京楼市一成降价项目贡献九成销量
2012-03-27   作者:阴雪  来源:第一财经日报
 
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    “我们现在正在搞一个团购活动,预交2万元,买1号楼三居的户型总房款最多可以减40万,相当于打了9.3折。”昨天,位于北京北五环外清河附近的橡树湾项目销售人员对《第一财经日报》表示。目前,该项目精装修期房的销售均价为35000元/平方米,而此前一期房源的销售均价为32000元/平方米。
  这个央企华润旗下的项目新房源逆市涨价3000元/平方米的直接结果就是,自2月24日1号楼取得预售许可证以来,一个月以来的签约套数仍然为零。

  高价房滞销

  “橡树湾一套八九十平方米的两居就要300万左右,够我在顺义品质还不错的别墅项目买一套300平方米的叠拼了。”一位购房者表示,橡树湾北边三四公里的项目售价也才2万出头,如果真有买橡树湾两居的300万元,又具有购房资格,“我肯定要好好想想到底买哪里”。
  华润橡树湾并非当下北京楼市中零成交的个案。
  北京市住房和城乡建设委员会的信息显示,2012年1月1日至3月26日,共有27个项目取得预售许可证,除了6个3月22日之后新近取得预售证的项目外,其余21个项目中,目前有8个项目仍然为零成交。
  另据链家地产市场研究部统计,截至3月22日,近3个月新增项目的累计签约率仅为8%,与去年同期接近五成的签约率相比,相当于同期消化速度降低了80%以上,而去年三、四季度的销售去化率也达到了20%左右。
  “零成交的项目大部分为非刚需项目,而且在定价上明显高于周边项目。”链家地产市场研究部冯联联举例说,如中海九浩苑就比周边项目高出15%以上,新开盘报价也比去年一期上涨了9.4%。
  “限购之后,高价项目面向的可售人群大减,在吸引房票时与降价项目相比难有竞争力。”冯联联分析道。

  刚需盘回暖

  在市场的另一端,则是北京楼市成交量连续4周的上扬态势。
  “北京商品住宅成交量已连续4周上涨,目前以自住、改善为目的的刚性购房需求开始反弹。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,刚需反弹的首要原因在于优惠利率政策的回归,另外近期开发企业加快项目上市、“降价跑量”,也刺激了楼市购买力的进一步释放。
  据亚豪机构监测,3月下半月以来的10天时间,北京已有15个项目入市,相当于1、2月份的开盘项目量总和。楼市新增供应激增,普遍采用直接降价、特价房优惠、赠送面积、送物业费等形式给购房人优惠,其中个别项目降价幅度最高达到了27%。
  “近期连续4周的成交回升是在楼市"降"字当头的情况下换得的。”任启鑫表示,这直接造成了整体成交均价的连续下滑。据亚豪机构统计,上周(3月19日~25日),北京商品住宅的整体成交均价为18161元/平方米,环比之前一周下降了6.5%。
  “市场的逐渐复苏,表现为全部为性价比较高的降价项目签约,而未降价项目销售冷清程度甚至超过之前的1~2月。”北京中原市场研究部总监张大伟甚至表示,目前市场中10%的降价项目占据了市场90%的成交量。
  张大伟认为,“两会后,唯一的侥幸利好的希望破灭,库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰都会压迫开发商降价促销,预期在6~12个月内北京房价还可能有10%~20%的下调。”

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