10月28日，星期天，早上11点，贵阳市南明区花果园项目售楼中心人声鼎沸，数百名身着职业装的置业顾问和如潮的看房客涌动，仿佛即将迎来春运的广州火车站一样。
近日，这个占地6000余亩、总建筑面积1830万㎡、规划居住人口就高达50万人的超级大盘花果园成为风暴的中心。因为一则“购房入户”的“救市”政策，十一黄金周刚过，“贵阳将成鄂尔多斯2.0”、“贵阳楼市即将崩盘”的消息不绝于耳。
佐证这一传言的是当地地产中介正行合智的一份统计报告，即目前贵阳商品房住宅库存3490万㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6万㎡/月，还需要去化4年。另一项统计则根据包括花果园、未来方舟在内的13个体量超100万㎡的超级大盘统计，得出结论：总建筑面积接近4500万㎡，规划居住人口预计达110万人。
如果仅根据简单的数据相加，贵阳楼市严重过剩毫无疑问。但本报记者近日在贵阳多方采访，实地求证发现，简单地将贵阳和鄂尔多斯相提并论，说明不了太多的问题。
35万人的大盘
在贵阳当地的大楼盘中，花果园和未来方舟是最著名的两个超级大盘。这其中，规划居住人口达35万人的巨型楼盘花果园可谓无人不晓。
资料显示，花果园是一个规划用地5000余亩，总建面1830万㎡的超大楼盘，项目规划建设1350万㎡住宅、200万㎡办公、150万㎡商业、100万㎡公寓、30万㎡公建，总投资达900亿元。
《第一财经日报》记者在花果园附近观察到，目前周围上百栋高层住宅和商业综合体正在紧张施工中。花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉本报记者，花果园仅售楼中心建筑面积就达1.2万㎡左右，花了数千万元。
“主要是周六、周日来看房的比较多，基本上周末这两天每天卖出六七百套，有时候一千多套，最高时一个月卖了一万多套。”陈晓辉说，从2010年12月开始，花果园项目已经连续22个月蝉联贵阳楼市销售冠军，也是全国单盘销售冠军。
今年上半年该项目成交241.5万㎡，占整个贵阳市435.53万㎡的55%。
“花果园项目有其特殊性，因为它属于棚户区、城中村改造项目，拆1至少要建3.5才能挣到钱，所以就必须要有很大的体量，而超大体量就必须要实现快速开发、快速推货以回笼资金。”当地一家房地产企业人士说。
花果园项目的开发商宏立城集团成立于1998年，至今也仅在贵阳开发了山水黔城和花果园两个项目。山水黔城位于贵阳市南明区四方河路，距贵阳市中心6公里，占地面积2000余亩（其中森林占地1000余亩），总建筑面积130多万㎡。历经十年的开发建设，到2010年已全部完成。
为了实现快速推货，花果园的销售团队也相当惊人。陈晓辉说，目前该项目有销售人员1000多人，大多数分布在贵阳以外、贵州省内的地市州，有的深入到县城，这一块就占了六成，留在贵阳这边的只有几百人。
当地一家同行说，花果园的销售模式确实“很有一套”，很多销售方式都很有效果，包括周末每天至少有十辆以上旅游大巴把地市州的客户拉过来购房，还给当日无法返回的购房者提供食宿等。
除了花果园，当地目前已经开发完成和正在开发的百万平方米以上的大型楼盘至少有十几个。根据中国房地产信息集团（CRIC）的统计，2011年项目销售排行榜TOP20中，贵阳有三个项目进入前5，其中花果园以107.1万㎡的成交量位居榜首，世纪金源开发的贵阳世纪城以80.49万㎡的成交量紧随其后，中天城投建设的中天会展城以35.63万㎡的成交量位居第四。
不过，超级大盘对物业管理和相关的交通配套要求很高，当地一家房地产企业人士说，花果园一栋楼最多4部电梯，一层多达9户，一栋楼多数是46层，如果住满就至少有1000多人，这样在上学和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也将成为难题，目前已经建成的超级大盘世纪城的业主就经常有这方面的抱怨。
对此，陈晓辉称，贵阳目前的楼盘通常是一层8户，花果园是一层9户，配置4个每秒3米的电梯，将来会采取分楼层运行，不可能每部电梯每个楼层都停。“我们找了专业的设计公司来设计，有翔实的数据和资料支撑。”
库存数量争议
判断是否存在泡沫的几个主要依据是库存量、房价和需求。这其中，关于3490万㎡的库存量看起来似乎很不妙。
“这是我们贵阳当地的一个代理公司正行合智发布的上半年贵阳市场的年报，其中有一个库存数据3490万㎡，这是所有项目的后期剩余货量，这其中很多项目是3到10年的推货周期。”提起这个数据，陈晓辉说。
陈晓辉说，花果园项目从2010年12月开始卖，到现在已经卖了6万多套，面积超过了500万㎡，剩余货量计划到2015年卖完。
“贵阳的所有大型楼盘都是分若干年推出，并不是一下子推出。”中铁置业集团贵州公司副总经理王成平告诉本报。该公司目前在售的大盘逸都国际项目虽然总建筑面积超过230万㎡，从2010年开始推货，目前大概卖掉了42万㎡，去化率已达八成多。王成平称，这个项目将到2017年推完，一年推货量也就20万㎡左右，“我们在存货和去化之间会有一个控制。”
王成平说，规划占地面积高达3万亩的贵阳中铁国际生态城是未来20到30年的项目规划，目前批下来的仅有2000余亩，而且还是分步开发。
