被压抑了一年半之久的北京豪宅近期有望开闸集中上市。据记者了解，北京6月计划入市的33个项目中，包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个，其中有华润置地润西山、华润西堤红山、公园1872、融创西山壹号院等。“在豪宅集中上市背后，是整个高端市场正在进行结构性调整。而高端项目在一个月集中上市，且占比近半，是最近几年罕见的现象。”一位有过多个知名高端项目操盘经历的资深人士向记者表示。

　　“千万级豪宅”市场开始被激活

　　近日，京沪楼市的关注焦点都集中在了豪宅项目上。5月27日，上海地王项目中海紫御豪庭，以38000元/平方米至45000元/平方米开盘热销。价格大幅低于前期市场预期。而在北京，在传统豪宅项目聚集区域的朝阳公园板块，保利东郡项目目前正推出起价约38000元/平方米的法式新品组团，这一价格创下同区域精装修高档住宅项目的价格新低。
　　“保利东郡、中海紫御豪庭这两个楼市焦点项目，都是户型不超过400平方米，总价千万级左右的项目。这两个项目所拥有的另外一个共同点，或更深层次反映了豪宅市场的新走势。中海紫御豪庭户型为245平方米至340平方米，每套价格在千万左右。而保利东郡的户型从165平方米至315平方米，每套总价区间比中海紫御豪庭更宽，约在700万元1600万元之间。
　　“在京沪这样的一线城市，以前都是颐和原著、汤臣一品这样的亿元级项目在高端市场唱主角。”前述资深豪宅操盘人士分析。而另一种观点则认为，当整个市场的注意力正被纯刚性需求所吸引时，改善型需求正在积极回归。近段时间随着楼市出现回暖迹象，改善型市场开始激活，一些千万级左右的项目都有较高比例的成交。无论是与顶级豪宅对比，还是从改善型需求出发，一个明显的事实是：千万级豪宅正在成为刚需之外的另一个市场关注热点。

　　豪宅打出亲民价是市场的必然

　　虽然对保利东郡等项目以价换量的现象各有解读，但各方基本达成共识的是：调控对高端住宅的影响要大过一般商品房，豪宅打出亲民价也是市场的必然。针对保利东郡以价换量，联达地产机构董事长杨少锋表示，豪宅的销售在市场很好的时候对价格不敏感，但是，投资豪宅的人选择余地远远比普通商品房大。所以，当市场不好的时候，你不降价别的项目降价，加上豪宅的价格空间大，所以豪宅受市场影响要比普通商品房大。
　　但这种影响或许正在见底。有投资分析人士指出，在后调控时代，豪宅价格进一步回归，可考虑适时抄底高端物业。“可以买房了。”经济学家、北师大房地产研究中心主任董藩近日在微博上也表明了自己的观点。董藩在微博中表示，政策底部早已出现，多个城市微调救市政策未被叫停就是明证，其他保增长政策会间接惠及房地产行业。
　　保利东郡项目负责人接受记者采访时表示，楼市调控以来，投机和纯投资需求基本清场。现在千万级豪宅之所以受到市场的关注，置业升级和改善型需求是主力购房人群。“虽然在调控背景下，房价很难再次暴涨。但像保利东郡现在的价格，同样很难再有下降空间了。”

　　价值属性成购房者抉择首要指标

　　面对6月份可能多达16个高端项目入市，多位受访对象指出，在当前的市场环境下，纯粹的概念炒作已经难以打动消费者，产品自身的价值属性已成为购房者抉择的首要指标。相关专业机构的一份市场调研报告指出，当前决定豪宅性价比要具备两个方面的要素：一个是总价有一定的控制上限。每套1000万左右，不超过2000万，是比较合适的。另一个是全面的功能性需求，居住品质、生活便捷度和未来发展空间缺一不可。
　　“不能仅仅从低价的角度去衡量产品价值。”刚刚以“地板价”入市的保利东郡项目负责人向记者表示。他举例说，CBD的核心地段、大气适用的户型、世界级的精装品牌、借鉴皇家园林“前庭后院”规制，又突破传统造园手法的园林……这些构成了保利东郡的核心价值。亚豪机构副总经理高姗也指出，高端楼市的需求一直存在，只是在新的形势下，适销对路和价格适合的产品不多，特别对于目前市场最为关注的千万级产品购买者而言，产品体现出来的综合价值往往是选择的关键。