6月前20天，上海楼市成交呈现淡季不淡的局面，均价同时创下18个月来的新高，但持续回暖仍是未知数。据统计，7月预开盘项目缩水三成。业内人士分析，7月上海楼市成交走势仍要看6月楼市的行情。

　　成交：6月或成上半年之最

　　金丰易居&佑威监控的数据显示，截止到6月20日，上海商品住宅6月成交了57.86万平方米，较5月同期41.6万平方米的成交量上升了16.4%，与5月全月80.63万平方米的成交量相比，占比也超过了六成，
　　佑威机构执行董事黄志坚表示，如果保持目前的水平，则6月可达到83.89万平方米的成交量，有机会超过5月的80.63万平方米，成为上半年的月度成交冠军。即便6月因梅雨原因不能超过5月，差距也不会太大。
　　黄志坚分析，之所以6月会比原先业内预期的高，主要是和降息、首套房贷利率最低可至7折等政策有关。加上宏观经济有加大力度止跌企稳的需要，让整个市场有了房地产调控政策见底的预期，因而吸引了一部分买家入市“抄底”，推高了成交量。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，由于宏观经济增速放缓、房地产市场政策“微调”为市场成交量回暖提供了政策面、市场面的机会，4月、5月开发企业通过“降价跑量”取得了不错的销售业绩。因此，在今后一段时期内，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以 “现金为王”。这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业出手拿地，都将得心应手。

　　均价：创18个月新高

　　中国房产信息集团发布的最新报告显示，6月前17天上海一手商品住宅的平均成交价格18个月之后重新站上23000元/平方米的高位，达到23141元/平方米。房价创2011年1月史上最严调控后新高的主要原因是，上海楼市今年3月以来的持续热销，促使前期大跌的刚需楼盘价格回涨，投资客重新入场也使得豪宅热销。
　　对此中房信研究总监薛建雄表示担忧：“经过近一年半的严厉调控，尽管房价涨势得到控制，但也积累下更深的矛盾。如购买力积压、开工量下降导致的后续供应能力不足，加上保障房只见大量开工建设，不见大量分配和分配制度的不完善，如果政府没有更好的疏导化解的办法，积压的矛盾将在一系列刺激购房政策的推动下，重新走向量价齐升。”

　　供应：7月继续缩水 新盘占半数

　　上海搜房数据监控中心截至6月20日的统计，2012年7月上海市场预计将有22个住宅项目开盘，比6月份32个的预开盘量（截至6月20日）萎缩31.3%。与2011年7月最终28个的开盘量相比也有21.4%的跌幅。22个预开盘项目中，除1个项目计划同时推出公寓和别墅房源外，有14个楼盘推出公寓房源，7个楼盘推出别墅房源。
　　上海搜房数据监控中心分析师汤正魏介绍，鉴于目前利好消息不断，以及受近期成交活跃的影响，刺激不少开发商加快了推盘节奏，自6月以来，楼市预售面积再次呈现出了逐周上扬的趋势。而7月一直是楼市比较冷清的月份，推盘量出现下滑也属正常现象。但需要指出的是，随着市场的逐步回暖，不少全新项目开始计划入市试水，7月份预计有12个全新盘亮相，占比达54.5%。

　　预期：前景迷茫

　　黄志坚指出，7月的成交量和6月的关联度较大。如果6月成交量能创年内新高，则表明政策利好冲破了季节性影响，短期内将会进一步促使观望客入市，在价格合适的情况下，自然会拉高7月的成交量。而如果6月的成交量没有创新高，受黄梅雨季影响，则7月成交量下滑的概率就比较大。但即便有下滑，受利好和惯性影响，下滑的幅度也不会太大。
　　张宏伟则表示， 6-8月是传统的市场淡季，但是，2012年的市场状况有可能区别于往年，保持不好不坏的状态，甚至出现小幅反弹。虽然如此，成交量的可持续性回暖仍然存在一定的变数，这样的变数主要表现在开发商降价“见好就收”、政策面还没有出现实质性松动、整体市场库存压力比较大、开发企业资金仍然相对紧张等，这就决定了短期内市场“降价跑量”的势头不会改变。
　　另外，上海商品住宅市场库存仍然维持在1000万平方米左右的高位，去化周期在15个月以上（按照当前月均去化量60万-70万平方米计算），这依然是房价继续下行的信号。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但大趋势短期内改变不了。

