3月，北京，倒春寒袭来，京城二手房市场却正在悄然升温。
　　虽然今年政府工作报告提出要“促进房价合理回归”，总理在记者招待会上也传出了房价远远没有降到合理价位的明确信号，但《投资者报》记者近日走访北京市多个区域的楼盘和房地产中介机构发现，京城二手房价格自今年2月份起已经悄然升温，并呈现出量价齐增的趋势。
　　公开数据显示，自2011年10月份房价调控以来，直到今年2月份，北京二手房价连续5个月持续下跌，然而自进入3月份以来，二手房价跌势扭转。北京市住建委网站数据显示，自3月份起截至3月21日，北京市二手房网签总量为7313套，这 21天的网签量比2月份的5515套高出32.6%。记者在二手房交易信息平台安居客网站上发现，3月份北京二手房均价23361元/平方米，比2月上涨2.09%。
　　其中，3月份价格上涨最高的是北京朝阳区的芍药居2号院，增幅达到21.79%，另外海淀区的五道口、昌平区的天通苑、通州区等绝大多数二手房均出现了1%~10%左右幅度的上涨。

　　芍药居均价增300元 最高涨21%

　　“最低的一居140万元？怎么比春节时候又贵了？” 张书环（化名）拿着链家地产的宣传单对《投资者报》记者感叹到。
　　3月20日下午4点半左右，在文学馆路南段芍药居4号院小区门口，链家地产的置业顾问常永丰像往常一样摆出了简易宣传板。木板上贴满了附近在售的二手房房源信息。斜对面就是他供职的链家地产文学馆新店。此时即将进入下班高峰期，常永丰刚放置好宣传板，张书环就围了过来。
　　今年已经50多岁的张书环，现在和儿子一家住在北京市朝阳区芍药居4号院2号楼的一套两居室中。她向《投资者报》记者讲述了在北京购房的“纠结”经历。
　　张书环老家在吉林省四平市，家里有两套住房，唯一的儿子大学毕业后留在北京工作。2007年，张书环在芍药居4号院2号楼为儿子买了一套两居室的小户型作为婚房。她说，当时房价是1万块/平方米，而现在该小区的均价已达2.7万元/平方米以上。
　　现在，张书环从吉林来北京照顾孙子，两室一厅的房子多少有些紧张。“跟年轻人的生活习惯也很不一样，他们睡得晚，早晨不起，还有看电视的爱好也不一样，总之住在一起有很多不方便。”从去年底开始，张书环就在附近的小区找房子，准备买一套一居室作为老两口的养老房，她表示，和儿子一家离得要近，方便互相照顾。
　　张书环目前最理想的是同样在4号院买房，但现在房价涨得厉害，房源很少。记者查阅二手房交易信息平台安居客网站发现，张书环女士所住的芍药居4号院，现在均价为2.72万元。她感慨到：“早知道的话当初说什么也要买两套！”
　　“我从过年的时候一直等到现在，谁知道现在房子又贵了。” 张书环一边看着中介推荐的房源，一边抱怨。她现在看中的是一套芍药居小区18号楼的一套47平方米朝南的一居室，总价达到150万元。
　　春节前后，她看中的同样是芍药居18号楼的一居室，40多平方米总价130万元。“当时谈到了125万元，但是感觉房价真的降了，大家都在观望。” 而现在，在链家地产（文学馆新店）的传单上，芍药居附近在售的二手房中，最便宜的是芍药居北里朝北的一套59平方米的一居，总价145万元，每平方米24576元。
　　以张书环所住的芍药居4号院为例，在去年12月底的均价为2.93万元。今年1月份跌落到2.84万元，2月份的均价跌至5个月来的最低点2.33万元。然而，截至3月21日，该小区均价达到27178元，较2月份的2.27万元增加了近22%。
　　链家地产文学馆新店的置业顾问常永丰对《投资者报》记者说，芍药居附近的房价跟春节时相比，“每平方米涨了300元以上。”他说， 2011年12月15日至2012年1月15日期间是二手房价格的最低点，现在已经开始逐渐涨起来了。
　　张书环说：“房价应该是降不下来！” 她一边说，一边打电话叫儿子一起去看房。记者走进与链家文学馆新店仅两个店面之隔的另一个中介机构中天置地，得到的二手房交易情况同样是“房源不多，购房者以刚需为主。”
　　置业顾问李进向《投资者报》记者表示，目前芍药居北里小区内的人大附中的朝阳分校已经建成。因为是学区房，价格肯定会保值增值。

