一般来说，一个项目卖到尾盘阶段，开发商的成本早已收回，剩下的房子不论卖多少钱都是开发商的纯利润，因此，大多数项目的尾盘，都是价格的最高点。只要不是特别缺钱，尾盘项目很少会降价促销。但此一时彼一时，2月最后两周“楼市气温”明显回升，不少新盘都以低价姿态争抢购房人，对于在售的尾盘项目来说，不降价的话一点成交希望都没有，于是“先打九五折，再减10万元”这样的深度折扣开始在京城在售的尾盘项目上出现。

　　尾房成交 意外回暖

　　“请您二位和另外两位都到沙盘这来，我一齐为大家讲解一下。”上周末，位于海淀的保利西山林语售楼处现场，销售人员明显出现了人手不够，不少售楼小姐都是一个人同时带着两组甚至三组购房人，而就在两周前，各大售楼处还普遍是门可罗雀的冷清。
　　当天，恰恰是保利西山林语推出清盘前最后的尾房14号楼，作为海淀区为数不多的在售住宅项目，西山林语最后推出的房源以45平方米至98平方米的一至三居为主，由于户型面向刚需，又是板楼品质，吸引了300多组购房人到售楼处咨询。
　　搜房控股有限公司董事长莫天全告诉记者，最近两周市场的“气温”确实出现了回暖，一些项目的来访量和成交量有了明显回升，搜房网组织的看房团也从年前的响应寥寥变成了现在提前预约。不过出人意料的是，不仅是低价开盘的纯新盘，就连一些尾房项目也出现了连续签约的现象，不过这样的“热”只集中在户型偏小、总价偏低的刚需楼盘上。

　　尾盘促销先打九五折 再减10万元房款

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，低价的纯新盘往往是购房人重点关注的对象，但楼盘项目的尾房或是上一期剩余的少量房源，能够在淡市下获得购房人的认可，主要还是由于开发商在价格方面的“低头”。
　　一般来说，项目开发到最后阶段，成本早已收回，剩余房源卖什么样的价格都是利润，出于利益最大化的考虑，尾房或前期剩余房源很少有让利空间。但如今，消化现有库存成了各大房企的首要任务，于是即便是尾房，优惠促销也就不可避免了。
　　以保利西山林语为例，最新推出的10号楼报价在24000元/平方米左右，开发商推出了无论全款还是按揭，所有房源一律在九五折的基础上再减13.88万元的优惠，也就相当于打了九折，一套原价220万的90平方米两居，折后价格大概在180万-190万之间。
　　无独有偶，金域华府为了将一期房源尽快售罄，也推出了折后再减房款的活动，项目目前仅剩少量98平方米的两居半户型在售，均价23000元/平方米，同样是无论何种付款方式，均可以打九五折，另外再减12万元的总房款。核算下来每平方米均价在21000元左右。
　　业内人士表示，面对以刚需为主的市场，保利、万科等大型房企纷纷推出“暖春活动”，旗下楼盘均有不同幅度的优惠，虽然是剩余的房源在售，这些项目仍给予了明显的优惠，否则难以和周边的低价新盘竞争，成交也就难有指望了。

　　售价低于二手房 买房人出手有望

　　对于不少尾房项目来说，不仅要和新房竞争，还面临着二手房的压力。像清盘推出14号楼的保利西山林语，早在2008年就已开盘，目前已经有不少交房入住的房源，二手房生意也随之做了起来。记者在探盘时从二手房中介店了解到，保利西山林语房源的价格普遍在18000-20000元/平方米之间，而刚刚推出的14号楼与二手房一样，均是现房，但折后均价在21000元/平方米左右，似乎二手房报价更加优惠。
　　但实际却并非如此，买房人王女士表示，麦田房产为她推荐了一套均价20000元/平方米的二手房，户型与她相中的96平方米三居相似，总价还便宜了10万元。看似诱人，但实际上这个价格再加上各类税费，以及二手房中介的佣金，售价甚至高于打折优惠的尾房。
　　由于去年底北京开始执行新的二手房最低计税价格标准，各区域的最低过户指导价普遍涨幅在2倍左右，导致二手房交易的征缴税款也随之提升。王女士给记者算了一笔账，中介公司总房款2.7%的佣金没有折扣，再加上二手房还未满5年，缴税标准更高，还有3%的契税、5%的营业税等等相加，仍需额外支付10多万元。这就导致多数购房人选择购买新盘尾房。

　　回暖能否持续 业内仍保持谨慎

　　2月底楼市成交的翘尾，带动了新盘入市量的增加，2月23日前，2月份仅有1个新盘住宅项目入市，市场升温后，连续6个新盘在23日至26日之间领取预售许可证。
　　不过，这样的回暖能否持续，业内专家仍显得十分谨慎。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，虽然现在市场成交量回升，供应量增加，但未来前景并不十分乐观：目前的楼市回暖的主要原因是，银行存准率的再次下调及房贷政策有所放松，释放了一部分刚性的需求。此外，经过前期观望和大量看房，一些有准备的“刚需”购房者开始出手买房。不过，在限购、限贷等楼市调控主基调不改变的情况下，谈楼市回暖还为时尚早。
　　由于信贷政策还未完全松动，虽然首套房贷回归基准利率，但相比之前的7折已是利息上涨过半。不少购房者虽然考虑看房，却被信贷门槛挡在市场之外。
　　“由于政策还没有明显松动，2012年北京房地产市场的整年成交量很可能处于长期波动中，但是总体来讲，楼市最坏的时候已经过去，市场正在逐步复苏及回暖。”李文杰认为。