中国房地产市场正在经历一次深度的变革，严厉调控之下，“有多少房子都不愁卖”的美好市场光景一去不复返。中原地产日前发布报告显示：48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。
但6000亿库存还只是冰山一角，据中国房地产业协会统计，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
房子卖不动了
一把达摩克利斯之剑俨然已悬在开发商的头上。“漫长的去库存周期意味着开发商在未来相当长一段时间内将面临销售回笼资金不畅的格局。除去季节性因素的影响，商品房销售仍会同比下降。”易居房地产研究院副院长杨红旭向南都记者表示：“预计2012年一季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。”
拿地、建设、销售构成了开发商运营的三个关键环节，而这背后全是大规模资本的流动，当信贷资金针对性地开始收缩，销售回款成为了开发商拿地扩张的主要资本，甚至是开发商赖以生存的保命钱。在这一背景下，“高周转”成为了调控以来包括标杆房企在内所有房企的转型方向，期望实现快速销售。
但房子却越来越卖不动了。中原地产统计数据显示，由于存货激增，各房企的存货消化周期大幅延长。按房企存货和营业成本计算，2011年末48家A股房企整体存货的消化周期达到4.62年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。
“就连去年销售了1200亿的行业龙头老大万科也难以幸免。48家A股房企中，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%.”中原地产三级市场总监张大伟向南都记者表示：“其中，万科A（行情，资讯）以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股榜首。”公开数据显示：去年底，万科的各类存货中，已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%.同期，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。
事实上，十大标杆房企均出现了不同程度的卖房减速。2011年，中原重点监测的十大标杆房企发展速度明显放缓。十大标杆房企的总销售面积和总销售金额分别为4860万平方米和5328亿人民币，两项指标的同比增长率均为14%.销售面积和销售金额的增长速度分别较2010年同期下降约6个百分点和27个百分点，在近5年的时间内仅略高于2008年。
而今年以来这种减速愈发明显。2012年年初，受传统春节销售淡季影响，标杆房企销售显著回落。1月，保利、富力、金地、绿城等房企的销售面积均跌入近两年来月度销售的最低点。经历了春节销售淡季后，2月标杆房企供求双双回升。张大伟说：“虽然2月出现了小阳春，但从成交量的绝对值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的6成，去化速度依然处于低位。”
一二三线城市库存全面积压
“虽然在3月份部分城市成交量开始复苏，但是相比2011年依然处于平均水平，继续回暖的可能性不大。”在张大伟看来，虽然开发商都不同程度地调整了各自的推盘节奏和推盘量，但库存量的持续增加却是不争的事实。
无独有偶。东方证券房地产行业分析师杨国华通过对供销比的分析也得出与之类似的结论。东方证券房地产研究组对27个一二线重点城市进行销供比分析，2008-2011年27个城市整体销供比为0.79、1.67、1.06、0.89，2011年出现明显供过于求。若假设2012年销售面积与2011年持平，则2012年销供比下降至0.88，则2012年底剩余库存将为11年销售面积的22%，库存压力远大于全国。其中，部分城市库存压力尤为突出，如北京2010、2011年销供比为0.86、0.7，若2012年销售无增长，则销供比将降至0.54，2012年底库存相当于2011年销售面积的76%。
“2012年27个一二线重点城市整体仍是堆库存的过程，3季度库存将达到高峰，今年的库存量将相当于去年销售面积的30%.”杨国华认为，库存的挤压将继续持续，直到2013年才转为去库存的过程。
但究竟何种城市去库存的压力较大？与东方证券认为的一二线城市将是重压区不同的是，中原地产认为二三线去库存压力更大。原因在于2011年房企的降价促销历程，标杆房企率先在一线城市展开降价促销，并逐渐蔓延至一些市场较为发达的杭州、无锡、南京、成都、重庆等二线城市，而广大的三线城市价格依然较为坚挺。
“回顾由于标杆房企在一线城市降价促销的时间较早，持续时间较长，幅度较大，一定程度上抑制了库存量的快速上升。而对于广大的二、三线城市来说，由于前期促销力度较小，库存量严重高企。”中原地产报告认为，分城市来看，十大标杆房企在46个城市在售项目库存量显示，标杆房企在二、三线城市的库存量增加最为迅速。数据显示，与2011年5月底相比，二线城市的库存量增加了77%，三线城市增加了60%，一线城市增加了39%。
标杆房企全国降价悄然升级
“一季度商品住宅销售金额，肯定将是负增长。根据部分上市公司的年报，企业负债率有增加趋势，而且今年上半年偿债压力较大。”杨红旭向南都记者表示，2012年一季度房地产开发企业资金状况将进一步恶化，可能接近或者低于2008年全年水平。“在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。”他预计，新一轮的打折降价潮还将在未来二三个月内大范围持续展开。
周转较慢的央企率先“hold”不住了。近日网传一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，并猜测京城或许会在6、7月出台一些重磅型的加码调控政策，导致央企开始甩货快跑。尽管传言被证伪，但从近日五家标杆地产央企发布的2011年年报看来，华润置地、远洋地产、中国海外发展、保利香港和招商地产(000024,股吧)（行情，资讯）等五大标杆地产央企营业额增长势头都出现了不同程度的放缓。
“央企去库存率难题依然未解，甚至面临被迫降价的情况。”链家地产市场研究部冯联联向南都记者表示，一季度以来，保利、招商等房企均制定了公司层面的整体销售策略，降价促销活动覆盖全国大部分城市和公司旗下在售的大多数项目。
“标杆房企全国降价促销已经悄然升级。”张大伟向南都记者表示，据中原集团研究中心监测，今年以来，保利、富力、华润、万科和招商开展的降价促销活动作用较为明显。2月份上述5家标杆房企的销售面积中，降价项目对当月公司销量的累积贡献均超过20%.其中，招商在成都、苏州、深圳、天津和南京的5个在售项目的平均降价幅度约12%，5个项目2月销售面积约占公司总销售面积的78%.尤其是成都的招商雍华府项目，2月的成交均价较前期下降了14%，单月的销售面积占比高达43%.由于项目的促销幅度较大，华润的多个楼盘本月都得以热销，公司在成都地区的三个项目华润凤凰城、华润二十四城和华润翠林华庭合计约为公司贡献了近三成的销量。