随着楼市调控政策的持续深入，今年一季度，海南省商品住房销售量价齐跌。“五一”期间举行的海南春季房展会上，开发商加大打折促销力度但购房者观望情绪依然浓厚。此外海南房地产业开发投资增速下滑，房地产业增加值持续下降，对海南经济增长造成的影响也开始凸显。有关人士认为，今年海南楼市下行趋势仍将继续，为确保海南省房地产市场平稳、可持续健康发展，亟待加大转型升级力度。
市场难现实质性回暖
4月29日至5月1日，第16届海南春季房地产展示交易会在海口会展中心开幕，此次房展会作为海南楼市下半年的“风向标”，成为各方关注的焦点。
从此次房展会的参展情况看，开发商对海南房地产的后市并不乐观。记者了解到，相比以往的各届房展会，今年的海南春季房展会冷清了许多。
“由于整体楼市持续低迷，此次房展会开发商的展销热情并不高，参展项目比往届少。”主办方工作人员说。记者走访房展会发现，尽管参展开发商推出打折促销等优惠手段吸引购房者，但看房者明显要比往届少，而且受到限购政策的影响，以往海南房展会以外地看房者为主的局面也得到改变，本地刚性需求成为开发商争夺的重点。
此次展会，海口区域楼盘起价回落至7000元/平方米，三亚、海口以外的各市县楼盘起价均在3000元至5000元/平方米之间。特价房源抢购、购房赠送精装修、购房免一年物业等多元化促销方式频现。
位于海口市西海岸的某个楼盘打出了“抄底西海岸”“房源全线放开抢购，真正低至6折”的广告语，据售楼人员介绍，该楼盘以前均价为15000元/平方米，目前降至起价7499元/平方米、均价9000元/平方米。此外，开发商还作出18个月内降价返差价“保值零风险”的承诺。
位于海南老城经济开发区的某楼盘第三期起价4980元/平方米，相比第一期的6800元/平方米，价格下降了三成左右。还有一个楼盘的售楼人员告诉记者，如果购房者在海南是首套置业，可以享受直接降价四万元的优惠。
尽管优惠幅度较大，但购房者观望情绪依然浓重。海口市民张女士和母亲拎着两大袋楼盘宣传资料走出房展会，她告诉记者，近两年的每一次房展会都会参加，但迟迟没有出手，“还是觉得太贵，会继续观望下去。”
记者近日走访海口市部分楼盘也发现，海口楼市仍没有实质性回暖。在海口金茂的一个高端楼盘售楼处，除了两个置业顾问，偌大的售楼处空无一人。据售楼人员介绍，为了吸引购房者，该楼盘推出了每平方米16100元的特价房，另外附赠每平方米1500元的装修，这与去年记者在该楼盘采访时的17600元/平方米的价格相比，已经下降了1000多元。
一些中低端楼盘采取直接打折的优惠措施吸引购房者。位于海口市海甸岛的一个楼盘售楼处，置业顾问告诉记者，目前预订购房优惠很大，一次性付款打7折，按揭打7.2折，折后的起价低至6600元/平方米。
海口的二手房市场同样冷清。二手房中介公司陷入抢客户的“大战”，海口的商场、街边随处可见发放楼盘宣传单的置业顾问。在海口市国贸一带的二手房中介公司聚集区，置业顾问纷纷走上街头拉拢客户。
销售量价齐跌
海南楼市的萎靡从数据上得到印证：据海南省住房和城乡建设厅统计数据显示，今年第一季度，海南商品住房销售量价齐跌，库存压力不断加大。
据统计，今年1-3月，海南省商品住房销售面积181.99万平方米，同比下降18.2%，销售金额189.59亿元，同比下降18.5%。商品住房销售均价10417元/平方米，比上年同期下降0.3%。海南省住房和城乡建设厅预计，上半年海南省商品房销售均价将有小幅度下降，介于9000元至9800元/平方米之间。
今年第一季度，海南省房地产开发投资增速持续下降，房地产业增加值下降，楼市库存不断攀升，对海南经济增长减缓也已造成一定的影响。
据统计，1月至3月，海南省房地产开发投资完成153.23亿元，同比增长19.7%，增速比1月至2月回落2.1个百分点，比上年同期回落11.2个百分点，呈持续下降态势；房地产开发投资占全社会固定资产投资的42.8%，社会投资依靠房地产投资拉动明显，投资结构风险较大。
据海南省政府副秘书长罗时祥介绍，一季度，海南省地区生产总值增长8%，增速同比回落2个百分点。房地产业增加值对经济增长的影响举足轻重。受宏观政策制约，市场销售不景气，一季度房地产业增加值在上年同期下降11.5%的基础上又下降7.8%，影响全省地区生产总值增速下降1.3个百分点。受房地产业增加值下降7.8%的影响，服务业增速也已趋缓。
海南省住房和城乡建设厅副厅长陈孝京认为，目前的海南省房地产市场主要存在三方面问题，一是由于海南近几年土地出让规模较大，且多数为房地产开发用地，其中商品住房建设用地占绝大部分，开发结构不够合理，转型升级困难。
二是截至今年3月底，海南全省共计约有6410万平方米的存量房，而去年全省全年商品房销售面积为888万平方米，今年海南省商品房销售压力仍然较大。
“三是购房者对房价下降预期寄望较大，认为房价仍有较大的下降空间，市场观望气氛浓厚，推迟购房。”陈孝京说。
“尽管近期海南楼市成交量有小幅度的回升，但依然改变不了整体楼市已进入淡季的事实，下一阶段，去库存依然会成为各开发商的主要任务。”中原地产海南分公司研究部主任黄宏说。
转型任务艰巨
据海南省住房和城乡建设厅预计，今年上半年海南房地产开发投资将同比增长约20%，第二季度的商品房销售将会回升，但上半年的销售不会高于去年同期，预计上半年商品房销售面积同比下降10%，“对海南经济的拉动作用同比可能相对减弱。”
住宅比例过高一直是海南房地产业的结构性问题，海南房地产业结构优化任务仍然艰巨。据统计，今年1月至3月，在海南的房地产开发投资中，住宅投资122.03亿元，同比增长7.2%，占开发投资总额的79.6%，比去年年底回落7个百分点，但仍比全国同期水平高出11.5个百分点。
陈孝京说，为确保海南省房地产市场平稳、可持续健康发展，海南省将紧紧抓住国家调控房地产市场的契机，推进房地产业转型升级，实现由低端向高端、由单一的居住房地产向多元化、由一次性开发向可持续发展转型。
一是海南省将适度限制商品住房和岸线房地产开发规模，严格控制海岸线、河岸线、湖岸线土地出让。同时加快构建多元化、多层次、可持续的房地产产品体系，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东、中、西部地区特色各异互补，区域、城乡均衡发展的房地产发展格局。
二是重点发展度假酒店、度假村、康体养生、购物中心、特色商业街区、金融、商贸、风情小镇等经营性房地产；升级居住房地产，适度发展满足避寒、疗养等不同需求的中高端度假旅居型房地产；配套发展商务办公房地产和文化、教育、体育、会展、娱乐、医疗卫生等服务设施。
三是实施规模化、体系化、产业化的房地产开发战略，建立以产业经营为主的可持续开发模式，培育、延伸和拓展房地产产业链，促进房地产产业结构优化和转型升级。充分发挥房地产业作为基础性产业的载体功能，与旅游度假业、商业服务业、商务会展业、专业市场和大工业等联动发展，实现单一产业向产业聚集的转变，并在大力发展生产性产业中壮大房地产业。