丛林密布，花团锦簇，拥有地下放映室、桌球室，室内可打高尔夫，甚至有防弹钢板做成的密室，这一切都成为豪宅的标志，而动辄数千万的价格，也让普通消费者望而止步。
随着京城楼市回暖，豪宅的价格也开始节节攀升，每平米预售价格从数万元增值十多万元。在一手高端盘市场，2012年11月北京别墅市场的成交量大幅上升，总共成交了412套，同比上涨了52%，环比上涨84.8%，成为近31个月以来别墅销售最热的一个月。
近日，《证券日报》记者走访京城五环内外多处豪宅，并采访了数家豪宅项目负责人，揭秘京城豪宅现场。
部分豪宅放缓销售步伐
“瑞安·君汇项目已经开盘一年多，目前预售额约为13亿元”，瑞安建业北京项目总经理麦志昌向记者表示，“在限购影响下，项目期房阶段去化率已经达到了90%以上，这一业绩相对不错”。
值得注意的是，据麦志昌向记者介绍，项目期房阶段预售均价为6万元／平方米，但进入现房销售后，单价将提升到8万元／平方米以上，部分设计独特的户型售价不排除将达12万元／平方米。
“瑞安·君汇地处农业展览馆"准地王"附近，除了产品精装现房的成本外，受"准地王"影响，上调价格也并不意外”，丽兹行郑海燕向《证券日报》记者表示，“据我们门店反应的情况来看，即使在二手高端市场，不少业主也都在酝酿涨价”。
“实际豪宅市场已经细分为了"高端豪宅"与"顶级豪宅"。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示。
“有个别原本计划在今年入市的豪宅项目，可能都会拖到明年”，一位业内消息人士向记者表示，到时12万元/平米的豪宅将集中入市，豪宅市场也将出现分化，合生·霄云路8号、瑞安·君汇、长安太和等单价8万元以上豪宅为一个阵营，而售价普遍在5万元左右的高端豪宅为另一阵营。
以合生·霄云路8号为例，起价85000元/平米，最高单价130000元/平米虽令人咋舌，但其10月份却热销5亿元。据项目方面向记者介绍，随着D3楼520平米楼王的推出，合生·霄云路单盘销售额已近一百亿元。
“买合生·霄云路8号主要是看重项目的地段和绿化率”，上述消息人士向记者表示，“合生·霄云路8号拥有达80%的绿化覆盖率，在520平米大户型房中，站在60余平米的会客厅中可以直接看到朝阳公园”。
而记者在瑞安·君汇项目现场也看到，4000万以上一套的户型为一层，四个开门可以直接出入项目的私人花园，有城中别墅的感觉。而项目四周无任何主街道，记者也丝毫听不到三环内闹市中的车水马龙声。
此外，记者在“运河岸上的院子”项目样板间中发现，3亿元的独栋豪宅，四周以自然的树木园林围挡，私密性非常好。地下室内有放映室、桌球室、可打室内高尔夫，甚至有防弹钢板做成的豪宅密室。
“在顶级豪宅市场，项目一般都在四环以里，售价约为4000万元以上一套，个别项目看房者甚至需要提前审核购房者的资产等情况才可以参观样板间”，一位业内人士向记者表示，“而1200万元一套以上的普通高端盘地段多数在五环左右，是首次改善性需求的首选，目前这类性价比比较突出的高端盘已经出现客户排不上号的现象”。
据悉，东四环地王项目金茂府8月11日开盘后，近30天就签约了20套，均价每平最高达到73497元，目前已经全部售罄。
“实际上，部分高端盘已经出现惜售现象”，东汇置地投资管理有限公司CEO刘东向本报记者表示，业绩好的房企旗下高端项目已经在端着卖了。
地王催生顶级豪宅单价提升
值得一提的是，顶级豪宅阵营的高端盘正在酝酿提价。“从高端市场整体来看，量价上涨的都非常明显”，郑海燕向记者表示，“这不排除地王频出造成的影响”。
实际上，据记者了解，即将入市的农业展览馆“准地王”已经助推了周边豪宅价格。
“瑞安·君汇开盘差不多已一年，预售成绩大约13亿元，均价大概是6万/平米”，麦志昌向记者表示，接下来会进入现房销售阶段，预计均价大概会超过8万/平米，个别4000万左右一套的户型，不排除有单价超过12万/平米的可能性。
据此来看，尽管瑞安·君汇把部分房源做了升级改造，现房销售，户型面积也加大，但其提价意图也很明显，比照期房销售的均价来看，每平米至少提升了2万元，甚至部分设计独特的户型单价翻倍销售。
对此，不禁有业内人士表示质疑，豪宅市场受限购影响比较大，如此提价，市场可会买账？
“在我们已经有的买家当中，有30%—40%是境外人士，包括香港人士还一些是海外人士”，麦志昌向记者表示，这些客户纳税只需满一年就可以拥有在京买房资格，这对项目的销售非常有利。
“预计明年高端市场将稳中有涨，项目定价与现在相比也将有一定的涨幅”，麦志昌向记者如是表示。
不过，在刘东看来，12月豪宅的成交业绩可能要略低于11月份，但市场预期则向好，可能出现一定涨幅。
高端盘成交或将再创新高
事实上，根据亚豪机构统计数据显示，11月份北京共成交412套别墅，成交面积14万平方米，环比上月分别增长84.8%。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，在连续三个月成交下滑之后，11月北京别墅市场成交情况一跃而起，出现大幅增长，不仅创造了调控以来的月度成交新高，更是创造了自2010年4月之后31个月以来的新高。
此外，东汇置地房地产整合运营机构统计监测中心数据也显示，在一手高端盘市场，2012年11月北京别墅市场的成交量同比上涨了52%；总成交金额34.99亿人民币，同比上涨了47.3%。
“这是近两年来别墅最热销的一个月”，刘东向本报记者表示，其中成交价达到千万级的别墅共计84套，总销售额为13.84亿元，占当月别墅销售金额的39.5%。
在刘东看来，今年年底，银行的信用额度并未向往年一样收紧，相对有些放松，这是影响11月豪宅成交额和成交量创下新高的一个因素；另外，别墅开发商多为实力强大资金雄厚的上市企业，为了冲击业绩，通常会在年底前集中督促认购未签约以及各类仍未网签的客户进行签约，这一密集签约的动作也会影响了成交数字的变化。
对此，郑海燕也向记者表示，从高端盘整体来看，成交量和成交价格上涨的很明显。“一些有资格的客户在观察到政府并未出台新的调控政策后，出手变得更为积极”，郑海燕向本报记者如是表示。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，公寓豪宅能在楼市中“一枝独秀”，主要原因在于当前国内外经济形势的震荡影响到了实体产业，为了实现资金的稳定升值，一些企业将资金从实体产业抽离，投向保值功能强劲的公寓豪宅。
“12月份豪宅的销售可能要比11月更热销”，郑海燕向记者表示，量价齐涨的可能性非常大。