成交平稳刚需占主力
淡季不淡超预期
8月上海楼市的成交表现，超出不少市场人士预期。
9月2日，金丰易居&佑威联合研究中心发布的监控数据显示，8月上海市新建商品住宅成交面积为80.22万平方米，环比（较7月）下跌6.63%，同比（较去年同期）则上涨41.23%；成交均价为22651元/平方米，环比下跌7.94%，同比则上涨3.13%。
某上市房企副总裁称，8月的上海楼市刚需成交占主力，成交量维持平稳、整体均价下降，是政府、市场都乐见的事。
在这位房企副总裁看来，8月这样的淡季，上海楼市仍能有80万平方米的成交量，说明9月的楼市会更加乐观。
他预计，随着供应量的大幅上升，9月市场的活跃度还会继续提高，全月成交量突破100万平方米可能性很大。
中高端楼盘销售降温
佑威机构执行董事黄志坚介绍，8月下旬，上海市商品住宅成交了34.78万平方米，有“放量”的迹象；成交均价为20932元/平方米，将全月均价拉低至22651元/平方米，较7月24607元/平方米的高位有明显回落，显示刚需产品的成交权重在回升，部分开发商的刚需产品在“金九银十”前已抢先入市，以规避可能发生的竞争。
刚需产品成交权重的上升，意味着中高价位房源成交量大下滑。
据佑威统计，8月，上海单价在4万元以上的商品住宅成交量较7月下跌了23.72%，单价在2.5万-4万元的商品住宅成交量较7月下跌了14.04%。而单价在2.5万元以下商品住宅成交量较7月仅下跌了1.27%，至55.75万平方米，在总成交量中占比达69.49%，是成交的绝对主力。
黄志坚认为，成交结构的变化，是8月上海房价下跌的主因。
某大型品牌房企营销负责人直言，进入8月后，上海中高端楼盘的销售表现已没有6、7月时那么好了，像曾在6月刮起销售旋风的中海、仁恒等标杆项目，都出现了销售放缓，来访量下降的情况。
“现在购房者对中高端房源的价值预期、升值预期有所降低，对优惠幅度的预期有所提高，成交周期也有所拉长。”上述大型品牌房企营销负责人说。
华润新江湾九里相关人士介绍，该楼盘在8月加推的30套256平方米精装修大平层，目前售出近20套，虽说销售情况总体还行，但没有5月第一次推166平方米大平层时那么火。
“目前总价800万元以内的中高端房源好卖些，1000万元以上卖起来有点难。”该相关人士说，该楼盘在9、10月份还会再加推一批房源，可能是面积更大的大平层楼王，也可能是面积较小些的214平方米大平层，“楼王的面积在300平方米左右，总价在1200万元以上，销售起来有难度，所以还在考虑当中。”
政策预期“吓阻”作用
除了预期改变，8月也是楼市的传统淡季。
某上市房企营销总监称，由于客源量较少，越是中高端楼盘越会慎重选择推盘的时机，而刚需楼盘对推盘的时间选择则要求较低。8月天气炎热，是楼市的传统淡季，中高端楼盘成交占比大幅减少，可能跟上述特性有关。
某外资中高端楼盘营销负责人也称，8月天气炎热，中高端楼盘推盘量很小，客户看房意愿也不高。
黄志坚还提到，中高端房源成交权重的降低，或表明市场对政策和楼市走向的预期改变，短期的波动已基本稳定。这和前一阶段官方屡屡表态稳定楼市预期有关，特别对非刚需的投资、投机型买家而言，起到了不小的“阻吓”作用。
前述上市房企副总裁也认为，中高端房源成交量的下滑是政策舆论变化，导致市场信心下降所致。
不过，上述上市房企营销总监称，9、10月份是楼市传统旺季，各方面条件较好，不排除中高端楼盘继续加大营销，“随着"金九银十"的到来，刚需、中高端楼盘的成交会比较大。”
在他看来，中高端楼盘在9月的成交占比会较8月有所提高。
前述上市房企副总裁则判断，中高端楼盘的成交表现应会介于7月与8月之间。
不少开发商颇为振奋
而8月最终逾80万平方米的成交量，也让不少开发商颇为振奋。
上述上市房企营销总监直言，8月80万平方米的成交量很健康也很喜人。同比增幅很高，说明同处于调控期面对基本相同的楼市政策，今年的市场已较去年有很大改善，而比7月减少了7万平方米，也是淡季因素使然，很正常。
宋海也说，受到价格上升、供应不振影响，8月80万平方米的成交量确实出乎一些市场人士的意料。
他认为，9月是全年营销的主战场、重头戏，预计会有一批全新刚需楼盘入市，成交应该很乐观，“可能有些开发商会根据自身现金流情况做些价格调整，但刚需项目涨价不会成为普遍情况，市场定价还是会以平稳为主，也不排除一些楼盘出现先涨价再打折的情况。”
薛建雄判断，8月末有一批单价1.5万元的楼盘入市，启动了9月市场，“市场的回暖一般都先从低价楼盘开始，再带动周边其他价位楼盘的销售。8月刚需楼盘表现不错，会为9月楼市奠定基础。如果9月楼市刚需成交量大幅走高，那么10月仍将会面临价格压力。”
据黄志坚称，数据显示，上海楼市供求关系仍存在结构性失衡的问题。部分刚需和改善型产品总体上存在着供应偏紧的状况，价格有上涨的压力。