2月下旬，包括北京、上海、广州等一线城市在内的各地楼市出现了一轮新房成交回升。随着楼市转暖迹象逐渐明显，本轮楼市“小阳春”也已从以价换量的新房市场传导至此前成交情况更为低迷的二手房市场。
最新统计数据显示，2月份北京全市二手住宅网签总量为5515套，环比1月份大幅上涨了88%，2月上海二手房成交共计10016套，是自去年10月以来，上海的二手房月成交量首次重上万套。
不过，近期各地楼市二手房成交量环比大幅上涨的背后，则是成交均价下跌、议价空间提高的结果。
作为对市场信息最为敏感的二手房，本轮成交量回升的“小阳春”，更像是买卖双方“以价换量”的博弈。显然，离“量价齐升”的整体性回暖，还为之尚早。
北京环比大增88% 上海月成交过万
进入3月份第一周，北京市场的二手房周成交量首次突破2000套，达到了近12周以来的最高值，接近于2011年上半年调控前的水平。
在刚刚过去的2月份，北京二手房市场已走出2011年年底延续至今年1月的低谷，呈现出明显的成交回升。根据北京住建委网站公布的网签数据统计，2月份北京全市二手住宅网签总量为5515套，环比1月份大幅上涨了88%，但仍比去年同期相比下跌了35%。供需方面，2月份北京新增客户需求量环比上涨163%，新增房源挂牌量环比上涨156%。
与北京的市场反馈相似，2月上海全市各类二手房源成交套数达到10016套，经历了自去年10月以来连续4个月的低迷期后终于再度破万，环比1月份增加了5852套、同比去年春节时期的2月份也增加了2070套。
在其他城市，二手房成交回升的势头也颇为明显。来自21世纪不动产监测数据显示，2月份，主要二线城市的二手房成交不仅环比大增，同比也是正增长。其中，武汉二手房成交1092套，同比增长1.2%，环比增长31.3%；成都为1592套，同比增长10%，环比增长76.0%；青岛成交935套，同比增长80.9%，环比增长87.4%；杭州回升更加迅速，二手房成交1264套，同比增加29.9%，环比暴增263.2%。
“中部城市回暖速度较为缓和，东部城市更明显。”21世纪不动产分析师粟日介绍，从地域上来看，全国二线城市市场回升较为明显，东部地区比中西部地区回升速度更快。“从经纪人的感受来看，各地二手房市场的活跃度也确有所提高。”不过，粟日认为，很多成交的环比暴增是在原来环比基础很低的情况下出现的，如2月成交量环比暴增263%的杭州，此前1月的月成交仅有300余套。但这些数据表明，已经低迷至冰点的二手房市场正在恢复至正常的成交水平。
均价下降 议价空间增大
“预计3月份北京二手房成交能到7000套以上，但在价格上则会回落至每平方米2万元左右。”面对从新房市场延续至二手房市场的成交量回升势头，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，与市场旺季的“量价齐升”不同，这轮二手房市场的“小阳春”更为确切的表述应该是“以价换量”。以北京而言，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2月份北京全市二手住宅成交价均价为21738元/平方米，不仅环比1月份21741元/平方米的均价小幅回落，与去年同期的成交均价相比也下跌了1.8%。
来自市场一线中介门店的反馈则显示，在成交量环比大幅上涨的背后，是买卖双方在观望与博弈许久后，卖方大幅提高议价空间的让步。
“去年下半年的时候还能卖3万多元的房子，到了年后真正卖出去的价格都到两万六七了。”记者在北京朝阳路一带的中介门店了解到，2月中旬开始，各门店看房人比年前和春节明显增加，购房意向明显增强。但一位置业顾问表示，最近真正成交的房源一般议价空间都已接近最初挂牌价的10%。
来自链家地产市场调查部近日的调查数据显示，以北京东三环CBD北部团结湖一带的二手房价格为例，该片区去年2月份平均成交价31043元/平方米，而2月份的成交均价已经降至24887元/平方米，每平方米降价6000多元，同比跌幅近20%。
调控至今，二手房均价呈现逐渐回落状态，业主往往需先后调价多次后，才能促成交。目前，北京市的二手房平均议价空间大约是10%，总价在300万~400万元之间房屋的议价可达15%左右，而在去年下半年，平均议价空间还在6%至7%左右。
“最高的议价空间最高可达15%左右。”记者从天津我爱我家门店了解到，2月份天津市二手房成交2824套，环比上涨90.8%。在刚性需求入市，交易量出现大幅上涨的背后，部分高端房源集中的片区最终成交议价都在10%以上，其中河西梅江片区和南开老城厢片区的议价空间已经从春节前的“5%~10%”增至“10%~13%”。
市场尚未反转 以价换量已成共识
“尽管市场并未反转，但这种势头释放出来的信号值得深思。”胡景晖表示，从近期的市场表现来看，从新房市场到二手房市场的交易量上涨势头不容忽视。节后以来，随着房价继续回落，首套房贷利率恢复至基准利率，消费者的购房意愿已经出现回暖。
北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月首周，全国40个重点城市中，有9个城市的新房成交环比增加两成，同比去年同期依然下降的城市有18个，其他城市均出现不同程度上涨。主要城市逐步复苏，逐渐回到去年下半年的平均水平。
“最近一些地方的传言被视为政策松动，部分购房者担忧政策松动房价再次上涨导致再次踏空，出现了部分之前已经看中房源的客户着急出手的现象。”对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，自去年年初以来，全国多个一二线城市执行限购令已满一年，一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年，符合购房资格，也为市场增加了新的需求。即便是在外省市人口须提供5年社保或纳税证明、限购政策严厉的北京房地产市场，目前新增的已符合购房条件的刚性需求也开始进入。
“在目前情况下，无论新房、二手房，降价求量才是生存之道。”粟日也对记者指出，当前房地产市场调控总体基调没有变化，房地产信贷并未转向宽松，库存压力未见根本好转，开发商的资金链仍将主要依赖于销售回款的改善程度。无论是政策面还是市场面，都不具备反转向上的基本条件。