大盘对资金的需求更高，开发商为了规避风险，一般采用滚动开发方式，不会一次性开发完毕。以花果园为例，目前该项目已回笼资金248亿元。“我们回笼的资金全部都投入到这个项目中，目前也只做这个项目。”陈晓辉说。
日前外界列举出的贵阳超级大盘共有13个，体量超过100万㎡，包括花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等。
在这些超级大盘中，当地房地产巨头中天城投就占据了三个，“这里面有些已经完全去化了，中天花园和会展城基本已经售完。”中天城投相关人士告诉记者。
而近日重庆某富商豪掷1亿元一次性购房616套，更引发了外界关于炒房团死灰复燃的担忧。根据本报了解，这616套房属于中天未来方舟。“这个客户看到我们开发的酒店很不错，就提出想买，但酒店都不对外卖，所以建议他购买我们的公寓。”中天城投人士称，该富商相中的房子属于商业地产范畴，是40多平方米的公寓式房子，只有40年的产权，不在当地的限购范围内，希望外界不要误解。
“由于该楼还没有拿到预售证，目前仍只是初步签订协议。”该人士说，由于对方一次性购买600多套，所以打九折之后是3600元/㎡，“总价九千多万，不到一个亿，他买这些房子也是想在那里做一个经济型的酒店。”
在真实库存方面，陈晓辉引用贵阳市住建局官方网站筑房网数据称，截至今年9月30日，贵阳房地产市场存量约为590万㎡，按照今年前9个月销售833.43万㎡的速度计算，消化这些存量仅需6个月时间。
不过，就此库存数据，本报记者多次尝试从贵阳市住建局求证，未获得正面回应。
95%以上是刚需？
当地一位不愿透露姓名的大型地产企业负责人刘筑（化名）说，房价是否出现泡沫应有两个显著特征，一是价格虚高，一是显性需求是假的。
“贵阳的房地产一直是在很平稳的状态下运行，哪怕调控最严厉的时候，虽然量价有所下降，但下降趋势也很微弱。”刘筑说。
王成平说，现在贵阳主城区房价估计不到6000，而金阳新区不到5000，这样的价格，在全国省会城市中几乎是倒数第一，房产企业做起来压力都很大，就算有投机，就算崩盘，能崩到哪里去？
数据显示，2012年前三季度，重庆成交均价为6678元/㎡。相邻的云南省会昆明市7月商品房成交均价为7200元/㎡，8月为7398元/㎡，9月又回落到7378/㎡，均高出目前不到5000元的贵阳房价。
“贵阳楼市95%以上都是刚需。”熟悉当地房地产经济发展的贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授告诉本报，由于价格太低，投资回报率太低，该市的投资性购房者很少，外地如温州的炒房团从来不来贵阳炒。而本地虽有炒房者，但数量很少，“贵阳很少有一个人买好几套房的现象。”
2012年1~6月，贵阳商品房市场整体供应572万㎡，半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量，占2011年全年的72%。
超级大盘的涌现在很大程度上也扮演了“价格屠夫”的角色。由于货量巨大，为了推货回笼资金，就采取以价换量。“花果园项目的出现对贵阳楼市价格影响很大，尤其是五里冲片区4300元的价格，直接拉低了贵阳的楼价，所以现在才有很多4000元多的楼盘，也让很多普通人可以买得起房子。”从花果园项目回来的路上，的哥冯师傅说。
国家统计局贵阳调查队的数据称，2011年，贵阳市城镇居民人均可支配收入为19420.14元，比全国平均水平21809.78元及36个大中城市的平均水平27318.64元，分别低2389.64元和7898.50元，排在全国36个大中城市第32位；比上年同期的16597.29元增长17.01%，涨幅居第4位。从人均消费性支出绝对值水平来看，2011年，贵阳市城镇居民人均消费性支出为14300.11元，在全国排第29位。
正行合智的报告显示，2006~2011年，贵阳楼市价格水平从2006年的2775元/㎡持续上涨到2011年的4918元/㎡，从2012年年初开始，成交价格开始下滑，2012年上半年整体成交均价为4670元/㎡，同比2011年下降5个百分点。该报告指出，成交价格处于低位，市场以价换量效果显著。
对此，不少当地专业人士分析称，超级大盘的体量太大，在某种程度上也透支了贵阳房价上涨的空间，部分项目甚至只能实现微利。
“这是好事。”刘筑说，“当我知道我的房子可以卖7000元的时候让我只卖6000元，这是非常痛苦的事情，咱得承认人性的东西。”他说，像万科、保利、绿地这些房地产超级大鳄的进入，是一个非常受欢迎的好事，包括当地企业在内的大盘涌现，这对价格起到很好的控制作用。
其次，大盘的涌现对行业本身也将起到洗牌的作用。“让那些不成熟的开发商慢慢退出，不触碰这个产业。如果让我选择的话，我宁愿选择跟这些大开发商一起竞争，少赚一千元也行。”刘筑说，健康的市场也是在保护自己。
“从全国楼市来看，贵阳楼价在没有花果园和未来方舟这两个超级大盘出来之前也是比较平稳的。”王成平说，这两个超级大盘确实抑制了房价的上涨，低房价对地方实体经济发展很有好处。
王成平也认为，整个行业确实需要充分竞争，“没有竞争哪会有好产品。”以前市场是单边市场，粗放管理都可以挣到钱，但现在充分竞争之后就要求企业采取精细化管理和好的理念、模式等，“粗放型模式结束了不等于整个行业就结束了。”