今年一季度，房地产销售市场由前两个月的“极寒”状态，渐渐在3月出现暖意。这种回暖背后，是地方政策影响刚性需求的预期，以及龙头房企带头降价促销双重作用的结果。
纵观一季度，房地产企业资金压力仍然很大，新一轮融资正如火如荼地展开。但根据《上海证券报》调查，市场对后市并不过于悲观：从政策面上看，尽管今年两会期间中央以“房价远未达到合理价位”来强调房地产调控的坚定性，但市场仍然对一些微调政策抱有期望。其间，只要企业不盲目乐观，贸然涨价，反而更积极地制定销售策略，今年仍有一些出货窗口出现。多数龙头房企完成与去年持平的销售目标仍是大概率事件。
对于这种乐观预期的程度，国企明显大于民企。其根本原因是国资背景的企业，资金压力小于民企。
总体来说，就如万科集团总裁郁亮所言，政府调控能力在增强，房地产企业的“保命能力”也在增强。更多民营企业将2012年定位为“保命”的一年，只要稳定住现金流，房地产业作为内需领域的重要产业之一，市场前景仍可期待。
一季度销售同比下滑明显 3月“微幅”回暖
“我们现在不看政策，也不看同行，一心做好自己的销售计划，快速回笼资金是首要目标。”南京栖霞建设董事长陈兴汉告诉记者。这句话其实反映了大多数房地产企业目前的心态。在调控政策风云变幻的2012年一季度，房地产企业少了此前的观望与等待，纷纷选择埋头促销。
纵观一季度楼市，我们可以看到由“极寒”转向“微暖”的清晰过程。根据中国指数研究院的数据，2012年1月份，中国100个城市中有60个城市环比下跌，整体住宅均价为8793元/平方米，环比下降0.18%，为连续第五个月下降。而包括北京在内的十大城市住宅均价为15565元/平方米，同比下跌0.62%，成为自2010年6月以来首次同比下降。
到了2月，上述百城住宅平均价格降至8767元/平方米，价格环比下跌城市数量扩大至72个。而上述十大城市住宅均价再降至15516元/平方米，同比下跌1.41%，跌幅扩大。从企业合同销售金额来看，今年前两个月，龙湖同比降54%，保利同比降30%，万科同比降27%，恒大同比降70%。
但是，到了3月份，楼市销售却出现了小阳春，尤其是两会期间，在3月5日至3月11日当周，一线城市北京、上海、广州和深圳的一手房成交较前四周平均成交量分别上升14%、10%、21%和上升37%。成都、杭州等地成交面积较前四周平均水平增长45%和130%。北京3月上旬新建住宅共签约1743套，环比上涨34.7%，二手房签约2911套，环比上涨138%。
“南京2月底开始房子突然好卖起来。搞不清楚是什么原因。”一位南京房地产业人士称。数据显示，南京3月前两周成交面积均在14万平方米左右，已经较2月初6.4万平方米的周成交量有大幅增长。
3月中旬，记者来到位于南京栖霞仙林大道北侧的栖园别墅项目，销售人员称，其在2月底一周内销售过亿元，改善性需求的入市迹象非常明显。
一位前来看房的购房者王先生表示，在观望了近一年后，令其决定入市选房的主要原因是政策微调的迹象。“我们现在最关心政策啥时候转向，如果政策放松了，房价肯定要涨。”王先生称。楼盘销售人员也表示，其实对于改善型需求来说，所谓限购并不是绝对不能解决的问题，比如公司名义购房，比如补交1年个税等。而很多刚需不愿意入市的真正原因其实还是期待未来有更大降价幅度出现。
也就是说，一旦政策转向的迹象出现，强大的刚需和改善性需求将大举入市，如果同时遭遇供给高峰，二季度将有更多企业参与到“以价换量”大军中。房价下行趋势不会改变，但降价幅度可能随着成交量回暖而收窄。
政策博弈成为影响市场走向主因
根据记者调查，一季度，影响成交量大起大落的重要因素确实是政策预期。1至2月，包括芜湖、杭州、北京、上海等18个城市陆续推出救市政策，包括提高普通商品房标准，提高公积金贷款额度、契税优惠、购房补贴等多种形式，一些地方甚至直接松绑限购令，将部分非户籍人士纳入可购二套房范围。这些举措对市场预期产生较大影响，部分地方一二手房看房与购房量大幅上升。开发商开始宣传房价回升，希望引导更多需求入市。
于是，3月以来楼市出现了非常明显的成交回暖迹象，商品住宅存量的去化速度正在加快。比如，截至3月17日，南京可售存量房源为50700多套，与春节前后最高时候的5.5万套相比下降了近5000套。上海方面，截至3月12日上午，上海新房存量面积约933.9万平方米，较年初回落5%。华发证券也估测，全国的商品住宅库存去化速度超预期，并可能在年中触顶回落。
不过，这种回暖预期很快被更明确的严格执行调控的信号所改变。典型事件是上海叫停松绑限购举措以及今年两会期间国务院总理温家宝对楼市的表态。