　　房源紧张中介加班 京城二手房回暖

　　芍药居区域并非京城二手房价格上涨的个案。《投资者报》记者通过走访芍药居、五道口、牡丹园、天通苑、通州等区域发现，除个别小区价格微降幅度不超过2%外，多数小区普遍涨幅在1%~9%不等。
　　今年3月份以来，京城二手房交易呈现出量价齐增的趋势。二手房交易信息平台安居客网站数据显示，3月份北京二手房均价23361元/平方米，比2月上涨2.09%。中国消费者的普遍心理是买涨不买跌，在二手房交易上同样如此。自去年10月份房地产价格调控以来，一直到2月份，二手房均价连续5个月持续下跌。然而记者查阅北京市住建委网站发现，自3月份起截至3月21日，北京市二手房网签总量为7313套，这 21天的网签量比2月份的5515套高出32.6%。
　　常永丰向记者透露，春节前链家地产文学馆路新店有100套存下的房源，到2月份的时候卖出40多套，3月上旬卖出20多套。“我们手里的房源很少，现在的情况是买房的多，卖房的少。”他说，房价自然就不可能跌。
　　而记者发现，涨幅最大的芍药居4号院在售的二手房源仅6套，而周围的2号院、5号院则有数百套。芍药居北里是附近在售房源最多的达1081套，涨幅为4.12%。
　　在链家地产五道口店，置业顾问赵川对《投资者报》记者表示：“手里房源太紧张了！”两个月前通常是一个礼拜也未必有人去看房，而仅在最近几天，看得最多的楼盘已达16人次。
　　“我现在周末一天能带八九个客户看房”， 他说，五道口附近二手房诚心出售的业主不多，很多都是挂出比市场价高一些，并不急着成交，所以房价不降反增。
　　在链家地产五道口店的内部工作平台上，记者发现，根据房主出售意愿的强烈程度降序排列，每套在售的二手房源分别被划分为“A+”、“A”“B”“C”四个等级，A+则为业主诚意售房且需要近期成交的，C类则属于“打酱油”的，业主并不确定短期内是否出售。
　　记者在安居客网站看到，西王庄小区均价已达3.62万元/平方米以上，较2月份上涨了7.93%。而在3月21日当天，记者在链家地产五道口店的内部工作平台上发现，西王庄小区的在售房源仅10套，其中5套标识为“B”或“C”等级，而A+等级的仅有一套。点开“房源跟进”则八成都显示“房主希望不再被电话打扰”，或者“已经售出”。就这10套房源的报价来看，最低的单价为3.76万元/平方米，最高的达到4.79万元。最受欢迎的户型，已经在几天之内有16人次看房。
　　赵川向 《投资者报》记者讲述了他忙碌的工作，从侧面体现出了目前二手房交易的火爆。他说，每天从早晨7点多开始工作，晚上通常下班都要到11点了，每个月差不多能接待五六十个客户， 现在周末基本能接待八九个客户。
　　“我上个月拿到了9000多元的工资，这是不错的了。”赵川告诉记者，最近二手房销售比较好，他卖出了两套房子，每套提成几千元。赵川向记者透露了自己的月薪情况，底薪为2000元，主要靠业绩提成，如果未完成业绩任务指标还会扣除一部分底薪。
　　“最近两个月成交量火，价格又涨起来了。”他向记者介绍说，今年1月份到2月上旬是低点，2月下旬到3月上旬就明显涨起来。最近两个月内，优秀的业务员一周能卖1套，最少的每月也能成交1~2套。在链家地产五道口店，就3月份均价来看，仅华清嘉园小区二手房均价为每平方米39593元，较2月份微降0.05%。
　　赵川告诉记者，今年2月份，链家地产的营业额为2.4亿元，3月上旬的营业额已达到1.9亿元；而从二手房成交量看，“2月至3月中旬一个半月的时间，成交量超过了2011年11月至2012年1月三个月的成交量总和。”
　　这意味着，无论是从成交量还是成交均价来看，北京二手房市场正在回暖。

　　户型需求两极化 刚需与改善型消费拉动

　　《投资者报》在调查中发现，京城二手房需求呈两极化态势，80平方米以下的一居或两居的小户型以及120平方米的三居以上的大户型房源需求旺盛，而80~120平方米的中间户型则相对滞销。
　　常永丰透露，芍药居附近的在售二手房，70~80平方米的房源紧俏。他解释说，只有建筑时间在1994年~1998年之间的户型最为合理，多数都是两居室，七八十平方米。然而周边的小区仅芍药居2号院及芍药居小区16号楼以南的几个楼盘是1994年至1998年建的，多是80平方米的两居室。这是比较稀缺的房源。记者发现，芍药居2号院3月份的均价已经达到2.97万元/平方米，比2月份上涨了6.53%。
　　同样，赵川对《投资者报》记者表示，目前接待的购房客户通常为三种情况：一是25岁到30岁之间购买婚房的群体；二是主要考虑子女入学问题的30多岁的客户；三是原本有房现在要改善居住条件的，很多都是从天通苑、通州等地方搬到五道口附近的，以40岁以上的客户为主。
　　他分析说，目前七八十平方米以下的小户型是成交的主流。刚好是年轻人计划购买的过渡房，而中年阶段的改善居住，可能会出售原来的小户型，换三居以上的大户型。
　　就在3月21日下午，记者在链家地产五道口店遇到前来看房的潘于飞（化名）女士。她今年26岁，计划于今年国庆节结婚。潘女士称，她从去年开始就一直四处看房子，准备买婚房。她告诉《投资者报》记者：“看新闻都说房价在降，现在二手房好像还在涨。我现在实在等不起，也伤不起。”她去年11月份就计划买房，但总听朋友说预期2012年3月份左右将会是历史低点，于是一直犹豫到现在还未购买。
　　提及为何选择在五道口附近买房子，潘女士大倒苦水。她介绍说，其爱人在五道口附近上班，男方家里在顺义有一套81平方米的两居室。现在地铁15号线修通了上班还要将近两个小时。“他家房子在那么远的地方，现在上班还要租房，不希望将来我们的孩子再这样，所以地段很关键，否则宁可不买。”
　　她对《投资者报》记者说：“五道口主要是考虑上班方便，还有婚后一两年会要孩子，为了孩子的入学问题，想选择一个学区房。”目前，五道口附近中关村二小、海淀第三小学、清华附小、北大附中等学校密集。潘女士说，希望孩子有一个好的居住和学习环境。
　　好地段的房价自然也水涨船高。潘女士表示，“目前只能考虑50平方米以下的一居室，3.6万/平方米以上的均价，华清嘉园等小区甚至4万元以上，目前承受不起大户型。”
　　潘于飞本来计划购买西王庄小区、水清木华园，然而在看了这两个小区的均价都在3.6万元以上，且一居室小户型几乎没有。后来在中介的推荐下，她去看了离地铁比较远的城华园小区的一居室，53平方米售价165万元。潘于飞告诉记者。