上一轮推动房地产行业迅猛发展的主因是城市高收入人群的投资泡沫化，而城镇化发展过程中的地产开发主要面对的人群是农民和三线城市居民，购买力和前10年不能同日而语

　　城镇化发展要与工业化和农村现代化结合在一起。除了配套的基础建设外，政府还需要做产业引导，让农民能够适应新的就业环境和就业方式

　　自“十八大”以来，城镇化已经成为中国各界关注的焦点。昨日，有媒体报道称，由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿已编制完成，规划涉及20个左右城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设。据估计，城镇化将在未来10年拉动40万亿元的投资。
　　“推进城镇化发展，关键是钱从哪里来？”12月24日，上海交通大学博士生导师、教授高汝熹在接受《国际金融报》记者采访时表示，在城镇化过程中，无论是农民工市民化成本还是基础设施建设，都需要巨量资金投入，而与此相对的，则是地方政府财政收入减少、银行借贷困难以及债务到期的几重难关。

　　多地加速推进

　　近期，福建、江西、云南、贵州等地出台城镇化体系建设规划方案，高调发布城镇化目标，基建投资、城区规划调整以及农村人口市民化成为地方政府推进新型城镇化的关键词。
　　其中，基建投资成为地方政府推进城镇化发展的主要措施之一。据了解，福建近期发布推进城镇化发展十二条措施，提出加快厦门地铁、厦漳泉1号线以及福莆宁城际轨道交通等项目建设。江西住建厅提出“建筑业助推新型城镇化建设”，2015年全省建筑业总产值将突破4000亿元。云南日前公示《滇西南城镇群规划(2012－2030)》以及《滇东南城镇群规划(2012－2030)》，提出建设滇东轻工产业为主的沿边城镇群。
　　同时，推进农业转移人口市民化、突破城乡“二元制”户籍制度成为新型城镇化建设的重要内容。哈尔滨、南宁两地政府于近日发布有关改革户籍管理制度的政策，取消农业和非农户籍划分，建立城乡统一的户籍管理制度。
　　另外，多个地方政府也为城镇化建设设立了目标。其中，贵州省公布的城镇化体系规划显示，2015年全省城镇人口将增加至1450万人左右，到2020年城镇化率达50%左右，而目前贵州的城镇化率为35%。
　　资料显示，中国城镇化率按常住人口计刚过半，按户籍人口计只有35%。与现代化国家的最低要求70%差距明显。中国改革发展研究院院长迟福林认为，目前正是中国加快推进城镇化进程的黄金期，如果这一时期城乡一体化的体制改革和政策调整有重大突破，城镇化率有可能达到60%至65%。

　　并非地产扩张

　　然而，也有业内人士担心，围绕城镇化所产生的投资将主要进入房地产行业，这可能会加速房地产扩张，并重蹈过去10年房地产疯狂的覆辙。
　　对此，上海交通大学安泰经济与管理学院教授、战略管理研究所副所长史占中在接受《国际金融报》记者采访时表示，“房地产行业因城镇化建设重演10年疯狂的可能性不大。”
　　史占中指出，从市场角度来看，上一轮推动房地产行业迅猛发展的主因是城市高收入人群的投资泡沫化，而城镇化发展过程中的地产开发主要面对的人群是农民和三线城市居民，购买力和前10年不能同日而语。
　　另外，近期国土部和住建部重新强调从严调控楼市，各种迹象表明，明年楼市调控仍将从严。“正因为政府看到了过去10年地产疯狂发展后所带来的各种负面因素，因此在城镇化过程中会更加理性。”史占中如此强调。

　　推进仍有各种难点

　　业内人士认为，城镇化带来的行业利好较宽泛，除传统市政建设、交通轨道和地下管网等行业外，节能环保、水利农机、智慧城市等与新型城镇化建设的内容密切相关。目前，各地政府将城镇化体系规划编制目标设定在2020年，投资节奏上会有所控制，能够为相关行业释放长期利好。
　　然而，不少业内人士也认为，政府在推进城镇化建设过程中还有不少难点需要去攻克。
　　高汝熹表示，“此前地方政府融资平台便存在着这样那样的问题，如果地方政府为城镇化融资的话，就要考虑到收益效率的问题，即为这些大量投入所借的钱，所发的债到时能否收得回来，产生效益。”
　　而史占中则认为，城镇化发展要与工业化和农村现代化结合在一起。“用简单的话说，城镇化就是把生活在农村里的农民转变成生活在城市里的市民，这种转变是全方位的，除了配套的基础建设外，政府还需要做产业引导，让农民能够适应新的就业环境和就业方式。”
　　史占中认为，政府在推进城镇化过程中不能仅仅盯住“硬件”的规划做简单的基建投入，更重要的是“软件”规划。“政府对农民的教育培训非常重要，还包括行为方式的引导和文化的熏陶，帮助农民提升综合素质，跟上城镇化发展的需求，实现身份的转换。”