长沙7月住宅竣工面积比上月增长约24%。图为长沙市湘江沿岸一处新建的商品房记者 龙弘涛 摄

    9月的房地产市场注定难以平静。当房产税扩容还在猜测之时，多地陆续加强了预收款监管。对此，许多购房者纷纷叫好，一些房企坦言“压力大”。预售款监管制度真的能如人所愿治疗楼市烂尾盘、质量差等顽疾吗？处于“金九银十”关键时期的房地产市场，又会因此增加怎样的变数？

　　剑指资金难题

　　在筹备1年多后，武汉市房管局日前宣布，将于10月启动商品房预售资金监管制度。房管局、银行和开发商将签订第三方监管协议，并开设监管账户，用于存放购房人所支付的购房款。
　　根据监管协议，开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点，向房管部门申请提取资金。房管部门将组织确认施工进度，批准后通知银行向开发商拨付资金。武汉市住房保障和房屋管理局开发市场处处长刘震介绍，推行这一政策，主要是为了防止开发商非法挪用购房款，从而保障购房者的合法权益，防范金融风险。
　　与此同时，山东省也出台规定，对不实行预售资金监管、预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，不得核发预售许可证书；上海、杭州等地也在研究商品房预售资金监管方案……
　　武汉上林苑是一个延期3年未交房的小区，200多名业主一直抗议未果。造成这一局面的主要原因正是开发商擅自挪用预售款导致资金链断裂。
　　“对购房者而言，在允许期房销售的情况下，预售资金监管无疑是对他们的有力保护。”中国指数研究院华中分院总监李国政认为，这一制度最直接的受益者是购房者，可以避免开发商因“跑路”或挪用资金给购房者带来的损失。
　　还有业内专家认为，加强预售款监管能确保房子按期完工。即便开发商资金链断裂，政府仍然能用这笔钱来保障项目进行下去，大大减少购房纠纷和欠薪事件的发生。

　　房企面临釜底抽薪

　　在购房者对预收款监管拍手称好之时，房地产企业却感到了“寒风瑟瑟、秋意渐浓”，纷纷开始降价跑量，尽快储备资金，以防止即将到来的资金短缺。
　　记者近日走访武汉部分楼盘发现，“金九银十”开局之际，降价促销成了许多开发商的首推策略。武汉光谷某楼盘更是打出了“底价促销”广告。现场一位置业顾问告诉记者，许多开发商都在开展降价销售，以尽量回笼更多的资金。
　　有开发商表示，预售资金监管对需要大量资金调度的房企来说压力非常大。据了解，目前，许多开发商都在开盘前将尚未完工的楼房抵押给银行，以套现资金维持工程进度。楼房开盘后开始销售，再用预售款偿还银行贷款。
　　“另外，一些大中型开发商还会将上一个项目的预售款用来开发新项目或者进入土地市场拿地。如果对预售资金进行监管，滚动开发难度就会很大。”李国政认为。
　　国家统计局日前发布的数据显示，预售款已占到房地产开发资金的30%左右，形成了与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。业内人士认为，在当前开发贷款和预售款收紧的情形下，资金实力一般的中小房企很可能被淘汰。

　　“金九银十”或起变数

　　在预售款受限的情况下，开发商面临更加严峻的资金困境，无奈之下必将采取降价促销，预计短期内还会掀起新一轮推盘热潮，“金九银十”的涨价狂风或许难以再起。不过，业内人士认为，要想真正达到预期效果，还需严格执行制度，并配以期房转让等配套制度。
　　亿房研究中心研究员鄢峰表示，前几个月的降价销售导致开发商利润率普遍不高，多数开发商手上资金并不充裕。而加强预售款监管，又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。在这种形势下，开发商选择降价出货、加速回笼资金将是必然之举。“原先预计10月以后才会出现的降价潮可能提前到来，‘金九银十’的旺销将难以带动房价上涨。”
　　鄢峰认为，因为流动性压力，不少拖延开发周期的房企将会加快现有项目开发，市场可能在短期内大量增加供应。“预售款监管会对捂盘行为带来直接的现金流压力，对在建楼盘的资金供应和质量、工程进度保证等将带来正面作用，同时还将延缓开发商的拿地、开发、扩张速度。”　
　　但也有专家对预收款监管的效果心存忧虑。中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，加强预售款监管，主要是为了防止开发商挪用资金，但也会将部分实力有限的中小企业淘汰出局。“实质的影响和效果还得看实际操作的执行力度。”张东说。
　　今年年初，杭州一大型房企破产，导致1.8亿元预售款蒸发。有关负责人坦言，虽然杭州早已建立预售款监管制度，但实际执行效果并不理想。
　　若预售资金真的被严格监管，对于房企资金链将起到“釜底抽薪”的作用。张东建议，在设立预售款监管制度的同时，还要设立土地拍卖制度、测量师制度、期房转让制度等配套制度，确保整个预售过程的规范性。