在楼市尚未走出低迷的背景下，开发商联合房产电商以团购、办卡，甚至是拍卖等方式进行的购房优惠活动层出不穷。不过，强制搭售某网站购房白金卡才能获得购房优惠的做法，再度引发纠纷。
　　日前，首例购房者与房地产网站、开发商之间关于购房卡纠纷诉讼案件曝光，在法院的调解下，购房者获得了相当于办理购房卡金额“退一赔一”的3万元补偿。
　　事实上，尽管购房卡因一直处于政策灰色地带而备受质疑，但其在当下的房地产市场依旧蔚然成风。
　　究其原因，在如今的市场环境下，购房卡的内涵早已与以往不同，其不仅是第三方机构与开发商互相获利的工具，更是淡市下开发商积累客源的手段以及定价依据。
　　“现在已经很少有楼盘敢直接搞内部认购了，但又要在拿到预售证后短期内开盘，所以有些楼盘为了积累客源，企求通过与第三方合作的手段进行提前试探性的蓄客，这在业内已是普遍存在的潜规则。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖坦言。

　　强制搭售的白金卡

　　上海购房者孙懋告诉记者，在去年7、8月自己看上了位于上海松江区泗泾区域的项目同润菲诗艾伦，当时该项目3期楼盘100平方米以下的两居室房源总价在130万元~140万元。
　　随后，该项目销售人员告知孙懋，当时购房有优惠活动。在双方谈妥了总价优惠10万元的折扣力度后，孙懋决定出手购房。
　　而在孙懋支付定金后，同润菲诗艾伦项目开发商——上海垄景房地产开发有限公司却通过销售人员向他提出，因为跟某网站有合作，购房者必须向与项目合作的第三方电商网站支付一笔信息服务费，即花1.5万元买一张购房白金卡，才能享受到总价10万元的购房优惠。
　　“总价优惠10万元，是我自己在售楼处跟销售人员谈的，这家网站没有提供任何服务，凭什么强制搭售1.5万元的购房卡？”孙懋说，当时自己对这笔莫名其妙的信息服务费根本不理解，但是已经到购房的最后一步，定金也交了，自己中意房源户型也比较紧俏，只好买了这张购房白金卡。
　　然而，更让孙懋气愤的是，他以1.5万元信息服务费购得的这张购房白金卡没有发票，只得到一张语焉不详的收据。
　　此后，心存不满的孙懋于当年12月委托律师向松江人民法院提出起诉，状告这家搭售购房卡的第三方电商网站和上海垄景房地产公司，理由是其被服务的知情权、自主选择权、公平交易权受到侵犯。
　　代理孙懋案件的朱律师向记者表示，“当事人先签了订金合同，享受10万元的优惠。之后网站才让其支付购房卡费用，才能签订正式的预售合同。因此，这次诉讼请求是按照消费者权益保护法中商家欺诈"退一赔一"的标准提出的。”
　　近日，在上海松江人民法院的两次协调下，孙懋与被告签订了和解协议，被告自愿补偿原告3万元。
　　孙懋告诉记者，据他了解，这笔“退一赔一”的3万元补偿应该都是这家搭售购房卡的网站支付的。

　　利益蛋糕

　　值得注意的是，孙懋遭遇的强制搭售事件只是目前楼市上购房卡纠纷的冰山一角。
　　去年5月，上海、北京、天津多地楼盘就因在未取得预售许可证的情况下，通过第三方发放“白金卡”变相收取购房保证金行为被频频曝光。
　　此后，无居间服务资质、高达上亿元违规销售收入、漏税嫌疑……政策监管之外的购房卡灰色利益链也逐渐浮出水面。
　　一些网站兜售购房卡可谓一举两得：一方面，其购房卡所得费用直接充抵开发商的宣传费用，另一方面，其可以将获得的购房人详细资料卖给开发商再牟利。
　　一位开发企业负责人亦证实了此说法。他表示，通过办卡，开发商可以获得客源，而一旦成交，第三方机构可以获得办卡的费用，如1万元抵10万元，这1万元的收益即归网站所有。
　　这块蛋糕有多大？上述业内人士估算，第三方网站售卖购房卡的现象已经出现两三年，某些网站以此名目收取的费用截至2011年上半年就预计有3亿元。在这个政策监管缺失的灰色地带，第三方机构的收益极为可观。
　　“但根据相关规定，能收取购房者费用的第三方机构，必须遵照规定登记备案，并且有相关执照，有物价部门的批准。否则，在政府同意之前，收取任何费用的行为都是违法的。”一位地产界业内人士接受记者采访时直言，现在的情况是，第三方机构出售的大量购房白金卡、VIP卡并没有向购房者开具发票，亦不存在依法缴税行为，已经到了不得不监管的地步。
　　显然，在房产电商不断涌现之际，购房卡模式在运行中的漏洞以及相关法律法规上的空白已经凸显出来。
　　“该网站不是房屋中介，也不是信息提供方或广告提供方。”尽管这次诉讼最终以消费者获得“退一赔一”补偿而和解，不过朱律师表示，如何对网站与开发商的商业模式定性，相关律师、法官都认为在现有法律框架下难以确定。网站虽然和开发商是利益共同体，但是不能确定关联关系，也不能定性存在变相预收订金的情况。
　　此外，对于房地产网站的性质界定也是房地产主管部门在监管中的难题。中国消费者协会律师团团长邱宝昌房表示。房地产主管部门应对这种行为查处，但尴尬的是，网站非房企，亦非中介机构，这就成为监管难点所在。

　　变相蓄客手段

　　尽管购房卡因一直处于灰色地带而备受质疑，但开发商仍然乐此不疲采用的原因何在？
　　2010年4月，住房和城乡建设部发出通知要求，今后未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
　　这意味着开发商直接向购房者收取预订款的传统蓄客方式遭遇重创。在这样的背景下，其愿意与第三方机构联合办卡的意图很明显：通过第三方达到蓄客的目的，以变相降价的手段掌握客源，为未来定价提供依据。
　　中国房地产学会副会长陈国强对记者表示，开发商现在比较纠结和困惑的是如何定价，出售VIP卡，其实就是进行一个对买房人心理价位的摸底过程，然后根据客源的多少制定价格策略。
　　尤其在当下，楼市低迷持续，如何促进销售正成为开发商的头等大事。
　　一位熟知房地产网站购房卡操作的知情人士告诉记者，如今，开发商普遍面临销售难题，但房产电商平台有着项目推广平台和大量购房者信息资源，这样开发商与房地产网站就有了一拍即合的合作基础。同时，在网站与开发商举办的活动中，原本需要由开发商支付给网站的广告服务费用，目前已用购房者办理购房卡的费用来冲抵。
　　“如此一来，开发商既取得了前期的客户资料，又可以获得调整开盘价格的一手参考信息。所以，很多处于预售期的项目都会参加。”该知情人士说。