2月底，上海对楼市限购老政策做出新解释，即非上海户籍人士持居住证满三年可购买二套房，率先对“限购令”进行微调。此后数日，A股地产股连续大幅上涨，购房者因预期变化而开始积极入市购房。不过，短短7天后，该政策被地方政府宣布废止。有消息称，上海松绑限购的做法因有违调控大局。
在接下来的两会中，温家宝以“一些地方房价远未回到合理价位”来强调楼市调控不能放松，房地产市场再度陷入观望。
“从本质上说，中央在不断坚定房价回调的预期，所产生的结果是：购房者持币观望时间越久，开发商降价可能性越大。”一位接近住建部的房地产业知名人士向记者表示。
这种预期无疑对开发商影响重大。3月15日，上海市春季房展会开幕，虽然龙头房企鲜有参与，但参加企业已经不再坚挺不降。最低7.7折的价格优惠开始在市场上出现。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，虽然房企所推特价促销房源仍有噱头意味，但是随着调控长期深入，中国房地产市场正在出现结构性的转变，房企开始迎合市场主流需求，小户型、低总价等房源增多，部分项目价格开始接近成本线。房企暴利正在逐步褪色。
而根据记者调查，无论是恒大、龙湖这样的龙头民企，还是保利、招商、中粮这样的典型国企，都在全身参与“积极定价”行列。“誓死不降”的少数企业或者是资金链尚可维持，或因为拿地成本过高，形成“降与不降同样亏”的尴尬局面。
“以价换量”成共识 乐观预期全年目标
如果要预测一季度房地产销售数据，因为受1、2月份大幅下降的影响，房企一季报销售收入同比增长者可能不多。不过，值得注意的是，对于今年后三个季度的销售状况，很多被访企业并不悲观。
资料显示，在已经公布今年全年销售目标的企业中，恒大地产、碧桂园两家企业销售目标略低于去年。富力地产、合景泰富、龙湖地产2012年销售目标微增9.8%、4.3%和1.9%。万科、保利等企业虽未官方公布销售目标，但据企业内部人士透露，完成与去年基本持平的销售目标，没有太大问题。
调查中，企业普遍认为，从政策面上看，新的紧缩性政策出台绝无可能，相反，地方微幅宽松政策还会陆续出现，这将吸引更多需求入市。这个时候，只要开发商不轻易提价，而是继续选择低价跑量，很多企业仍有望完成全年销售目标。
开发商们对宏观政策的理解与市场有些出入。在他们看来，温家宝总理在两会期间的表态坚定了房地产调控的决心，也流露出了房地产业影响宏观经济的繁杂性。“房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”温家宝此前表示。
业内人士预测，房地产投资增速下降对经济产生的链条性问题在今年将不可避免地出现。华夏银行高层透露，从银行体系来看，部分房企已经出现贷款逾期现象，但目前逾期周期不长。如果商品房销售市场持续现状，开发贷款大量逾期现象可能在年底出现。这些因此都可能令宏观调控政策在基调不改的前提下有些微放松。
甚至有机构认为，随着二季度的到来，房地产投资下滑带来的经济基本面问题会逐渐明显，部分企业资金链问题可能爆发，越来越多城市将加大救市力度，比如提高公积金贷款比例，提高普通商品房标准，变相降低营业税契税等。
其实，早在2月底，住建部等七部委就联合发布《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告，提出今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。中金公司研究人员介绍，从中金与银行及开发商沟通的情况看，首套房按揭利率额度放松已成事实，四大行首套房贷利率已经全面回到打折状态。中央已经明确表态支持普通商品住宅的建设，同时对高周转型大公司的开发贷款给予支持。机构预测，货币政策的实际宽松与地方政府自主决策的局部放松，将在未来成为楼市政策主基调。
与以往不同的是，根据本报调查，面对这种政策环境，开发商并未盲目乐观，而是仍然坚持以价换量。“今年以来，保利、招商等国资房企领降，其实很有信号意义。因为他们获得了更权威的调控信息，基本上明确了今年全年紧缩性大基调不会有变化。因此，定向宽松只是给了企业快速以价换量的短暂出货窗口，而绝不适合全面回调价格。”中粮地产某高层告诉记者。据他透露，中粮地产等国企未来将更多地开发普通商品房，以适应调控需求，房地产暴利模式确已终结。
“目前来看，万科、保利等资金链还是很安全的。只要这些大型房企在今年坚持少买地、多卖房，现金为王，不能说利润率有多高，生存下来没有任何问题。过了这个阶段，房地产仍然是内需产业的重头之一。”一位房地产界人士称。