“对于商品住宅地块，当溢价率达到49%时将调整竞价方式，即锁定底价，从零开始竞投配建安置用房或保障性住房面积。”
进入10月，杭州迎来了土地供应高峰，这则土地新政也引起了业内人士高度关注。据了解，在杭州近日举办的一场土地拍卖会上，参会的开发商拿到了一份名为《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》(下称《通知》)，其中对土地溢价率做了明确限定。
10月17日下午，杭州成功出让5宗地块，其中3宗沿江住宅用地被中海地产夺得。值得注意的是，这3宗地块的溢价率均超过了49%。这意味着，根据杭州土地新政，这3宗地块内将进行保障房配建。
“加大保障房配建面积有可能抬高地块内商品房的售价水平。”有业内人士对杭州土地新政的合理性表示质疑，并对商品房房价被抬高表示担忧。
新政低调出台
记者了解到，杭州这则《通知》适用于杭州主城区8月20日后成交的所有地块。其中，住宅用地达到49%溢价率上限后将进入竞投保障性用房面积程序，建设公租房后无偿移交给保障房管理部门；商业用地达到49%溢价上限后，将进入竞投安置用房面积程序，建设安置用房无偿移交给相关主管单位。此安置用房指的是商业性回迁房。
记者经多方采访了解到，这一新规今年8月即已出台，近期才被外界知晓。
“去年也有类似的政策出台，但到了2011年年底便执行不下去了。”中国指数研究院江浙分院研究总监曹旭东告诉记者，2011年2月，杭州市政府出台调控政策：2011年商品住房供地总量中安排10%的土地，用于建设或配建保障性住房。在去年下半年，有八九块地是按照这个政策执行的。之后，由于土地市场越来越冷，到去年年底时，这个政策已完全执行不下去了。
“不难看出，这次的新政是杭州市国土资源局摸索出的新办法。”曹旭东表示。
记者了解到，与2011年杭州市土地出让须配建10%的保障房政策相比，此次下发的《通知》有几点不同：首先明确了49%溢价率上限。是否进入保障房或安置用房面积竞投程序关键点，由原先的“合理价格上限”设置转变为溢价率的设置上。
其次，政策适用地块范围扩大。2011年的土地出让规则里只将住宅用地纳入到保障房用地配建范围，且仅是部分住宅用地。一些保障房建设集中区域的住宅地块可以选择不配建。而此次新规规定，2012年8月20日之后成交的所有地块，均适用于《通知》，除了住宅用地之外，所有的商业地块及其他地块在竞拍时，溢价率达到49%的上限后，均需要配建保障房或安置用房。
有业内人士认为，此次新政与2011年的政策相比，并未发生质变，只是略有微调。而溢价率49%的限定是根据国土资源部发布的溢价率超过50%地块须上报备案的规定而制定的。
对此，杭州市国土资源局土地利用处副处长李立军表示，出台《通知》，是为了落实房地产调控政策，根据杭州土地市场实际情况制定的具体操作办法，以防止因非理性竞争而出现违背市场价值规律的“高地价”。
“杭州出台土地新政，既是跟进国土资源部稳定市场的调控思路，也是为四季度土地市场的升温预警。”链家地产市场研究部分析师张絮认为，杭州土地新政出台的背景是近期全国土地市场升温，部分大型房企在主要城市掀起多轮抢地热潮。特别是今年7月19日，国土资源部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地的，要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。杭州新政的出台与宏观调控不无关系。
根据链家地产市场研究部统计，从今年年初至今，杭州全市土地出让金收入约为215.51亿元，同比去年虽然上涨近3成，但与2010年同期相比仍减少了约37%。2012年以来，杭州成交的11宗商品住宅用地的平均溢价率只有13.8%，只有10月份的两个地块，其溢价率达到了36%。
张絮认为，从已成交的情况来看，《通知》并不会产生很大影响。房地产的暴利时代已结束。尤其是在调控背景下，行业风险上升，房企对后市的判断较为谨慎，溢价率达到49%并不是主流现象。
正当业内人士对杭州土地新政的影响做出各种分析时，10月17日下午，杭州推出的5宗地块中的3宗热点地块被中海地产以55.9亿元的高价收入囊中。值得关注的是，3宗地块的溢价率均超过了49%。这意味着，杭州土地新政首度施行。
任志强微博炮轰
政策刚刚公布就立即施行，是巧合还是早有计划？杭州土地新政再次引起业内人士的广泛热议。
“我感觉像是给这3宗地块量身定做的，这就是为什么近期才公布政策的原因。”一位业内人士告诉记者。
对此，曹旭东认为，政策出发点是好的。在溢价率过高的情况下，开发商拿地的冲动会转化为保障房的建设。一方面，地方政府顺利地把地卖出去了，同时多出来的投资不是推高商品房价格，而是转化成了保障房建设。
曹旭东分析认为，以此次成交的3宗地块来看，刨除保障房建设面积，核算下来的实际楼面地价相当高，平均可达28000元/平方米左右。
“土地价格上去了，房企也拿下了好地段，房价也不会下滑，政府和开发商双赢。”一些业内人士直言，杭州新政不但无法对已进入“疯狂拿地状态”的开发商起到威慑作用，相反，加大保障房配建面积更有可能抬高地块内商品房的售价水平。
“好像消费者都是傻瓜，不知道竞保障房的成本也要计算在地价中，由消费者承担？地方政府在公开地玩掩耳盗铃的数字游戏。”任志强在微博上继续其大炮风格，对杭州土地新政发表意见。
汉宇地产研究咨询部认为，杭州新政“从零开始竞投配建用房或保障性住房面积”并不能起到控制土地价格的作用。而在高档住宅楼盘所在区域内进行保障房建设，也不符合市场规律。
“杭州土地新政提到溢价率49%封顶，也就暗含了一个含义：企业拿地可以达到49%的溢价率。”上海同策机构研究总监张宏伟表示，是否所有溢价率到49%的地块都适合建保障房？保障房怎么建？建完之后谁来住？怎么落实？由于没有相关的配套文件，这些都还是问题。