上周五，深圳市人民政府召开新闻发布会，宣布深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。改革红利迅速传导至A股市场，昨日，万科A、沙河股份、华联控股等一批深圳本地地产股联袂走强。一时间，深圳土改行情将复制温州金改行情的观点甚嚣尘上，深圳土改能否带领大盘再上台阶成为市场最大关注点。
    近两个交易日，房地产板块明显活跃，成为带动大盘冲关的主力板块。在上周五房地产大涨3.23%创出新高之后，本周一继续高开收涨，涨幅0.83%，龙头股万科A周一复牌后直接涨停，沙河股份再度放量涨停，但其他的主流地产股如招商地产、保利地产等收跌。

    资金不断净流出

    从房地产板块近期的资金流向分析，整体表现为净流出。2013新年伊始的12个交易日里，房地产板块累计净流出资金36.55亿元。分日期来看，仅有3天表现为资金净流入，其中净流入最大的一天为上周五，净流入金额14.90亿元。在资金净流出的交易日里，有两个交易日净流出超出10亿元，分别为1月11日净流出17.92亿元，1月16日净流出13.61亿元。本周一表现为净流出6.59亿元。
    从板块个股资金流向看，本周一共有49家房地产股表现为资金净流入，80家表现为净流出。其中复牌涨停的万科A净流入1.68亿元，沙河股份净流入0.4亿元。从净流出的个股分析，共有3只个股净流出超过亿元，分别为保利地产净流出1.92亿元、首开股份净流出1.22亿元、金地集团净流出1.03亿元。
    联系大盘的资金流动来看，新年12个交易日里，深沪两市同样仅有3个交易日表现为净流入，其余均为净流出。房地产板块的资金流向与大势基本相同。表明大盘在去年12月份连续大涨之后，已经具有了一定的调整压力，而其中的房地产板块，目前来看虽然充当了大盘继续向上运行的主力板块之一，但短线的调整压力也已显现。

    土改新政关联不大

    上周五，房地产板块特别是深圳本地的房地产股集体大涨，与18日深圳市政府发布的所谓“土改新政”不无关系，而许多投资甚至认为可能由此引发一轮所谓的“土改行情”。然而，通过对该项政策的深入分析，我们认为，“土改新政”对房地产股的促进并不如投资者所期盼的那么大，周一许多房地产股的调整也印证这一观点。
    这份被称为“土改新政”的文件最新规定，“深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通”。根据该规定，原农村集体土地虽可进入市场流通，但仍需符合法律法规框架之内的用途管制，即土地用途仍为产业用途，而不能用于商品房建设之类的“变性”的用途。因此，如果说新政对房地产上市公司带来利好的话，也是长期性的，即产业发展后可能增加产业配套用房。但是，市场往往有朦胧预期的利好，比如政策能否再进一步，未来如果可以使这些新进入流通市场的土地改变用途，则可以对本地的房地产上市公司带来实质性利好。目前来看，这种“用途变性”的预期仍然遥远。因此，土地新政与房地产股关联不大，所谓的“土改行情”难以走远。

    中线仍有潜力

    本轮行情主线在于价值投资的重新挖掘，其中尤以银行股为代表的蓝筹板块表现最为突出。房地产股由于整体业绩表现优秀，同样成为了价值再挖掘行情中的一个主力板块。截至昨日，申万行业房地产业的市盈率为16.58倍，在各行业市盈率排行中位于第三，仅高于金融服务的9.26倍和家用电器的14.54倍。而从房地产行业历史的市盈率水平来看，目前仍处于历史底部区域。
    近期，房地产行业数据持续走暖、万科B转H的推出、众多房地产公司发布较好的利润预增年报数据，都成为房地产板块的走强的驱动性机会。从去年年报预增情况来看，保利地产预计净利84.05亿元，同比增长28.69%；泛海建设净利润约7.82亿元，同比大增约203.54%；阳光城预计净利5.3亿-5.9亿元，增幅70%-90%；深振业A预计净利6.24亿元，增长43.82%；世荣兆业、阳光股份、中房地产、中弘股份、荣盛发展、滨江集团、南国置业等也均预告了不错的增幅。虽然也有一些房地产公司出现预减或预亏，但整体上预增占居绝对多数。中线来看，基于价值挖掘的行情会不断深入，而房地产板块也将仍有潜力。