　　部分项目逆市涨价

　　中房信的市场监测数据显示，嘉定新城的绿地瑅香公馆去年12月开盘成交的27套房源均价仅13192元/平方米，至今年5月成交的91套均价已达14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均价更是达到14573元/平方米，累计涨幅达10.5%。同区域的合景叠翠峰去年12月开盘成交价13228元/平方米，6月涨至14416元/平方米，涨幅9%。万科金色城市今年1月开盘成交均价12490元/平方米，6月涨到13485元/平方米，涨幅达8%。
　　除了新盘低开高走之外，原先区域内一些大跌的楼盘也重现升势。
　　嘉实上投名城二期几套房源去年的清盘价低至9385元/平方米，今年5月推出三期，开盘均价10772元/平方米，6月又涨至11123元/平方米，相较二期尾盘的涨幅达18.5%，已经接近该案前年7月以前的历史最高价。路劲翡丽湾从去年1月的16231元/平方米大跌至12月的13956元/平方米之后，热销197套。今年6月推出的类似房源却以高达14865元/平方米的均价成交了145套，涨幅达6.5%。
　　房价出现大幅反弹的并不止嘉定一个区域。去年大跌的松江、青浦等远郊区域的房价同样出现了明显反弹。松江的米兰诺贵都去年11月开盘后成交235套，均价13936元/平方米，6月前17天成交的112套房源均价已达15307元/平方米，涨幅达9.8%。新弘国际城从去年初的近17500元/平方米跌到去年12月的12980元/平方米之后，如今又涨至14053元/平方米，涨幅达8.3%。青浦的富力桃园从去年初的近15000元/平方米一路跌至去年12月的10719元/平方米，才获得了267套的热销业绩，6月成交的20套房源已回涨至12076元/平方米，涨幅达12.7%。
　　随着市场逐步活跃，上海房价再度攀高。本轮史上最严厉的楼市调控出台前夜，上海一手商品住宅的平均成交价格曾达到25076元/平方米（2010年12月）；政策出台的当月（2011年1月）已降至23767元/平方米，之后16个月的时间里一直在23000元/平方米以内，其中今年2月跌至最低的20040元/平方米。3月之后均价就快速攀升，6月前17天的平均成交价格再度达到23141元/平方米，创下楼市最严厉调控18个月之后的新高。
　　对此，中房信研究总监薛建雄认为，自去年1月最严厉调控之后，就再没有其他加强调控的政策出台。反而是房贷利率重现8折优惠、各地纷纷调高普宅标准和公积金贷款上限，有些地方甚至出台了装修房补贴等购房政策，类似的楼市“激励政策”持续叠加形成了强大的市场推动力，导致部分项目价格止跌反弹。

　　超四成购房者近期不买房

　　国家统计局近日公布了5月70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个。
　　价格的持续下滑引发了市场成交的上扬，红五月“如约而至”，上海月成交量80.5万平方米，创下近一年的新高。6月以来，申城楼市“淡季不淡”，新房成交连续三周保持在20万平方米的高位，成交量甚至超过5月同期。
　　调查显示，六成（60.5%）购房者认为6月楼市回暖的原因是央行降息，认为房贷打折幅度加大促使6月成交回暖的占到两成（19.8%），而12.3%的购房者表示市场供应充足也是市场回暖的主要原因，另有7.4%的购房者表示价格实惠也是楼市回暖的原因。
　　调查显示，有三分之一（33.3%）的购房者表示会在近期出手，而超过四成（44.5%）的购房者表示不会在近期买房。还有22.2%的购房者不确定是否会在近期购房。
　　调查显示，五成（50.8%）购房者认为下半年房价走势会基本保持平稳，而近两成（19.0%）的购房者看不清下半年走势，仍有15.9%的购房者认为房价会在下半年继续上涨，也有14.3%的购房者看跌。