沪8月住宅成交均价环比下跌近8%
2012-09-03   作者:陆鸣  来源:东方早报
 
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  成交平稳刚需占主力

  淡季不淡超预期

  8月上海楼市的成交表现,超出不少市场人士预期。
  9月2日,金丰易居&佑威联合研究中心发布的监控数据显示,8月上海市新建商品住宅成交面积为80.22万平方米,环比(较7月)下跌6.63%,同比(较去年同期)则上涨41.23%;成交均价为22651元/平方米,环比下跌7.94%,同比则上涨3.13%。
  某上市房企副总裁称,8月的上海楼市刚需成交占主力,成交量维持平稳、整体均价下降,是政府、市场都乐见的事。
  在这位房企副总裁看来,8月这样的淡季,上海楼市仍能有80万平方米的成交量,说明9月的楼市会更加乐观。
  他预计,随着供应量的大幅上升,9月市场的活跃度还会继续提高,全月成交量突破100万平方米可能性很大。

  中高端楼盘销售降温

  佑威机构执行董事黄志坚介绍,8月下旬,上海市商品住宅成交了34.78万平方米,有“放量”的迹象;成交均价为20932元/平方米,将全月均价拉低至22651元/平方米,较7月24607元/平方米的高位有明显回落,显示刚需产品的成交权重在回升,部分开发商的刚需产品在“金九银十”前已抢先入市,以规避可能发生的竞争。
  刚需产品成交权重的上升,意味着中高价位房源成交量大下滑。
  据佑威统计,8月,上海单价在4万元以上的商品住宅成交量较7月下跌了23.72%,单价在2.5万-4万元的商品住宅成交量较7月下跌了14.04%。而单价在2.5万元以下商品住宅成交量较7月仅下跌了1.27%,至55.75万平方米,在总成交量中占比达69.49%,是成交的绝对主力。
  黄志坚认为,成交结构的变化,是8月上海房价下跌的主因。
  某大型品牌房企营销负责人直言,进入8月后,上海中高端楼盘的销售表现已没有6、7月时那么好了,像曾在6月刮起销售旋风的中海、仁恒等标杆项目,都出现了销售放缓,来访量下降的情况。
  “现在购房者对中高端房源的价值预期、升值预期有所降低,对优惠幅度的预期有所提高,成交周期也有所拉长。”上述大型品牌房企营销负责人说。
  华润新江湾九里相关人士介绍,该楼盘在8月加推的30套256平方米精装修大平层,目前售出近20套,虽说销售情况总体还行,但没有5月第一次推166平方米大平层时那么火。
  “目前总价800万元以内的中高端房源好卖些,1000万元以上卖起来有点难。”该相关人士说,该楼盘在9、10月份还会再加推一批房源,可能是面积更大的大平层楼王,也可能是面积较小些的214平方米大平层,“楼王的面积在300平方米左右,总价在1200万元以上,销售起来有难度,所以还在考虑当中。”

  政策预期“吓阻”作用

  除了预期改变,8月也是楼市的传统淡季。
  某上市房企营销总监称,由于客源量较少,越是中高端楼盘越会慎重选择推盘的时机,而刚需楼盘对推盘的时间选择则要求较低。8月天气炎热,是楼市的传统淡季,中高端楼盘成交占比大幅减少,可能跟上述特性有关。
  某外资中高端楼盘营销负责人也称,8月天气炎热,中高端楼盘推盘量很小,客户看房意愿也不高。
  黄志坚还提到,中高端房源成交权重的降低,或表明市场对政策和楼市走向的预期改变,短期的波动已基本稳定。这和前一阶段官方屡屡表态稳定楼市预期有关,特别对非刚需的投资、投机型买家而言,起到了不小的“阻吓”作用。
  前述上市房企副总裁也认为,中高端房源成交量的下滑是政策舆论变化,导致市场信心下降所致。
  不过,上述上市房企营销总监称,9、10月份是楼市传统旺季,各方面条件较好,不排除中高端楼盘继续加大营销,“随着"金九银十"的到来,刚需、中高端楼盘的成交会比较大。”
  在他看来,中高端楼盘在9月的成交占比会较8月有所提高。
  前述上市房企副总裁则判断,中高端楼盘的成交表现应会介于7月与8月之间。

  不少开发商颇为振奋

  而8月最终逾80万平方米的成交量,也让不少开发商颇为振奋。
  上述上市房企营销总监直言,8月80万平方米的成交量很健康也很喜人。同比增幅很高,说明同处于调控期面对基本相同的楼市政策,今年的市场已较去年有很大改善,而比7月减少了7万平方米,也是淡季因素使然,很正常。
  宋海也说,受到价格上升、供应不振影响,8月80万平方米的成交量确实出乎一些市场人士的意料。
  他认为,9月是全年营销的主战场、重头戏,预计会有一批全新刚需楼盘入市,成交应该很乐观,“可能有些开发商会根据自身现金流情况做些价格调整,但刚需项目涨价不会成为普遍情况,市场定价还是会以平稳为主,也不排除一些楼盘出现先涨价再打折的情况。”
  薛建雄判断,8月末有一批单价1.5万元的楼盘入市,启动了9月市场,“市场的回暖一般都先从低价楼盘开始,再带动周边其他价位楼盘的销售。8月刚需楼盘表现不错,会为9月楼市奠定基础。如果9月楼市刚需成交量大幅走高,那么10月仍将会面临价格压力。”
  据黄志坚称,数据显示,上海楼市供求关系仍存在结构性失衡的问题。部分刚需和改善型产品总体上存在着供应偏紧的状况,价格有上涨的压力。

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