由刚需强力支撑而渐暖的楼市，又迎来新的助推力——改善型需求群体。由此带来的则是大户型的中高端产品成交量快速增长。
　　“现在，八九十平方米的两居室和一百多平方米的小三居最受欢迎，原来根本没人问的150～200平方米的三居、四居，最近看的人也多了。倒是前几年比较火的三五十平方米的一居室、开间没以前卖得好了。”位于朝阳路的某中介公司置业顾问小王告诉记者。
　　“一直在考虑什么时候出手合适，现在看好像差不多了。”家住海淀区的赵先生夫妇一直都在密切关注周边一些在售楼盘的三居室房源价格。随着家庭人口的增加，原有的两居室已感局促。而今年上半年楼市的持续升温，加速了赵先生夫妇的决定——要尽快购买一套三居室。
　　不仅是来自市场各方的切实感受，世联地产向本报独家提供的《北京2012年上半年成交结构调查》（以下简称“成交结构调查”）亦有同样的指向：改善型需求已全面入市。有数据显示，200平方米以上的商品住宅二季度成交环比增速已超过150%。而6月，北京市商品住宅成交套均面积达到124平方米/套的阶段性高点。
　　该调查据此指出，上半年，北京楼市的需求结构，正逐渐从单一小户型为主导的刚性需求，向中小户型为主导的刚性、改善性混合需求倾斜，且改善性产品在二季度成交增速加大，这对下半年市场延续回暖势头将起到重要的支撑作用。

　　刚需后市增速将放缓

　　“改善型需求已经开始全面入市。我们通过四组不同成交结构数据印证了这样同一个结果，这一结论无论是对下半年有推盘计划的开发商，还是有购房需求的购房者来说，都有很重要的借鉴意义。”
　　来自成交结构调查在户型面积、单价、总价、居室四个方面的统计数据显示，上半年“刚需”成交的火热，已经带动改善型需求全面入市。
　　世联地产华北区策略资源中心市场研究部经理刘静淑分析认为，从户型面积上看，尽管50～90平方米区间在绝对成交量上占到首位，但二季度成交环比增速最快的却是200平方米以上以及90～120平方米区间，其增速均超过了150%。而50平方米以下的小户型却成为二季度成交增速最慢的，只达到了62.9%。
　　“这说明纯粹的投资客受到了精准打击，已经逐步离场。”刘静淑表示，更多来自购买力的需求分析显示，此前外界对投资客的购房需求存在一定误区，实际上一些购置大户型、高总价的中高端产品的购房者，即便具备一定资产配置的考虑，其真正的购房动因也一定会兼顾自主需求和改善住房需求。而购买一些绝对低总价、50平方米以下面积户型的购房者，才恰恰多是出于投资、租赁需求的投资客群体。
　　“持续两年多的严厉调控政策，一方面要促进房价合理回归，另一方面则是要打击投资客，单从这方面看，调控的目标已经实现了。”刘静淑指出，上半年持续增长的“刚需”，后市增速将放缓，而与此同时改善型需求客户则开始加速入市。
　　这一点还可以从成交单价和总价上得到印证。从成交单价上看，北京楼市上半年以2万元/平方米以下户型成交量最高，而2万～4万元/平方米则以接近200%的二季度成交环比增速排在首位，甚至单价4万元/平方米以上的增速也高于单价2万元/平方米以下的户型。这一情形也同样反应在成交总价上——二季度环比增速最高的是300万～500万元的户型。

　　中高端购房需求释放

　　“整体改善型需求的层级变得更加丰富，中高端产品购买力已开始加速释放。”来自《成交结构调查》的数据显示，从居室构成上看，二居室的绝对数量占比最高，但在二季度，三居室、四居室和别墅户型，却分别以155%、182.2%和157.2%的成交环比增速均排在二居室之前，一居室居末。
　　就此，刘静淑告诉记者，这组数据乍看之下与户型面积的成交构成统计结果相似，但是对于众多等待下半年入市的开发商来说，这组不同居室购房的成交构成统计却意味着，市场内购房者的关注点已经不再单一，改善型需求不仅仅只关注以往认知中的中端产品，中高端产品甚至纯高端产品的购房需求也在加速释放。“这部分购买群体对于价格的敏感度低于刚需，他们更多是受到对楼市走势的预判、购房时机的预期的影响。”
　　在购房成交结构变化的同时，北京市场对购房时机的预期也发生了悄然的变化。其中第二季度认为适合购房的比例从第一季度的25.3%增至31.5%，并有近四成购房者表示会在未来三至六个月内置业，远高于全国平均水平，显示出购房者对未来购房时机的乐观程度逐步提升。

　　迎合市场 大户型放量

　　近期北京市场也出现了大户型集中放量的态势。据丽兹行市场研究中心统计，6月，北京中高端楼盘的推盘高潮中，入市的33个新盘中，有一半是高端项目。显然，开发商这样的集体行动契合了改善型需求释放的市场变化。
　　记者了解到，近期北京多个项目在开盘产品类型和房源配置上均出现了大户型倾向。包括龙湖时代天街、长楹天街、中粮万科紫云庭、华润公元九里等，均只提供三居及以上大面积住宅产品。而招商嘉铭珑原、远洋东方、旭辉御府、逸翠尚府、中海九号公馆几个项目亦都主推大户型。
　　与此相应的是热销项目中的大户型成交量明显增多。如近期主推大户型的普通住宅项目鲁能7号院、首开常青藤，6月销售套数和销售面积分别位居排行榜榜首和第二位，120平方米以上户型成交突破百套，与年初的个位数形成鲜明反差。
　　中国指数研究院最新发布的研究报告也指出，北京的二季度商品住宅成交套均面积提升，达到123平方米/套，环比上涨3.1%，与去年同期相比则涨幅达10.9%，大户型成交增势渐显。
　　近几个月，“改善型需求群体，不仅实际支付能力增加，对房价的预期也出现变化，这有望缓解开发商销售和资金的双重压力。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，随着中央降息、降准等扩张性货币政策的实施及各地方微调政策的陆续出台，预计在2012年下半年，刚性需求和改善类需求还会进一步释放，对于众多计划在下半年入市的项目来说，是否能取得好的销售业绩还要看开发商及时调整产品的宣传策略和顺应市场变化的能力。