部分城市的土地市场已经出现过热苗头,开发商不宜过度热情、盲目乐观,尤其要防范明后年房地产市场降温的风险。”杨红旭说,地价是房价的关键成本,所以当前的高价地,未来会成为高价盘。然而届时这些高价地变成房子出售时,能否获得暴利却不一定。
    胡刚指出,地产商花费巨资抢地实际上也冒着巨大的风险,首先房地产市场存在巨大泡沫,未来房价走势并不十分明朗；其次,国家调控房价的决心并没有改变,如果未来采取限制房地产项目利润或者提高开发商自有资金比例的调控措施,开发商很可能面临资金链断裂的风险。