新年房贷减负 提前还贷合适吗?
2013-01-21   作者:闫瑾  来源:北京商报
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    去年六七月,央行连续两次降息;新年伊始,按年调息的“老房贷”客户可以享受一次难得的福利,就是给自己的房子月供“减负”。但是很多房贷一族并没有好好算一笔账,究竟需不需要少还?少还多少钱?这时提前还贷还合适吗?

  案例1

  贷款购房时间:2011年10月初
  2011年10月贷款利率:7.05%
  贷款利率折扣:7折
  贷款方式:商业贷款
  贷款额度:100万元
  调息方式:按年调息
  案例:小张在北京工作有7年余,在2011年10月初贷款购置了一套位于东五环的住房,住房面积为70平方米,房价为126万元。小张在2011年10月,向银行申请贷款100万元用于购房,由于小张的个人资历较好,能享受首套房7折的贷款利率。当时的基准利率为7.05%,小张在享受7折优惠后的贷款利率为4.935%,调息方式选择的是按年调息。
  一转眼,2013年如期而至,对于小张这样的老房贷,在经历过2012年的两次降息之后,2013年1月1日起,每月应缴纳的月供与2011年10月开始时相差191.23元,但是优惠折扣不会有任何变化。专业贷款机构伟嘉安捷帮记者细化了这笔账,相关分析师表示对于小张这类贷款购房日期为2011年10月的“老房贷”,在2013年1月1日起应支付的月供将“减负”。
  同时,伟嘉安捷提醒小张这类“老房贷”,在贷款购房时享受到的优惠利率折扣次年依旧保留。另外,若2013年贷款利率有新的变化,小张将于次年也就是2014年1月1日起,执行最新的利率。

  案例2

  贷款购房时间:2012年12月
  2012年12月贷款利率:6.55%
  贷款利率折扣:8.5折
  贷款方式:商业贷款
  贷款额度:100万元
  调息方式:按年调息
  案例:白领小程在2012年12月贷款购置了一套位于海淀区的小户型房产,房屋面积为55平方米,房价为142万元。向银行贷款100万元,使用商业贷款。由于2012年整体贷款政策环境较为宽松,再加上小程的个人资历较好,所以在12月还能享受到首套房贷8.5折的优惠利率。2012年12月贷款基准利率为6.55%,8.5折优惠之后贷款利率为5.5675%。
  步入2013年,像小程这样的新房贷族会有变化吗?伟嘉安捷市场部分析师吴昊告诉记者,小程这类在2012年末入市的“新房贷”一族,采用商业贷款,贷款利率按照最新贷款利率执行,月供金额不会出现变化。
  小程在贷款100万元年限20年执行最新贷款利率6.55%的情况下,月还款额为7485.2元,总还款额为1796447.27元。

  案例3

  贷款购房时间:2012年6月
  2012年6月贷款利率:6.8%
  贷款利率折扣:无,基准利率
  贷款方式:商业贷款
  贷款额度:100万元
  调息方式:按年调息
  案例:徐平(化名)总觉得自己没赶上好时候,刚买上房、贷了款,央行就降息了。又因为自己的信用卡此前有过几次并无恶意的逾期,所以能享受的利率优惠并没享受到,基准利率贷了100万元。听说按年调息,终于盼到新年要执行新的利率优惠了,徐平急不可待地就想算笔账,虽然利率折扣没享受成,新年的利息“减负”自己能节省多少呢?
  徐平在贷款100万元年限20年执行贷款利率6.8%的情况下,月还款额为7633.4元,总还款额为1832014.88元,新年徐平的月供将减少148.2元,总共应还款额将减少35567.6元,相比有房贷折扣的,自己还是亏了些。
  吴昊提醒借款人,在与银行签订贷款购房合同时,要仔细看清合同细则,谨慎选择调息方式,做到心中有数。而选择的调息方式,将直接与借款人月还款额度挂钩,一旦利率有新的变动,次年的还款额也将有所变动。另外,贷款购房时享受的优惠利率折扣也将一直保留。

  小贴士
  不必“盲目”提前还贷

  对于享受7折房贷利率,以及当还款年数已接近还款中期时,不适合提前还贷。对于公积金贷款的客户而言,年利率仅为4.5%,并不需要急着还贷。对于商贷客户而言,5年以上贷款利率为6.55%,首套利率在享受折扣的基础上,也不必提前还贷。如果借款人手头攒够了提前还贷的资金,且具有较好的个人投资能力,预计获取的回报能够覆盖贷款成本,最好将流动资金用于其他投资。
  对于“老房贷”来说,何时享受到降息的利好取决于当初与银行的合同约定,如果约定“遇央行利率变化从次月起执行”,也就是按月调息的,即从降息次月起执行。如果约定“从次年1月1日起执行”,也就是按年调息的,则从降息的次年1月1日起执行。

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